국내 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 사업에 평균 3%에 불과한 자기자본이 투입되고, 사업비의 97%는 빚을 내 조달하는 것으로 분석됐다. 낮은 자기자본은 소위 ‘한탕주의’ 추구로 이어져 개선이 필요한 것으로 지적됐다.

한국개발연구원(KDI)은 이런 내용을 담은 ‘갈라파고스적 부동산 PF 근본적 구조개선 필요’ 보고서를 20일 발표했다. 2019년 100조원 미만이던 PF 익스포저(대출금+보증금) 총액은 지난해 160조원 수준으로 급증했다.

KDI는 부동산 PF 부실의 근본 원인으로 국내 시행사의 낮은 자기자본과 높은 보증 의존도를 꼽았다. 2021년부터 지난해까지 KDI가 조사한 국내 300여개 부동산 PF 사업장에서 시행사의 자기자본 비율은 평균 3.2% 수준이었다. 평균 총사업비 3749억원 가운데 자기자본은 118억원에 불과하고 나머지는 빌려서 충당한 것이다. 자기자본 비율은 주거용(2.9%)이 상업용(4.3%)보다 낮았고, 수도권(3.9%)보다 지방(2.3%)이 낮았다.

이는 주요 선진국 부동산 PF 사업의 자기자본 비율이 30~40% 수준인 것과 대비된다. 미국의 PF 사업 자기자본 비율은 33%, 일본은 30%, 호주는 40%다. 일본 대표 상업시설인 롯폰기 힐스와 아키하바라 UDX의 경우 각각 37%, 36% 자기자본이 투입됐다.

KDI는 “주요 선진국 시행사는 자기자본의 33~50%를 직접 투입하고 나머지는 다른 지분투자자(리츠·연기금·건설사 등)를 유치해 조달한다”며 “시행사가 아닌 제3자가 지급보증을 하는 경우도 찾아보기 어렵다”고 설명했다.

토지비까지 PF 대출로 부담하는 구조도 문제로 지적됐다. 국내에서는 시행사가 토지비의 10% 정도인 토지 계약금만 자기자본으로 충당하고 나머지는 브리지론으로 조달하는 게 일반적이다.

수천억원이 드는 대규모 개발사업에 자기자본을 극히 일부만 투입해 수백억원의 차익을 얻을 수 있어 소위 ‘한탕’을 노리는 행태가 나타난다.

KDI는 간접부동산투자회사인 리츠의 지분투자 활성화를 대안으로 제시했다. 실제 개발사업을 수행하는 리츠 137개의 자기자본 비율은 지난해 기준 27.3%로 일반 PF 사업장에 비해 높다. 황순주 KDI 연구위원은 “시행사의 자기자본 비율을 선진국 수준으로 올리고, 제3자 보증을 폐지해야 한다”며 “리츠를 시행 주체로 육성하는 방안도 바람직하다”고 했다.