서울 강남이 한국 사회 쏠림의 중심에 설 수 있었던 주요 요인은 부동산과 교육으로 압축된다. 도로가 직선으로 뻗어있고, 주거와 상업지구가 사각형으로 구획된 신도시는 대표적인 부동산 투자 상품으로 고공 행진했다. 강북에 있던 ‘명문고’들이 이전하자 자녀의 ‘명문대’ 입학을 노리는 학부모들이 뒤따랐고 이들의 수요에 맞춰 새로운 사교육 시장이 열렸다. 부동산과 교육이 앞서거니 뒤서거니 강남의 인기를 끌어올리면서 사람과 일자리, 인프라를 블랙홀처럼 빨아들였다.

시세차익을 노린 투기의 장으로서 강남의 ‘성공’은 대한민국 도시 발전 모델로 자리 잡았다. 전국 곳곳에서 ‘제2의 강남 만들기’ 프로젝트가 진행 중이다. 경기 분당과 광교, 인천 송도, 부산 해운대, 대구 수성, 대전 유성 등이 대표적이다. 이런 곳들은 인근 지역보다 부동산 가격이 월등히 높고, 학원 등 사교육 업체가 집중돼 있다는 공통점이 있다.

새로 조성된 도시여서 정주 여건이 양호하고 비교적 소득이 높은 사람들이 모여든 데 따른 것이다. 하지만 이런 쏠림의 이면에 도사리고 있는 투기적 욕망을 무시할 수 없다. 일찍부터 ‘강남 현상’에 주목해온 박배균 서울대 지리교육과 교수는 “강남은 한국의 도시 중산층이 꿈꾸고 지향하는 도시적 이상과 욕망의 표상으로서 전국 곳곳에서 추종하고 복제되고 있다”면서 “이 과정에서 한국의 도시 중산층을 부동산 가치 상승에 의존하는 투기적 주체로 구성하고, 투기 지향적 도시개발이 한국의 지배적 도시 패러다임이 되도록 부추겼다”고 지적했다.

개발이 시작된 지 20주년을 맞은 인천 송도국제도시는 사실상 개발이 마무리 단계에 접어들었다. 송도 역시 강남과 유사한 형태의 발전 경로를 밟고 있다. 인기 학교와 학원이 밀집한 지역을 중심으로 부동산 가격 상승을 선도하고 있는 것이다. 강남의 일부 주민들이나 아파트 단지가 부동산 가격에 나쁜 영향을 미칠까 서울의 다른 지역 또는 강남 내 다른 단지와 섞이길 거부하는 것처럼 송도에서도 이 지역을 송도만의 구역으로 만들려는 시도가 존재했다. 송도 안에서도 어디 사느냐, 즉 아파트 가격이 얼마인가에 따라 구별을 지으려는 욕망이 보였다.

송도는 바다와 갯벌을 메워 만든 도시다. 2003년 8월 송도와 영종·청라가 경제자유구역 내 국제도시로 지정되며 개발이 시작했다. 경제자유구역은 외국 기업·자본을 적극적으로 유치하기 위해 세제 혜택이나 각종 규제를 완화해주는 곳이다. 이 지역에 동북아 경제 중심 역할을 할 수 있는 싱가포르나 홍콩 같은 국제도시를 만들겠다는 취지였다. 송도는 IT·바이오, 영종은 물류·관광, 청라는 금융·레저에 중점을 두었다.

송도 개발은 마무리 단계다. 송도 개발사업 추진율은 75.4%로서 사업 16개 중 4개를 빼고 모두 개발을 끝냈다. 인구는 20만3513명으로 2030년까지 목표한 26만5611명의 76.6%, 주택은 7만556가구로서 목표인 10만4112가구의 67.8% 수준에 도달했다.

송도는 인천광역시 연수구 송도동이라는 하나의 법정동에 속해 있다. 인구가 증가하며 송도1~5동이 생겼다. 그러나 송도 주민들은 지역을 구분할 때 동보다는 개발 과정에 사용된 용어인 ‘공구’로 구분한다. 송도에는 11개 공구가 있다. 송도와 송도가 속한 연수구는 인천에서 가장 집값이 비싸다. 지난해 연수구의 아파트 3.3㎡당 평균 매매가는 2373만원, 송도동은 2981만원이었다.

