투기과열지구 중소형 ‘청년 추첨제’ 신설…당첨 확률 높여

공공주택 50만가구 공급안

소득 등 여건 따라 유형 세분화
‘나눔형’ 분양가 80%까지 대출
DSR 적용 안 하고 최대 5억원
“7000만원으로 5억 집 분양”

정부가 26일 발표한 ‘청년·서민 주거안정을 위한 공공주택 50만호 공급계획’은 수분양자(분양을 받는 사람)의 개별 형편이나 생애주기에 따라 주택 구매자금 마련 방법을 선택할 수 있도록 분양유형을 세분화했다. 25만가구를 차지하는 ‘나눔형’은 장기 모기지론 방식이다. 초기 분양 시 주변 시세의 70% 이하로 분양을 받되 할인된 분양가의 최대 80%까지 주택도시기금 등을 통해 장기 모기지로 지원한다. 주택담보인정비율(LTV)은 최대 80%가 적용되고, 40년 만기 저리 고정금리(1.9~3.0%)로 최대 5억원까지 대출받을 수 있다. 예컨대 시세가 5억원인 주택의 경우 시세의 70%인 3억5000만원이 분양가가 된다. 분양가의 최대 80%(2억8000만원)까지 대출이 가능하므로 목돈 7000만원만 있으면 된다는 게 정부 설명이다. 나눔형 주택은 의무거주기간(5년) 이후 공공에 환매 시 시세차익의 70%를 받을 수 있다.

10만가구가 공급되는 ‘선택형’은 ‘임대 후 분양’ 방식이다. 우선 거주한 뒤 6년 뒤 분양받을지 여부를 선택할 수 있다. 분양전환 시 ‘입주 시 추정 분양가+분양 시 감정가’의 평균가격으로 분양가가 책정된다. 예컨대 입주 시 추정 분양가가 4억원이고, 6년 후 분양 시 감정가가 8억원인 경우 최종 분양가는 이 둘의 평균가격인 6억원이 된다. 6년 분양전환 시점에 분양 여부를 선택하지 못했다면 4년 더 임대 방식으로 거주할 수 있고, 해당 거주기간은 청약통장 납입기간으로도 인정된다. 입주 시점에 보증금의 80%까지 최저 1.7%의 고정금리로 전용 전세대출을 받을 수 있다. 6년 후 분양선택 시점에는 최대 5억원 한도로 대출을 받을 수 있다.

‘일반형’(15만가구)은 분양가상한제를 적용해 시세의 80% 수준에서 분양되는 주택이다. 별도의 금융지원 프로그램 없이 기존 디딤돌대출을 통해 자금을 마련하는 방식이다. 상대적으로 금전적 여유가 있는 청년층이나 신혼부부, 생애최초 구매자 등이 대상이다.

청약가점이 상대적으로 높은 기혼자 위주로 운영돼온 특별공급(신혼부부·생애최초) 등 공공분양 청약제도도 청년층의 기회를 확대하는 방향으로 개편된다. 공급모델 중 나눔형·선택형에는 미혼청년을 위한 특별공급을 신설하고, 일반형에는 추첨제를 도입한다.

청년층의 선호도가 높은 투기과열지구 내 중소형 평형(60㎡ 이하, 60~85㎡)에도 추첨제를 신설해 당첨확률을 높인다. 그동안 투기과열지구 85㎡ 이하 중소형 평형은 100% 가점제로 공급해 청년층이 당첨될 확률이 낮았다. 정부는 60㎡ 이하는 가점 40%·추첨 60%로, 60~80㎡는 가점 70%·추첨 30%로 청년층 당첨확률을 높일 계획이다.

청년층의 주택 마련 기회 확대에 반해 역차별 논란을 없애기 위해서는 정교한 설계가 필요하다는 지적도 나온다. 공공주택 공급의 기본 목적인 ‘저소득층 주거안정’ 기능이 훼손될 수 있다는 것이다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “청약아파트는 당첨과 동시에 확정수익이 생기는 상품으로 인식되기 때문에 사회적 약자에게 수혜 범위가 집중돼야 한다”고 밝혔다.