‘LH 감정·매입가’ 따라 전세 피해자 구제받을 돈 ‘천차만별’

‘전세사기피해자 지원’ 정부안…임차인들과 ‘이해충돌’ 가능성

LH “마냥 비싸게 매입할 수는 없어…내부 기준도 마련해야”

‘선 구제, 후 회수’를 골자로 한 야당의 ‘전세사기 피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법’ 개정안과 ‘한국토지주택공사(LH)의 주택 매입’을 골자로 한 정부안 중 피해자들에게 더 유리한 방안은 뭘까. 답은 LH가 주택을 얼마에 감정하고 매입하느냐에 따라 달라질 수 있다.

LH는 3일 토론회를 열고 지난달 27일 발표된 정부안의 구체적인 적용 사례를 공개했다. 핵심은 LH가 전세사기 피해주택을 경·공매를 통해 저렴하게 매입하고, 경매차익(감정가-낙찰가)을 피해자 주거 지원에 활용하는 것이다.

피해자들은 원래 살던 주택에 최대 10년까지 거주할 수 있고, 보증금이나 월세는 경매차익에서 차감된다. 피해자들이 해당 주택에 계속 살길 원치 않으면 경매차익을 바로 현금으로 받아 갈 수 있다.

정부안에 따르면, 선순위 임차인들은 보증금 일부를 현금으로 회수할 가능성이 높다. 그동안 선순위 임차인들은 울며 겨자 먹기로 피해주택을 ‘셀프 낙찰’받는 경우가 많았다. 경매에서 사겠다는 사람이 나타나지 않아서다. 대항력 있는 선순위 임차인이 있으면 낙찰자가 낙찰과 동시에 보증금 전액을 돌려줄 의무까지 인수한다는 조항이 걸림돌이 됐다.

이에 LH는 보증금을 인수하지 않는 조건으로 피해주택을 매입하겠다는 입장이다. 이때 관건은 LH가 주택을 얼마에 낙찰받느냐다. 피해자가 돈을 더 많이 돌려받으려면 LH가 더 비싸게 매입해야 하기 때문에 이해관계 충돌이 발생할 수 있다.

배당을 통해서는 보증금을 돌려받기 어려운 일부 후순위 피해자들도 현금 회수가 가능해질 것이라고 정부는 내다봤다. 예컨대 부채가 2억9000만원(선순위 근저당 1억4000만원, 후순위 보증금 1억5000만원)인 인천 미추홀구 한 오피스텔이 1억5000만원에 낙찰됐을 경우, 후순위 임차인이 경·공매를 통해 돌려받을 수 있는 금액은 1000만원뿐이다.

하지만 LH가 2억3000만원으로 감정하고 1억5000만원에 낙찰받는다면, 임차인은 경매차익에 해당하는 8000만원을 돌려받을 수 있다. 해당 주택에 계속 거주할 경우 보증금이나 월세(시세의 30~50%)로 차감이 가능하다. 여기에 선순위 배당 잔액 1000만원을 합치면 임차인은 퇴거 때까지 총 9000만원을 돌려받을 수 있다.

정부는 경매차익이 충분치 않아도 재정을 투입해 최장 10년간 주거 안정은 보장하겠다고 했다. 위반건축물, 신탁사기 등 기존 LH 매입임대주택 요건에 맞지 않는 주택도 매입하기 위해 요건을 한시적으로 완화하는 방안도 검토한다. 다만 피해자들이 최종적으로 얼마를 받게 될지는 LH의 경매 낙찰 기준이나 매입임대 조건 등에 따라 천차만별이 될 수 있다.

LH 관계자는 “마냥 비싸게 주택을 매입할 수는 없다”면서도 “피해주택을 얼마에 낙찰받을지에 대한 내부 기준은 아직 정해지지 않았다”고 밝혔다.

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