홈플러스 매장 임대료 끊긴 건물주들, 이자 상환 ‘발등의 불’

경향신문

입력 2025.03.18 20:45

수정 2025.03.19 11:28

심윤지 기자

부동산 펀드들, 선순위 대출 끼고 매장 매입 후 장기 임대

대주단 “대안 없으면 공매 넘긴다”…점포 추가 폐업 위기

홈플러스 매장을 자산으로 보유한 부동산 펀드들이 홈플러스의 기업회생 신청 이후 임대료를 받지 못하고 있는 가운데 펀드에 자금을 빌려준 금융기관들이 상환 압박을 가하기 시작한 것으로 확인됐다. 임대료를 받지 못하고 대출 이자를 상환하지 못하면 매장이 공매에 넘어갈 수도 있다. 대출을 받은 부동산 펀드뿐 아니라 고용 인력과 협력업체까지 ‘연쇄 피해’가 우려된다.

18일 경향신문 취재를 종합하면, 홈플러스 매장 4곳을 대출 등을 통해 9400억원에 인수한 A펀드는 지난 10일부터 홈플러스에서 임대료 30억원을 받지 못하고 있다. 당장 은행 등 대주단에서는 이자를 갚으라고 재촉해왔다. A펀드 관계자는 “대주단에서는 벌써부터 ‘회생 이후 대안이 없다면 매장을 공매로 넘길 수밖에 없다’고 압박한다”며 “임대료가 들어오지 않으면 대출 이자를 감당하기 어려운데 홈플러스 측에 연락을 해봐도 ‘법원 결정’이라는 말만 반복하고 있다”고 말했다.

A펀드 이외에도 홈플러스 울산점·구미광평점·시화점을 인수한 유경공모부동산투자신탁제3호, 홈플러스 전주 효자점을 인수한 이지스코어리테일부동산투자신탁126호 등도 지난주부터 임대료를 받지 못하고 있다. 홈플러스는 지난 4일 기습적으로 회생 신청을 한 뒤로 임차료 지불을 갑자기 중단했다.

비상장리츠(REITs)인 제이알투자운용의 ‘제이알제24호기업구조조정부동산투자회사’, KB부동산신탁의 ‘케이비사당리테일위탁관리부동산투자회사’ 등도 임대료 매출채권 수취에 불확실성이 있다고 투자자에게 공시했다.

통상 부동산 펀드와 리츠는 재임대(세일즈&리스백)하는 조건으로 홈플러스 매장을 매입한다. 매입자금의 30%는 자기자본을 통해, 나머지 70%는 은행 등 금융기관에서 선순위 대출로 조달하는 경우가 많다. 대출 한도는 월 임대료 수준을 고려해 책정된다. 홈플러스가 10~20년간 장기 임차를 한다는 조건을 달아 안정적인 임대료 수입을 기반으로 이자를 상환할 수 있다고 보고 대출을 내주는 것이다.

대출 이자를 임대료 수입으로 상환해온 펀드들은 당장 발등에 불이 떨어졌다. 금융기관이 상환 압력을 가하면서다. 홈플러스와 펀드들이 맺은 임대차 계약에는 홈플러스가 3개월 이상 임차료를 내지 않을 경우 계약을 해지할 수 있다는 조항이 있다. 하지만 새 임차인이 구해지기 전 담보대출기관이 공매 절차를 진행하면 추가 점포 폐점은 불가피하다. 매장에 투자한 펀드만 손해 보는 것이 아니라 홈플러스 및 관계사 직원들 고용 불안, 협력업체들 연쇄 도산까지 이어질 수 있다.

홈플러스 사태

현재 홈플러스가 임대차 계약을 맺고 운영 중인 매장 중 부동산 펀드나 리츠가 소유한 매장 수는 약 68개로 연간 임대료는 4000억원대이다. 한 자산운용사 관계자는 “60여개 펀드 투자액이 1000억원 정도라고 가정해도 홈플러스 관련 부동산 익스포저(노출)는 최소 6조원은 넘을 것”이라고 말했다.

홈플러스는 이날 입장문을 내고 “대형마트 임대료 지급은 법원의 승인이 필요한 사항”이라며 “회생절차 개시 이후 지급 시기가 도래하는 대형마트 임대료는 지급이 지연되고 있다”고 말했다.