양도세 감면 혜택 이후 청약 전략은 이렇게?

청약납입액 높다면 위례신도시, 보금자리주택 공약

서울 재건축 재개발 물량 수혜 받을 듯

양도세 감면 혜택 종료일이 3일 앞으로 다가왔다. 양도세 감면 혜택은 정부가 지난해 미분양 해소를 위해 서울을 제외한 수도권과 지방에 올해 2월 11일까지 분양 및 미분양 등 신규 아파트를 매입하는 수요자들에게 앞으로 5년간 양도세 감면 혜택(과밀억제권역 60%, 비과밀억제권역 100%)을 준 정책이다. 한치 앞날을 내다볼 수 없는 요즘같은 부동산 시장에서는 양도세 감면 혜택은 큰 호재꺼리가 됐고, 실제로 양도세 감면 혜택이후 미분양 아파트가 많이 줄어들었다.

내집마련정보사 양지영 팀장은 “양도세 감면 혜택 기간 이후에는 부동산 시장도 많이 달라질 것으로 예상돼 청약 전략도 새롭게 짤 필요가 있다”면서 “특히 양도세 감면 혜택 기간 이후에는 분양 물량도 극히 줄어들며, 분양가도 오를 것으로 예상돼 예비 청약자들의 내 집 마련이 더욱 힘들 것으로 보여 내 집 마련을 준비해온 수요자라면 시기를 되도록 앞당기는 게 유리하다”고 말한다.

양도세 감면 혜택 기간 동안 내집마련을 하지 못한 수요자들은 그 이후 청약전략을 어떻게 짜면 좋을까.

양도세 감면 혜택이 사라지는 2월 11일 이후에는 분양가나 입지 등에 따라 양극화가 더욱 뚜렷하게 나타날 것으로 보인다. 보금자리주택, 위례신도시 등 입지 여건이 뛰어난 곳에서는 청약 인파들이 몰려 최대의 경쟁률을 보이는 반면, 상대적으로 인기가 떨어지는 곳은 시장 불안 등의 요인과 맞물려 제로 청약률을 보이는 곳도 나타날 가능성이 크다.

정부가 제세공과금과 토지대금에 대한 이자비용을 아파트 분양가에 포함시킬 수 있도록 개선함으로써 분양가도 최대 2.1%가 오를 예정이다. 그리고 민간택지 분양가상한제 폐지가 불투명하면서 당분간 민간 분양 물량 공급이 줄어들 가능성이 크다. 따라서 내집마련을 이미 계획했고, 투자자금이 준비되어 있다면, 내집마련 시기를 앞당기는 것이 유리하다.

우선, 앞으로 청약 시장은 청약저축 통장을 소유한 무주택 세대주의 내집마련 기회 폭이 넓어진다. 민간주택의 물량은 줄어드는 반면 서민들을 위한 공공 분양 및 임대 물량이 많이 쏟아지기 때문이다.

청약저축 납입횟수가 많은 무주택자들이라면 2월에 나올 위례신도시와 4월에 나올 2차 보금자리주택을 적극적으로 노려볼 필요가 있다. 2월에 위례신도시에서 공급될 아파트는 2400가구로 모두 사전예약 방식으로 진행이 된다. 위례신도시는 신도시 중에서 입지여건이 가장 뛰어나다는 평을 받는 만큼 올해 가장 치열한 청약경쟁이 예상되는 지역이다. 특히 분양가도 저렴하게 나와 수요자들의 관심이 더욱 높아지고 있다. 보금자리주택 시범지구에서도 인기지역이었던 강남 세곡과 서초 우면지구보다 약간 비싼 3.3㎡당 1100만~1200만원 수준으로 나올 가능성이 높다. 당첨 커트라인은 위례신도시가 지난 보금자리주택 시범지구보다 입지 여건에서 우위에 있는 만큼 청약저축 납입금액이 시범지구보다 높은 1700만원이상이면 당첨 희망을 걸어볼 수 있을 것으로 예상된다.

만약 떨어지더라도 4월에 2차 보금자리주택이 계획되어 있기 때문에 부담이 덜하다. 보금자리주택 주택 수요자라면 이번 기회를 놓쳐서는 안된다. 특히 강남권 수요자라면 더욱 그러하다. 3차부터는 보금자리주택 물량이 서울에서 특히 강남권에서 나올 가능성이 희박하기 때문이다. 따라서 보금자리주택 수요자라면 이번 2차 보금자리주택에 적극적으로 청약에 나서야 한다. 2차 보금자리주택은 시범지구 강남 세곡와 서초 우면보다 세곡2지구와 내곡지구의 입지여건이 더 뛰어나고, 시범지구에 떨어진 청약자들이 몰릴 것을 감안하면, 경쟁률은 시범 때보다 더 치열할 것으로 보인다. 따라서 당첨 커트라인은 1500만원 이상이 될 것으로 보인다.

2월 위례신도시나 보금자리주택에 희망이 없는 청약예금 가입자들이라면 재건축 재개발 물량을 노려볼 만 하다. 올해에는 왕십리뉴타운 등 입지여건이 뛰어난 재개발 뉴타운 물량이 많다. 서울 분양 물량은 그동안 양도세 감면 혜택과는 상관이 없었기 때문에 상대적으로 수혜를 받을 수 있다. 특히 입지 여건이 뛰어나 향후 시세차익을 기대할 수 있는 재건축 재개발 물량이 많기 때문에 청약경쟁률이 더 치열해질 가능성이 높다. 서울 재개발 물량은 입지 여건이 뛰어나고 서울이라는 위치적 강점으로 프리미엄도 쉽게 붙는다. 지난해 4월에 일반 분양에서 최고 19.6대 1이란 높은 경쟁률을 기록한 효창푸르지오는 현재 1억5000만원의 프리미엄이 붙은 상태다.

서울 재개발 뉴타운 물량 중에서도 은평뉴타운과 같은 시범뉴타운으로 이번에 첫 분양에 나서는 왕십리뉴타운을 눈여겨 볼 필요가 있다. 은평뉴타운2지구는 주택형별로 평균 가점은 41점~75점이었고, 평균으로는 50점 정도가 당첨권에 들었다. 왕십리뉴타운은 은평뉴타운보다 서울의 중심부에 위치하고, 첫 분양인 것을 감안하면 당첨 커트라인은 은평뉴타운보다 높은 55점 이상이 될 것으로 보인다.

청약가점이 낮다면, 김포한강신도시를 노려보는 것도 좋다. 김포한강신도시는 현재 시장 불안 등으로 미분양이 남아 있는 상태이지만, 중장기적으로 볼 때에는 개발 호재, 쾌적성 등으로 투자가치가 있는 지역이다.

청약통장을 아직 보유하고 있지만 않다면, 하루라도 빨리 청약통장 가입을 하는 것이 유리하다. 새로 가입을 한다면 주택청약종합저축에 가입하는 게 좋다. 주택청약종합저축의 경우에는 청약저축 통장에 청약부금, 예금 통장 기능까지 갖췄기 때문이다.

그리고 올해에는 경기 회복과 지방선거 등에 따른 기대감이 있어 부동산 시장이 살아날 가능성이 높은 만큼 투자가치가 높은 아파트 중심으로 그동안 시세 하락폭이 큰 기존 아파트를 매입하는 것도 하나의 방법이다.

<경향닷컴 장원수 기자 jang7445@khan.co.kr>