세입자가 집주인에게 보증금을 돌려받지 못해 임차권 등기를 신청했더라도, 등기 완료 전 이사했다면 임차권 대항력이 유지되지 않는다는 대법원 판결이 나왔다. 대항력은 임차인이 제3자에게 임대차 관계를 주장할 수 있는 권리를 뜻한다.

대법원 2부(주심 권영준 대법관)는 서울보증보험이 부동산 매수인 이모씨를 상대로 낸 임대차보증금 반환 소송에서 지난달 15일 원심의 원고승소 판결을 파기환송했다.

세입자 A씨는 2017년 2월 집주인 B씨와 보증금 9500만원의 임대차 계약을 체결했다. A씨는 확정일자를 받아 대항력을 갖췄다. B씨가 2018년 1월 이 주택을 담보로 대출을 받아, 이 집에는 A씨의 임차권보다 후순위의 근저당권이 설정됐다.

계약은 2019년 2월 종료됐으나 A씨는 보증금을 돌려받지 못했다. A씨는 서울보증보험에 보증금 채권을 양도했고, 보증보험사는 2019년 3월12일 임차권 등기 명령을 신청했다. 법원이 3월20일 임차권 등기를 명령했으나, 등기는 4월8일에야 완료됐다. A씨는 등기 완료 전인 4월5일 서울보증보험으로부터 보험금을 받고 이사를 했다.

이 집은 강제경매에 넘겨져 이씨가 2021년 7월 매수했다. 서울보증보험은 A씨로부터 양도받은 보증금 채권 중 경매 배당으로 다 받지 못한 잔액을 지급하라며 이씨를 상대로 소송을 냈다.

쟁점은 A씨의 대항력이 살아 있는지였다. 통상 임차권 등기가 완료되기 전에 집을 비우면 대항력은 소멸한다. 그러나 1심과 2심은 대항력이 유지된다고 했다. A씨 이사 전 법원의 임차권 등기 명령이 있었고, 강제경매 전 등기가 완료됐으므로 이 제도의 취지를 고려하면 A씨에게 대항력이 있다는 것이었다.

하지만 대법원은 A씨가 임차권 등기 완료 전에 집을 비운 이상 대항력이 소멸했고 이후 임차권 등기가 완료됐더라도 기존 대항력은 되살아나지 않으며 등기 완료 시점을 기준으로 새로운 대항력이 발생했다고 판단했다. 이에 따라 2018년 1월 주택에 설정된 근저당권이 A씨 임차권보다 선순위 권리에 해당하고, 주택 경매 절차에서 근저당권이 소멸하면서 A씨 임차권도 소멸했다고 봤다. 따라서 A씨가 매수인인 이씨에게 임차권 효력을 주장할 수 없다고 했다.