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서울시내 신규 ‘특별계획구역’에 용적률 최대 1600% 허용

입력 2024.10.30 13:36

송진식 기자

인터컨티넨탈 서울 코엑스 모습. 경향신문 자료사진

10년이 넘도록 진전이 없는 서울시내 ‘특별계획구역’은 구역지정 해제를 통해 개별 사업이 가능하도록 유도하는 등 개선안이 추진된다. 구역 지정 요건이 강화되고, 신규 지정되는 구역에는 최대 1600%(상업지구 기준)까지 용적률 인센티브를 제공하는 등 활성화 방안도 마련된다.

서울시는 30일 이같은 내용을 담은 ‘특별계획구역 정비방안’을 마련해 시행한다고 밝혔다.

특별계획구역은 지구단위계획구역 중 현상설계 등을 통한 창의적 개발안을 받아들일 필요가 있거나 계획안을 작성하는 데 오랜기간이 소요될 것으로 예상돼 별도의 개발안을 만들어 지구단위계획으로 수용 결정하는 구역을 말한다. 보통 대규모 개발이 필요하거나, 여러 획지 혹은 가구들을 묶어 개발할 때 지정한다. 특별계획구역으로 지정되면 개별 필지의 건축행위(신·증축 등)가 제한된다.

2022년말 기준 서울시가 지정해 관리 중인 특별계획구역은 588개소에 달한다. 강남 코엑스, 용산전자상가일대, 잠실경기장 등이 대표적이다. 이들 주요 부지 면적만해도 1400만㎡로 여의도 면적의 4.6배다.

2002년 164개소이던 특별계획구역은 도심이 노후화되면서 계속 늘었다. 반면 구역 지정 취지와는 달리 사업 추진이 더딘 곳이 많다. 현재 지정된 588개소 중 55%인 325개소가 사업추진이 중단됐고, 구역 지정 이후 10년 이상 지난 장기 미추진 구역도 전체의 24%에 달한다.

이번 정비방안을 통해 특별계획구역을 한번 정리하고 간다는 게 서울시 방침이다. 기존 구역 중 10년 이상 사업이 진행되지 않거나 개발 목적이 불명확한 곳은 ‘특별계획구역’에서 ‘특별계획가능구역’으로 전환할 계획이다. 특별계획가능구역은 3년간 지정 유효기간이 적용된다. 이후에는 구역 지정이 풀려 일반지역으로 전환돼 개별 건축행위 등이 가능해진다.

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특별계획구역 지정 요건이 까다로워진다. 시 관계자는 “앞으로는 사업방안이 명확한 경우에만 특별계획구역으로 신규 지정할 방침”이라며 “사업성 담보가 가능하도록 주택법·건축법·도정법 등 개별 법령상 법정 동의요건을 확보하도록 할 예정”이라고 밝혔다. 다만 까다로운 절차를 통해 지정된 신규 특별계획구역에는 각종 인센티브를 제공할 계획이다. 지역별 고도제한과 용도별 용적률이 법적상한인 ‘기준치의 최대 200%’까지 완화된다.

사업 추진 속도를 내기 위해 심의 절차도 간소화된다. 도시계획위원회 개최 없이 도시건축공동위원회만의 심의 만으로 사업 추진이 가능하도록 할 방침이다. 시 관계자는 “이번 방안은 신규 지구단위계획수립부터 즉시 시행되며 기존 특별계획구역에 대한 정비는 연말까지 해제 및 전환을 위한 열람공고 등 관련 절차가 진행될 예정”이라고 밝혔다.

경향신문

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