상가나 공장 등을 담보로 은행에서 돈을 빌리는 상업용 부동산담보대출이 크게 늘고 있다. 연체율 상승폭도 가파르다.

상업용 부동산담보대출을 받은 사람의 절반 이상은 가계와 개인사업자들인데, 이 중 자영업자 비중이 높다. 최근 베이비부머들(1945~1965년 출생자)의 은퇴로 경쟁이 가속되고 있는데다, 나빠진 경기로 폐업이 속출하고 있는 계층이다. 여기에 수도권을 중심으로 부동산가격마저 하락하면서 부실위험이 높아지고 있다.

한국은행이 우리·국민·신한·하나·농협·기업은행 등 6개 은행의 대출현황을 조사한 결과, 상업용 부동산담보대출 규모는 196조8000억원으로 집계됐다. 주택담보대출 223조8000억원의 88% 수준이다.

문제는 대출증가율·연체율 상승이 가파르다는 점이다. 2009년 1.2%에 불과했던 상업용 부동산담보대출 증가율은 2010년 8.0%, 2011년 11.9%로 높아졌다. 같은 기간 주택담보대출 증가율(3.2%, 6.7%, 8.4%)을 웃돈다.

올들어 부동산시장 침체와 금융당국의 대출 억제책으로 증가세는 둔화됐지만 여전히 주택담보대출 증가율을 상회하고 있다. 5월말 현재 4.9%로 주택담보대출 증가율 0.9%의 5배가 넘는다.

베이비부머 은퇴 등으로 창업활동이 활발해지면서 상가를 담보로 한 개인사업자 대출이 증가했기 때문이다. 지난해 1월부터 올해 5월까지 상업용 부동산담보대출은 26조2000억원 증가했는데, 이중 개인사업자 대출이 12조8000억원을 차지했다.

상업용 부동산대출 건전성은 급격히 악화하고 있다. 지난 5월말 현재 상업용 부동산대출 연체율은 1.44%로 주택담보대출 연체율(0.93%)보다 0.5%포인트가량 높다.

부실 가능성이 높은 요주의여신비율도 2.02%로 주택담보대출의 0.62%(3월말)보다 세배 이상 높다. 돈을 빌린 사람들의 신용도 역시 낮았다. 상업용 부동산담보대출을 받은 사람 중 38.4%는 5등급 이하 중·저신용등급이었다. 자영업자 비중이 높은 탓이다.

상업용 부동산담보대출이 주택담보대출보다 부동산 가격 하락에 더 취약한 것도 문제로 지적됐다. 주택담보대출의 경우 주택가격대비 대출비율(LTV)을 70% 초과한 대출이 2.5%였지만, 상업용 부동산담보대출은 18.5%에 달했다.

상업용 부동산담보대출 10건 중 2건 정도는 사실상 대출이 불가능한 부실담보인 셈이다. 상업용 부동산담보대출은 LTV 규제를 받지 않기 때문에 나타난 현상이다.

5월 말 현재 상가담보대출 중 금융기관 담보가액 대비 대출액 비율이 경매 낙찰가율을 웃도는 비율도 25.6%였다. 액수로 12조7000억원이나 됐다. 이는 상가담보 대출자 4명 중 1명은 파산 등으로 인해 경매에 넘어가도 대출을 다 갚을 수 없는 상황에 이르렀음을 의미한다. 주택담보대출에서 이러한 비중은 0.9%에 그쳤다.

한은은 “올들어 상업용 부동산 공실률이 높아지고 경매 낙찰가율도 하락하면서 이 같은 취약 대출은 더 늘어날 것”이라며 “그간 주택담보대출을 중심으로 가계부채를 평가했으나 앞으로 상업용 대출의 건전성에도 관심을 기울여야 한다”고 지적했다.