올 상반기 주택시장 5대 이슈를 짚어본다

올해 국내 경제는 견조한 상승세를 지속할 것으로 예상됨에 따라 주택시장 침체 가능성은 상당히 낮을 것으로 보인다. 물론 지역에 따른 수급불일치 문제가 해소되지 않고 주택담보대출의 리스크도 상존하는 등 여러 불안요인이 남아 있지만 가격안정을 우선시하는 정부의 정책기조가 유지될 것으로 보여 주택가격 상승은 상당히 억제될 것으로 판단된다. 따라서 전문가들은 올해 주택시장은 완만한 상승세를 유지하면서 수도권은 가격상승 압력이 높은 반면 비수도권은 낮을 것으로 예상하고 있다. 올 상반기 주택시장 변수로 작용할 5가지 이슈를 짚어봤다.(자료참조 : 국민은행연구소)

보금자리주택 인기 ‘상한가’

올해 보금자리주택은 전국에서 8만가구가 공급된다. 수도권만 해도 4월 위례신도시 2400가구와 보금자리주택 2차 지구 물량 1만5000가구가 사전예약방식으로 선보일 예정이다. 보금자리주택은 도심에서 15∼20㎞정도 떨어져 있는데다 기반시설이 잘 갖춰져 도신근접의 전원형 주택으로 손색이 없다. 이런 입지에 가격까지 주변 시세의 절반으로 공급하니 보금자리 분양열풍이 부는 것은 자연적인 현상이다.

하지만 보금자리주택은 그린벨트 해제라는 환경적인 논란뿐만 아니라 민간부문의 공급을 감소시켜 중장기 수도권 주택공급의 불확실성을 확대시킬 수 있다는 부작용도 간과할 수 없다.

한 건설사 관계자는 “보금자리 주택사업은 무주택 국민들에게 저렴한 가격으로 좋은 위치에 주택을 공급한다는 면에서 매우 훌륭한 정책이지만 기본적인 주택정책의 공공의 역할은 소비자와 업계의 수급을 조율하는 데 있다”며 “당첨가능성이 희박한 수요자들조차 보금자리주택을 의식해서 민간분양 시장을 외면하고 있는 부작용을 낳고 있다”고 말했다.

박원갑 부동산1번지 대표는 “민간 주택업체들과의 충돌을 막기 위해서 분양아파트보다 임대아파트를 늘리는 것을 고려해야 한다”며 “지난해 분양한 시범 보금자리주택지구의 임대주택 비중은 고작 36% 정도였다. 참여정부 시절 국민임대 주택 단지의 임대주택 비중이 50%였던 것에 비하면 상당히 줄어든 비중”이라고 밝혔다.

미분양 아파트 적체 걸림돌

오는 2월 11일 양도세 감면 폐지를 앞두고 건설업체들이 앞 다퉈 신규 분양 물량을 쏟아내면서 사상초유의 미분양사태가 일어나지 않느냐는 공포가 엄습하고 있다. 미분양 아파트는 이달 전국적으로 13만 가구를 훌쩍 넘어선데 이어, 내달에는 14만 가구에 육박할 것으로 전망된다.

서북권의 판교라 불리는 삼송지구도 올 1월 분양을 한 건설업체는 지난 21일 1순위 청약결과 전체 352가구 모집에 32명만이 접수해 미달됐다. 같은 날 1순위 신청을 받은 용인의 한 건설업체도 대부분 미달됐다. ‘한강 르네상스’라 불리며 대대적인 선전을 했던 김포한강신도시도 대부분의 주택형이 미달됐다. 지난해 내내 청약열기가 뜨거웠던 인천 청라지구에서도 최근 선착순 분양 물량이 나오기 시작했다.

이같이 미분양이 속출하는 것은 공급 과잉 때문이다. 다음달 11일로 끝나는 양도세 감면 혜택을 분양 촉진책으로 이용하기 위해 건설사들이 분양 물량을 한꺼번에 쏟아내면서 분양시장이 물량 충격을 버텨내지 못하기 때문이다. 이런 미분양 아파트의 증가는 건설사들의 자금난 심화와 연쇄 부도로 연결될 수 있어 특단의 대책까지 필요한 실정이다.

한 부동산전문가는 “올 분양시장은 2월에 종료되는 양도세 감면혜택 만료와 맞물려 투자수요가 줄어들 것으로 보여 향후 양극회가 극명하게 드러날 것”이라며 “입지나 상품성이 받쳐주지 않는다면 대거 미분양을 피하기 어렵다”고 말했다.

주택담보대출 부실화 우려

올 해는 은행의 기준금리 인상이 예상되어 있어 가계의 채무상환 능력에 대한 관심이 고조되는 상황이다. 특히 올 상반기에 대출만기가 집중적으로 돌아와 가계부실 위험이 놓아질 뿐만 아니라 DTI(총부채상환비율)가 40%를 초과하는 만기도래 금액의 비중이 약 35%에 달하는 것으로 알려져 있다. 결국 대출금을 갚지 못하거나 차환이 불가능한 사람들은 주택을 처분할 수밖에 없어 주택가격 하락으로 작용할 수도 있다.

기준금리가 오르고 주택담보대출 금리가 오르면 기존 대출자들의 금융부담이 크게 상승하고 이는 소비에까지 영향을 미칠 가능성이 높다는 점에서 정책당국의 고민은 크다.

한 금융 전문가는 “가계부채의 상당 부분이 주택과 연계돼 있기 때문에 최악의 경우는 담보물건이 한꺼번에 시장에 나와 신용경색을 심화시킬 수 있다”며 “이는 결국 부동산 시장 침체로 이어져 정상적인 주택담보대출 부문에서도 문제가 발생할 가능성이 높다”고 우려했다.

전세가격 급등 예상

올해도 재개발 사업 등의 진행으로 인한 주택멸실 및 그에 따른 이주수요 발생은 전세의 불안 요인으로 작용하면서 동시에 주택가격에 영향을 미치게 될 것으로 예상된다. 주택멸실로 인해 발생한 이주수요가 주변지역 전세가격을 상승시키고 이는 전체 전세시장을 불안하게 하는 요인으로 작용한다.

닥터아파트와 부동산 중개업소 등에 따르면 지난 1년간 서울지역 아파트의 가구당 전세가격은 평균 2200만원(10.55%)이 넘게 올랐다. 경기도는 1년 전에 비해 5.25%(645만원), 인천은 2.16%(290만원) 등 수도권 전체로는 7.63%(1149만원)가 상승했다. 서울에서도 강남권 4개구는 18.34%, 비강남권은 6.18% 올라 주로 강남지역 아파트가 전세가 상승을 견인했다. 강남지역의 경우 1년새 전셋값이 5000만원 가까이 오른 셈이다.

또한 경기침체의 영향으로 지연되었던 각종 개발사업들이 올해부터 경기회복세를 바탕으로 본격적으로 진행된다면 재개발에 의한 전세 및 주택가격 상승 압력이 어느 때보다 높아질 가능성이 있다.

아파트 분양시장의 양극화

올해 초 아파트 분양시장은 지역별, 상품별로 양극화되고 있다. 가격 부담이 적은 중소형과 수원 광교 신도시 등 인기 지역에만 청약자가 몰린다. 내집마련정보사의 양지영 팀장은 “입지여건 등을 따져 시세 상승 여력이 높은 지역만을 선택하는 선별적 투자가 집중되고 있다”고 지적했다.

<경향닷컴 장원수기자 jang7445@khan.co.kr>