재건축 ‘대박’ 시세차익 시대는 갔다읽음

부동산 시장이 직접 영향을 미칠 대형 정부정책이 잇따라 국회를 통과하면서 투자가들의 전략 수정이 불가피해졌다. 전문가들은 단기 시세차익을 노린 부동산투자는 이제 성공할 수 없다고 말한다.

우선 재건축 단지에 임대주택을 의무적으로 건설하는 내용의 ‘도시 및 주거환경정비법(도정법)’이 이르면 4월말부터 시행될 것으로 보인다. 이에 따라 ‘2·17 대책’으로 위축된 재건축 시장은 엎친 데 덮친 격이다.

법안에 따르면 우선 재건축 사업승인 이전 단지는 재건축으로 늘어나는 용적률의 25%를 임대아파트로 지어야 한다. 대신 위헌 소지를 없애기 위해 임대아파트 건설분만큼의 용적률을 상향조정해 준다. 또 사업승인은 받았으나 분양승인을 아직 신청하지 않은 재건축 단지는 용적률 증가분의 10%에 해당하는 일반분양 아파트를 임대아파트로 활용한다.

일반 분양물량이 줄게 되면 재건축 사업성은 떨어지고 임대아파트 단지 선호도는 낮아 향후 시세 오름폭도 줄어든다.

이에 따라 오는 4~5월쯤 분양계획을 세웠던 송파구 잠실 주공 1·2, 잠실시영, 강남구 AID, 도곡주공 2차 등은 분양일정을 앞당길 것으로 보인다. 그러나 시장에서는 재건축 아파트에 대한 매수세가 사라지고 가격도 하락세로 돌아섰다.

전문가들은 당분간 재건축 아파트에 대한 투자에 신중해야 한다고 지적했다. 그러나 일부에서는 강남 등 선호도가 높은 지역에 공급물량이 줄어 향후 재건축 인기가 다시 살아날 것이란 전망도 내놓고 있다.

내집마련정보사 함영진 팀장은 “서울 강남권에서 앞으로 대규모 주택공급이 없을 전망이어서 실수요자라면 주변시세와 조합원 분양가와의 차이를 검토해 재건축아파트의 일반분양을 노려볼 만 하다”고 말했다. 내년 1월1일부터는 부동산중개 및 거래신고에 관한 개정안이 시행된다. 부동산 거래당사자는 계약일로부터 30일 이내에 실제로 거래한 금액 등을 행정기관에 의무적으로 신고해야 한다. 쉽게 말하면 지금까지 가장 강력한 투기억제수단인 주택거래신고제(서울 강남·송파·강동·용산구, 경기 과천시·성남시 분당구 등 모두 6곳 적용)가 전국 모든 주택 및 토지에 적용되는 것이다.

결국 취·등록세 등 세금인상은 불가피할 것으로 보인다. 아파트의 경우 시세의 70~80% 수준인 국세청 기준시가에서 실거래가로 바뀜에 따라 20% 정도 거래세가 늘어날 전망이다. 과표가 어느정도 현실화된 아파트보다 단독·다세대 등의 세부담이 더 늘어날 가능성이 높다.

특히 토지의 경우 과세기준인 공시지가가 시세의 50% 이하인 경우가 많아 실거래가로 과세 표준이 되면 그 부담은 주택보다 커지게 된다. 전문가들은 지금보다 세금이 4배 이상 오르는 경우도 많을 것으로 보고 있다.

〈박재현기자〉



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