행정동으로는 송도2동인 1공구는 사교육 중심지로서 ‘송도 대치동’으로 불린다. 나이스교육정보 개방 포털 자료를 보면, 송도2동 학원·교습소는 364개다. 연수구 전체 학원·교습소(1238개)의 3분의 1이 몰려있다. 국제학교인 채드윅, 자율형사립고인 인천포스코고등학교 등 인기 학교도 이곳에 있다. 특히 1공구에는 중·고교생 대상 학원이 집중돼 있다. 송도의 전체 입시·종합·국제화 관련 학원·교습소 544개 가운데 절반 이상인 280개가 이곳에 몰려 있다.

주민 배정민씨(36·가명)는 송도의 교육열은 대치동 못지않다고 말했다. 배씨는 “송도 중·고등학생은 거의 다 1공구 쪽 학원에 다닌다”면서 “자녀가 중학생 정도 되면 살고 있던 집을 전세로 주고서라도 1공구 쪽으로 가고 싶어 한다”고 말했다. 1공구 아파트는 2010년대 초반 준공됐는데 2010년대 중반 준공된 5공구 아파트보다 높은 가격에 거래된다. 채드윅과 포스코고등학교에 진학한 학생 가족에 더해 사교육 환경을 보고 찾아든 사람들 때문에 학기 초엔 이곳에서 집 구하기가 무척 어렵다고 한다.

송도의 교육열은 사교육 시장 규모로도 확인된다. 특히 인천은 영·유아 사교육 비용이 전국 최고 수준이다. 국회 교육위원회 김영호 의원실이 교육부에서 받은 자료를 보면, 지난 3월 기준 인천의 영·유아 영어 학원 월평균 학비는 218만원이었다. 연으로 계산하면 2616만원에 달한다. 인천에서도 송도는 영·유아 영어 교육이 매우 활발한 지역이다. 인천에 있는 유아 대상 영어 교육 프로그램을 제공하는 학원·교습소 221곳 가운데 22.2%인 49개가 송도에 있다. 초등학생 자녀를 둔 서수진씨(41·가명)는 “우리 아이가 영어 프로그램이 있는 유치원에 다닌 재작년만 해도 싸면 월 150만원, 시설이 조금 괜찮으면 월 200만원 수준이었다”고 말했다.

인구 20만명이 사는 하나의 동이지만 송도에선 경계를 나누고 구별을 지으려는 시도가 엄연히 존재한다. 역시 부동산과 교육이 경계 짓기와 구별 짓기의 주요 축이다. 송도에서 11년째 거주 중인 손준영씨(57·가명)는 “송도는 ‘인천의 강남’, 인천 안에서도 ‘송도는 우리만의 세상’이라는 식으로 인천과 완전히 분화된 특별한 지역인 것처럼 이야기한다”면서 “송도에 살면 특별하다는 특권 의식을 서로 부추기는 경향이 있다”고 말했다.

먼저 외부와 경계를 지으려는 시도가 있다. 지난달 7일 송도 주민단체들은 인천시청 앞에서 항의 집회를 열었다. 인천시가 자치구 행정체계 개편 방안을 발표했는데 송도가 포함돼 있지 않아서였다. 이들은 “행정개편 논의에 반드시 연수구 분구 또는 송도 경제특별자치구 지정 논의가 포함돼야 한다”고 주장했다. 송도를 연수구에서 분리해 새로운 구로 독립시켜달라는 것이다. 이들은 “송도는 태생적 정체성 덕분에 연수구 원도심과 지리·역사·문화적인 공감대가 없고 완벽하게 분리돼 있다”는 논리를 편다.

