국토부 ‘그린벨트 해제’ 카드에
서울시 “해제 불가” 고수하지만
시 대안도 기존 정책에 머물러
내일 확대안 발표 앞두고 촉각

전문가들 “공공부지에 장기임대
환매조건부 주택 등 추진해야”

국토교통부와 서울시가 그린벨트 해제를 놓고 이견을 좁히지 못하면서 최근 주택 공급대책 방향이 엉뚱한 곳으로 흐르고 있다. 공급논리에 밀려 자칫 집값 급등을 불러올 수 있는 기존 개발방식들이 대안으로 제시되고 있다.

집값이 급등하면서 여론에 떠밀려 공급확대 카드를 꺼낸 국토부로서는 그린벨트 해제를 꼭 성사시켜야 할 과제처럼 받아들이고 있다. 반면 미래세대를 위한 최후 보루라는 원칙을 거듭 강조하는 서울시는 그린벨트 해제 불가에서 물러나지 않고 있다. 이 과정에서 그린벨트 해제 여부가 지나치게 강조돼 정작 서민 주거안정을 위한 공급 확대 논의는 뒷전으로 밀리고 있다. 꼬리가 몸통을 흔드는 격으로, 이제라도 공영주택 개발 논의가 이뤄져야 한다는 지적이 나온다.

오는 21일 발표될 정부의 공급 확대 방안을 이틀 앞둔 19일까지 서울시와 국토부는 그린벨트 해제를 두고 좀처럼 이견을 좁히지 못하고 있다. 국토부는 그린벨트 해제를 통한 5만호 주택 공급을 요구한 반면 서울시는 도심 유휴지 활용 및 상업지역 주거비율 상향, 준주거지 용적률 상향 등을 통해 6만여호를 공급하겠다고 제안했다. 이에 따라 정부의 주택 공급 확대 방안에 서울 지역 그린벨트 해제 관련 내용이 제외될 가능성이 제기되고 있다. 다만 국토부가 이를 수용할지, 직권으로 그린벨트 해제를 강행할지는 미지수다.

전문가들은 공급 압박에 쫓겨 나온 정부의 공급확대 방안이 이 같은 논란을 낳았다고 진단한다. 최은영 한국도시연구소장은 “강남 등 최근 주택 가격 상승세가 가팔랐던 지역의 주택보급률이 월등히 높았다”며 “그런데 공격을 받으니 기존 방식대로 택지를 개발하겠다는 것인데, 이런 공급정책은 집값만 올린 판교처럼 의도와 다르게 나쁜 결과를 가져올 수 있다”고 말했다. 변창흠 세종대 행정학과 교수는 “그린벨트 해제를 통한 공급책은 집값이 엄청나게 오를 때 쓰는 카드”라며 “투기억제책 효과가 떨어졌을 때 어쩔 수 없이 내놓는 정책”이라고 말했다.

서울시가 내놓은 대안도 기존 정책에 머물러 있다. 특히 준주거지역 용적률 상향을 우려하는 목소리가 많다. 최은영 소장은 “역 주변에 청년을 위한 임대주택을 짓는다며 준주거지역 용적률을 상향해준 ‘역세권 2030 청년주택’의 경우 주변 지가가 상승하는 문제점이 있었다”며 “용적률 상향은 조심스럽게 접근해야 하는데, 공급 압박이 심하니 건드리지 말아야 할 것을 자꾸 건드리는 것 같다”고 말했다.

그린벨트 해제 대안으로 서울시 자산을 활용해야 한다는 주장도 있다. 김성달 경제정의실천시민연합 부동산·국책사업감시팀장은 “삼성동 서울의료원 부지와 마곡지구 등 서울시가 지속적으로 매각을 추진해온 공공토지에 시세보다 저렴한 장기 임대주택을 지어야 한다”며 “그간 재건축이나 청년주택 등 용적률 인상을 통한 임대주택은 사실상 서민의 주거안정에 기여하지 못했다”고 말했다.

그린벨트 해제 논란을 계기로 공영주택 개발 논의가 시작돼야 한다고 전문가들은 주문했다. 정치권에서 제기되고 있는 ‘환매조건부 주택’과 ‘토지임대부 분양주택’ 등이 논의되어야 한다는 것이다. 환매조건부는 저렴하게 분양받은 주택을 매도할 때 공공기관에 우선 매도하는 방식이다. 토지임대부는 토지를 공공기관이 소유하고 개인에게는 건물만 분양하는 형태다. 지대 상승에 따른 시세차익이나 개발이익을 첫 분양자나 민간 건설사가 독점하지 못하게 한다는 공통점이 있다.

최근 토지공개념이 힘을 받는 것도 환매조건부와 토지임대부 주택이 주목받는 이유다. 환매조건부 주택이나 토지임대부 분양주택은 참여정부 시절인 2007년 경기 군포 부곡지구에서 시범사업으로 시행된 바 있다. 변창흠 교수는 “부곡지구는 실패했지만 서울 요지 등 입지가 좋으면 얘기가 달라질 수 있다”고 말했다.