대선 예비후보 등록이 시작되었다. 대선은 그간의 국정 운영을 돌아보면서 미래의 구도를 잡아가는 과정이다. 지난 4월 재·보선에서도 나타났지만, 문재인 정부 평가의 주요 이슈는 조국 전 장관 이슈와 검찰개혁, 부동산 문제와 한국토지주택공사(LH) 사태 등이다. 부동산 문제는 이번 대선의 최대 경제문제이자 정치문제가 되었다.

이일영 한신대 경제학 교수

부동산은 이질적인 재화다. 모든 토지는 특히 위치의 차이로 이질적이며, 주택은 더욱 더 이질적이다. 부동산의 공급은 제한적이며 오랜 시간이 걸린다. 복잡한 부동산시장의 가격 메커니즘을 국가가 통제하는 것은 원래 이루기 어려운 목표다. 경제학·정책학 관점에서 미래가격을 예측·공언하는 것은 납득할 만한 일이 아니다.

더불어민주당부터 대선 후보 경선에서 나온 부동산 해법에 대해서는 ‘더 센 규제’라는 비판이 나오고 있다. 정책이 센 것 자체는 문제가 아니지만, 작동이 될 것인지는 따져봐야 한다. 앞뒤가 맞지 않는 정책이 엉키면 시장의 혼란과 민생의 고통이 가중된다.

이재명 지사는 평소의 기본주택 주장에 더해 주택관리매입공사 설립을 거론했다. 기본주택이란 중산층 수준의 장기공공임대주택을 의미한다. 문제는 누가 어떻게 충분한 양을 공급할 수 있는가이다. 주택관리매입공사가 주택 물량을 직접 확보해 주택가격의 상한·하한을 조절하겠다는 것이다. 이것도 유의미한 물량을 확보하고 관리할 수 있는 능력이 관건이다.

이낙연 전 총리는 택지소유상한법·개발이익환수법·종합부동산세법 등 토지공개념 3법을 거론했다. 공개념 논의는 확대할 필요가 있지만, 정책으로 구체화하는 것이 어렵다. 보유세를 자연 이용에 대한 보편적 의무로 설정할지, 불평등 해소를 위한 누진적 자산세로 가져갈지에 대해서는 깊은 성찰과 토론이 필요하다.

일찍이 헨리 조지는 지대가 생산량보다 더 빠른 속도로 증가하기 때문에 이를 빈곤 문제의 본질이라고 보았다. 따라서 지대의 대부분을 조세로 징수하자는 처방을 내놓았다. 한편 토마 피케티는 자본수익률이 경제성장률보다 빠르게 증가하는 것을 불평등의 주원인으로 보았다. 그는 보유세보다는 누진적 자산세와 상속세를 통한 기본자산 형성을 강조했다. 헨리 조지의 지대세국가와 토마 피케티의 조세국가로 가는 길은 지향하는 방향과 수단에 차이가 있다.

전환의 방향을 잡기에 앞서 한국 주거체제의 지체 상태부터 파악해야 한다. 사민주의 주거모델에서는 주거권이 보편적 권리로 인정되고 주택의 탈상품화 정도가 높다. 한국은 자유주의와 조합주의가 혼합된 모델이다. 영미권처럼 시장에서의 자가 선호 경향이 높고, 공공임대 부문은 시장(자가 소유 포함)과 단절되어 있다. 공공임대 부문 내부는 지자체별·계층별로 분리·파편화가 진전되고 있다.

국가는 주거체제 속에서 어떤 역할을 하고 있는지부터 제대로 인식할 필요가 있다. 그간 한국의 주거체제는, 개발은 국가가 맡고 이후 생산과 소비는 시장이 주도하는 레짐이었다. 이제 국가는 개발 이익을 좇지 말고 복지와 공공재 공급에 주력해야 한다. 주거체제 속에서 국가의 역할은 주로 LH를 통해 실행하고 있다. 국가가 투기의 주체로 연루되지 않으려면, LH를 우선 개혁해야 한다.

LH법에 의하면, LH는 토지의 취득·개발·비축·공급, 도시의 개발·정비, 주택의 건설·공급·관리 업무를 수행하게 되어 있다. 민간의 토지를 수용하여 택지나 주택으로 개발해 이를 민간에 다시 판매해서 이익을 얻는 것이 업무의 기본 골격이다. LH를 개발이익을 추구하는 조직에서 국책사업과 주거복지 기능에 주력하는 조직으로 변경하는 것이, 부동산 개혁의 첫걸음이다. 기존의 개발·재생 사업은 지자체나 지방공사로 넘기는 것이 좋겠다.

정부와 국회는 LH 문제를 미봉책으로 덮어서는 안 된다. 대선 후보들도 LH가 주거 공공성을 높이는 전문기관이 될 수 있도록 힘을 보태주길 바란다.