하지만 이면엔 부동산 문제가 자리 잡고 있다는 분석이 나온다. 이희환 인천대 인천학연구원 연구교수는 “온라인 커뮤니티를 중심으로 모인 주민단체들이 자산 가치를 높이기 위해 정치적 영향력을 행사하고 있다”면서 “인천 원도심 개발 이익과 재정으로 송도를 개발했는데 이제 송도에서 나오는 개발 이익은 송도에만 투자해야 한다는 주장까지 나온다”고 말했다.

다음은 송도 내부의 구별 짓기다. 1공구와 2공구는 왕복 12차로인 컨벤시아대로 나뉜다. 송도 사람들은 한때 1공구를 ‘송남’, 2공구를 ‘송북’으로 불렀다. ‘송도의 강남’ ‘송도의 강북’의 준말이었다. 1공구가 북쪽, 2공구가 남쪽에 있는데도 이렇게 불린 것은 2공구가 송도 내에서 아파트 가격이 가장 낮아서였다고 한다. 배정민씨는 지금은 송남, 송북이라는 말을 많이 쓰지 않는다면서도 “아직 서로 나뉘는 분위기는 확연히 있다”고 말했다.

최근엔 송도의 주거지역 북서쪽 끝에 있는 6·8공구를 배제하려는 분위기도 엿보인다. 송도 거주 13년 차인 김정숙씨(55·가명)는 “요즘에는 8공구를 송도로 보지 않는 시선도 있다”면서 “송도가 아니라 다리 건너편에 있는 옥련동으로 부르기도 한다”고 말했다.

14년 전 남편 직장 때문에 대구에서 송도로 이주한 김씨는 자녀를 교육하며 적잖은 차별을 경험했다고 한다. 송도로 이주하며 큰아이는 고등학교, 작은아이는 중학교에 입학했다. “강남처럼 인천에서 좀 산다는 사람들이 다 모인 곳이 송도더라고요. 자기가 얼마나 많이 있는지 보여주고 싶어하는 사람들이 많았어요. 우리 남편도 대기업 다니고 하는데 아이들 선행학습이 안 돼 있다고 못사는 사람 취급을 받았죠. 요즘은 겉으로는 덜하지만 여전히 알게 모르게 그런 분위기가 있죠.”

송도는 경제자유구역이지만 이곳에서 가장 많이 보이는 건 고층 아파트다. 따라서 애초 개발 취지와 현재 모습에 괴리가 있다는 지적이 나온다. 송도에는 2021년 말 기준 2169개의 기업이 있다. 2010년 이후 송도 개발을 주도한 포스코 계열사와 셀트리온(2011년), 삼성바이오로직스(2020년) 등 바이오 기업들이 들어왔다. 최근 대기업 연구개발센터나 바이오 관련 기업들이 늘고 있지만 외국 자본·기업 유치는 제자리걸음이다. 현재 송도에는 외국 투자 기업이 71개 있는데 2018년 67개에서 거의 늘지 않았다.

양준호 인천대 경제학과 교수는 “삼성바이오로직스와 같이 송도로 이전한 기업들이 인천 지역 기업들과 하도급 관계를 새로 맺는 게 아니라 기존 하도급 관계를 그대로 유지하고 있다”면서 “고용 창출 등 지역경제에 아무런 파급 효과를 주지 못하고 있다”고 말했다. 양 교수는 “송도의 입지가 딱히 비교 우위가 없으니 기업들이 오려 하지 않고 메워놓은 땅에 콘텐츠가 없으니 아파트밖에 못 짓고 있는 상황”이라고 했다.

김송원 인천경제정의실천시민연합 사무처장도 주객이 전도됐다고 말한다. 김 처장은 “송도나 청라·영종 같은 경제자유구역은 외환위기를 겪고 나서 외국인 투자 유치가 필요해 시작된 것”이라면서 “아파트는 주거 지원이라는 부차적인 기능이었다”고 말했다. 김 처장은 “그런데 기업 유치보다는 아파트 도시 개발로 방향이 잡히면서 강남을 모델로 개발이 진행됐다”고 설명했다. 연세대나 국제학교 등 인기 학교를 유치한 다음 값비싼 아파트 단지를 조성하고 곧이어 학원이 밀집되면서 부동산 가격을 끌어올리는 현상이 벌어지고 있다는 것이다.

