정부가 주택 보유세 인상을 추진하는 상황에서 상가·빌딩 등 비주거용 부동산 보유세도 현실화해야 한다는 지적이 나오고 있다. 비주거용 부동산에는 토지와 건물에 별도로 보유세(재산세·종합부동산세)가 부과되는데 건물분에는 종부세가 부과되지 않고, 토지분에는 종부세가 부과되지만 과세기준이 80억원 이상이다. 또 비주거용 부동산 토지분 재산세의 경우 최고세율(0.4%)이 적용되는 과표구간이 10억원 초과로 매우 낮아서, 시세 20억원짜리 빌딩을 소유해도 1년에 내는 보유세는 290만원 수준에 불과하다는 시뮬레이션 결과도 나왔다.

현재 비주거용 부동산의 경우 토지는 공시지가, 건물은 시가표준액을 기준으로 보유세가 부과되고 있어 보유세 현실화가 이뤄지지 않고 있다는 비판도 있다. 공시지가와 시가표준액은 대개 시세의 절반 수준이다.

‘공간과 사회’ 2018년 3월호에 실린 박준 서울시립대 국제도시과학대학원 교수의 논문 비주거용 부동산 종합부동산세 과세방안’을 보면 시장가액 20억원 주택 소유자는 보유세 부담이 442만원, 토지 소유자는 751만원이었다. 반면 비주거용 부동산 소유자의 보유세 부담은 290만원 수준에 그쳤다. 시장가액 100억원 부동산 소유자를 대상으로 보면, 주택 소유자 보유세는 4344만원, 토지 소유자의 보유세는 7279만원이었다. 반면 비주거용 부동산 소유자는 1677만원에 불과했다.

논문을 보면 비주거용 부동산 보유세가 낮은 이유는 크게 두 가지다. 비주거용 부동산 보유세는 토지와 건물을 별도로 매긴다. 이 중 토지에는 재산세와 종부세가 모두 부과된다. 하지만 토지 재산세는 최고세율(0.4%) 과표구간이 공시지가 10억원 초과다. 공시지가가 100억원이어도 세율은 0.4%로 똑같다.

비주거용 부동산의 경우 종부세는 토지분에만 부과되고 건물분에는 면제되는 점도 보유세 부담을 낮추는 요인으로 지적됐다. 비주거용 부동산의 토지분 종부세는 과표기준이 공시지가 80억원 이상인 데다, 공시지가는 시세의 절반 수준에 불과하다. 토지 시세만 160억원이 넘는 비주거용 부동산을 소유하고 있어도 종부세는 내지 않는 셈이다. 국세청에 따르면 2016년 비주거용 부동산 중 토지분 종부세 납부액은 5554억원에 불과했다.

박 교수는 “비주거용 부동산은 산업용이 40%, 업무용이 60%”라며 “업무용 부동산은 대부분 대도시에 있으면서 부동산 가격 상승의 수혜를 입었는데, 보유세 부담이 같은 가격대의 주택보다도 적은 것은 문제가 있다”고 말했다.

시세의 절반에도 못 미치는 공시지가(토지), 시가표준액(건물)으로 보유세를 계산하기 때문에 세부담이 낮아진다는 지적도 많다. 비주거용 부동산에는 주택과 달리 건물과 토지 합산 과세표준인 공시가격이 도입되지 않고 있다. 공시가격을 도입하면 보유세가 현실화된다는 한국감정원 연구 결과가 있다. 2016년 9월 부동산가격공시법에 비주거용 부동산도 토지, 건물 합산 공시가격 도입 근거 법령이 마련됐지만 국토부는 세부담 상승을 이유로 비주거용 부동산에는 공시가격을 적용하지 않고 있다.

비주거용 부동산 건물분에 종부세를 부과하는 데 반대하는 견해도 있다. 공장 등 영업용 부동산은 부가가치를 창출하는 생산시설인데 종부세를 부과하면 투자 감소가 우려된다는 것이다. 이선화 한국지방세연구원 연구위원은 “비주거용 부동산 중 건물에 종부세를 부과하면 사실상 기업 투자에 페널티를 주는 것으로 과세를 강화한다면 토지가 더 적합하다”며 “비주거용 부동산 토지분도 세율이 낮은 것은 사실이어서 토지분 보유세를 높일 여지는 있다”고 말했다.

비주거용 부동산에 공시가격을 도입해 보유세를 현실화한 뒤 기업 활동을 하고 있는 사업자에겐 세액공제 혜택을 주는 것도 대안이다. 정준호 강원대 부동산학과 교수는 “원칙대로 비주거용 부동산에 보유세를 부과한 뒤 부가가치 창출을 하는 자영업자나 기업에 세액공제 혜택을 주면 조세 형평성 강화와 함께 세원이 더 투명해지는 장점도 있다”고 말했다.