우리나라 가구가 보유한 자산의 약 80%가 부동산이다. 일반 가구에서 부동산자산이 차지하는 비중은 어느 나라나 대체로 높지만, 우리나라는 지나칠 정도로 높다. 그렇다면 세대와 나이별로 본 전체 부동산자산에서 부동산용 대출(전월세 자금 포함)을 차감한 가구당 순부동산자산과 불평등은 어떨까? 부동산자산 축적과 불평등 양상을 보면 부동산 문제가 왜 각기 달리 받아들여지는지를 짐작할 수 있다.

그래프는 2010~2023년 통계청 가계금융복지조사를 이용해 이들을 계산한 것이다. 가로축은 나이고, 세로축은 세대별 가구당 순부동산자산을 연도별로 이어놓은 것이다. 조사 당시 가구주의 생물학적 나이 제한으로 모든 세대가 매번 등장하지는 않는다.

순부동산자산은 20~40대에 걸쳐 늘어나 50~60대에 대략 4억1000만원으로 최대가 되고, 그 이후 줄어들어 전체적으로는 나이에 따른 ∩자형 생애주기 모형을 따르고 있다. 연령대별로 보면 80대 중반 이후를 제외하고 대체로 우상향이다. 부동산 경기 호황으로 2022년이 정점이고, 고금리 여파로 그 이듬해에 대부분 줄어들었다. 따라서 거의 모든 연령대 가구가 부동산에 ‘몰빵’한 대가가 그리 나쁘지 않다.

부동산 투자에 산전수전을 겪었다고 하는 1950년대생은 고금리 충격이 가장 덜하고, 2020년 이후 1940~1950년대생은 순자산을 크게 늘렸다. 1990년대생을 제외하면 1980년대생 순자산이 2010년 대비 2023년 7.8배 늘어났다. 그 뒤를 이어 1970년대생 2.3배, 1960년대생 1.2배, 1950년대생 1.02배 순이다. 성장에 따른 실질소득 증가, ‘부모찬스’, ‘영끌’ 대출 등을 활용해 30~40대는 순자산을 급격히 늘렸다. 이 연령대는 자산 투자와 재테크에 민감하고, 생애주기상 상대적으로 용이한 대출을 활용하는 데 주저함이 덜하다.

이와 달리 순자산 불평등 패턴은 40대 초반과 60대 초반까지 대체로 낮고 50대 중반에 최저가 되는, 좌우가 비대칭적인 U자형이다. 이 연령대가 부동산자산을 가장 많이 갖고 있으면서도 불평등은 매우 낮다. 반면 20~30대 청년층은 지니계수가 거의 1에 육박할 만큼 불평등이 매우 높다. 20대가 대부분인 1990년생은 순자산이 음(-)인 가구가 너무 많아 지니계수가 1을 한참 넘어서기도 한다. 특히 20대, 좀 넓혀서 30대 초반 청년층은 ‘영끌’로 인한 과다 부채, 상속과 증여를 통한 부모찬스, 정규직·비정규직과 같은 고용형태 등에 따라 가구 순부동산자산의 격차가 극심하다.

2010년대 이후 거의 모든 나이와 세대별 순자산은 2023년을 제외하고 늘어서, 부동산 불패 신화의 단면을 보여준다. 반면에 순자산의 불평등은 청년층과 다른 세대 간의 격차, 세대 내 격차가 동시에 심각하다. 그러니 부동산 문제의 심각성은 나이와 세대별로 달리 받아들여져서 그 해법은 천차만별이다.

정준호 강원대 부동산학과 교수