이희환 학술연구교수도 “매립한 갯벌에 어마어마한 부동산을 개발해 부유층을 위한 특권지대를 만든 것”이라고 비판했다. 그는 “그 결과 심각한 양극화, 원도심의 슬럼화가 일어나고 있다”면서 “원도심 주민들은 그쪽 주민들이 개발 이익을 가져가는 모습을 지켜보며 열패감에 젖고 있다”고 말했다.

송도는 공공주택과 공공문화시설이 빈약하다는 특징이 있다. 송도의 건설형 공공임대주택은 10여년 전 공급된 395가구가 전부다. 2016년과 2017년 공급된 건설형 공공임대주택 273가구는 외국인 대상이었다. 공공도서관은 구립도서관 2곳(어린이도서관 포함)과 작은도서관 4곳뿐이다. 인천시와 인천경제자유구역청 등이 토지와 주택 분양을 통한 수익에 몰두하다 보니 생긴 현상이라는 비판을 받는다.

송도 주민들 대부분은 송도 생활의 장점으로 깨끗하고 안전한 환경을 꼽는다. 그리고 서울·강남으로의 접근성이 떨어지는 게 가장 불편한 점이라고 말한다. 김정숙씨는 최근 서울 송파구를 매일 오간다. 한 달 전 딸이 송파구에 있는 회사에 취직했는데, 자가용으로 2시간 걸리는 출퇴근을 시켜주고 있다. 딸이 몸이 약해 대중교통으로는 갈 엄두를 못 낸다고 했다. 김씨는 “우리 애는 집에서 가까운 송도에서 취업하고 싶어 했지만 갈 곳이 너무 없다”고 말했다.

배정민씨도 매달 서울 강남을 찾는다. 강남구에 있는 병원에서 통원 치료를 받고, 유치원 다니는 아이와 자신의 문화 생활을 위해서다. 배씨는 “송도에도 아이들을 위한 문화 프로그램이 있기는 한데 다 초등학생 이상이어야 한다”고 말했다.

사교육이 송도의 특징 중 하나라고 하지만 대입 준비를 위해 강남으로 향하는 건 송도 수험생들도 예외가 아니었다. 송도의 교육업계 관계자는 “송도에도 최근 강남 유명 학원 지점들이 진출했지만, 대학 입시를 본격적으로 준비하는 고등학생 중에 주말마다 강남에 가서 유명 강사들 수업을 듣는 경우가 많다”면서 “금요일 저녁 강남에 가서 주말에 수업을 듣고 일요일 저녁 돌아오는 학생들도 있다”고 말했다.

현재 추진 중인 수도권광역급행철도(GTX)가 송도에 들어서면 서울, 강남으로의 접근성은 향상될 것으로 예상된다. 송도에 있는 인천지하철 1호선 인천대입구역은 최근 송도 부동산 업계에서 가장 주목받는 지역이다. 인천대입구역은 2030년 개통 예정인 GTX-B노선 종점이다. GTX-B노선은 인천대입구역에서 여의도와 용산역, 서울역, 청량리역을 거쳐 경기 마석역으로 연결될 예정이다. 인천대입구역 인근인 3공구가 송도에서 아파트 매매가가 비싼 지역으로 떠오른 것은 이런 요인이 작용했기 때문이다.

하지만 GTX가 들어서면 역설적으로 송도의 베드타운화, 강남 쏠림이 더 심화할 것이란 우려도 나온다. 김 사무처장은 “원래 경제자유구역의 취지대로면 서울이나 경기 지역에서 GTX를 타고 송도 직장으로 출퇴근하는 것이 정상적인 모습이었겠지만 그럴 가능성은 없을 것 같다”면서 “GTX가 개통하면 빨대 효과로 송도나 인천은 강남 쏠림을 지원하는 주거 기능이 훨씬 더 강화될 가능성이 크다”고 우려했다.