부동산 공시가격은 매년 1월1일을 기준으로 평가·산정한 시세에 현실화율을 곱한 금액으로, 보유세 부과, 시장 정보 제공, 거래 지표 활용, 보상 및 행정 업무 등 67개 분야에 활용된다.

정부가 밝힌 2025년 공동주택 현실화율은 시세 구간별로 68.1~75.3%, 평균적으로는 69%이다. 그러나 2024년 3월25일자 연합뉴스는 실제 공시가격 현실화율이 64.4%라고 보도했고, 이에 국토교통부는 ‘공시가격 시세’는 감정평가사와 한국부동산원이 실거래가, 경매·담보 사례, 매물 정보 등을 종합적으로 반영한 것으로, 호가나 실거래가 기반 ‘KB 시세’와는 차이가 있다고 반박했다. 두 시세 간 기준 차이로 언론이 언급한 전국 20개 아파트 단지의 현실화율에서 5.6%포인트 격차가 발생했는데, 이는 ‘공시가격 시세’가 ‘KB 시세’보다 낮게 책정됐음을 시사한다.

정부와 한국부동산원은 거래가 적거나 비정상 거래가 포함될 가능성이 있는 실거래가 한계를 보완하기 위해 ‘주택산정가격’과 ‘토지 세평가격(世評價格)’으로 불리는 시세를 활용하고 있지만, 이는 지금까지 공개된 바 없다. 이처럼 시세는 시가를 기반으로 추정된 가격으로 둘 간에 차이가 있다.

2025년 4월22일자 중앙일보 보도에 따르면, 2024년 최고 실거래가를 기록한 에테르노청담(전용 255㎡)은 305억원에 거래됐으나 공시가격은 실거래가의 35%인 106억2000만원이었다. 또한, 아크로서울포레스트(전용 198㎡)도 145억원에 거래됐지만, 공시가격은 71억원으로 실거래가 절반에도 못 미쳤다.

이는 ‘공시가격 시세’와 실거래가 차이를 감안해도, 정부가 밝힌 ‘공시가격 시세’ 15억원 초과 구간 75.3%의 현실화율과는 상당한 괴리가 있다. 특히 에테르노청담의 6~16층 공시가격이 모두 같게 책정되어 층별 조망 등 가치를 반영하지 않은 점도 의아스럽다.

중앙일보는 이러한 초고가 주택일수록 공시가격과 실거래가 격차가 벌어지는 현상에 대해 우리 사회의 고민이 필요하다고 지적하고 있다. 이런 사례는 지역·유형·가격대별 공시가격 평가·산정의 일관성이 결여되어 형평성 문제가 지속되고 있음을 보여준다.

부동산 가격이 수시 변동하는 상황에서 특정 시점의 ‘최고가’로 부동산 가치를 평가·산정하는 것은 시장 전체를 대표하기 어렵다. 그래서 시가의 중심을 나타내는 ‘거래가능가격’(예 : 평균 또는 중앙값 등), 즉 시세로 값어치를 매길 수 있다. 예전에 이러한 거래가능가격을 시가의 80~90%로 산정·평가하고 ‘공시비율(80%)’을 적용했다. 이 기준을 적용하면 현실화율은 시가의 약 64~72%로, 흥미롭게도 시가 또는 시세 기준이든 현재 공시가격 현실화율과 거의 일치한다. 문제는 시세의 평가·산정이 부동산 유형, 지역, 가격대에 따라 일관되지 않다는 것이다. 특히 고가주택은 거래가 드물어 평가·산정의 객관성과 정확성이 많이 떨어진다.

공시가격은 보유세 과표로 쓰이고 다른 여러 군데에도 활용되지만, 실제 시장 거래 정보나 시세를 제대로 반영하지 않고, 오히려 조세 저항 등을 고려해 자의적으로 책정된 정책 가격에 가깝다.

정부는 현실화율 평균이 산술평균인지 가중평균인지, 또 어떤 집단의 평균인지도 명확히 밝히지 않는다. 매년 1500억원 이상 예산을 들여 시가와 크게 괴리된 정보가치가 낮은 정책 가격을 내놓는 것은 예산 낭비일 수 있다. 이럴 바에는 오히려 실거래가 지수를 적용하는 편이 나을 수도 있을 것이다.

윤석열 정부는 보유세 부담을 줄이기 위해 공시가격의 현실화율과 공정시장가액비율을 조정해 과표를 낮추어왔으나, 이 방식은 과표의 정확성과 형평성을 저해하고 정보가치가 낮은 정책 가격을 양산하는 문제를 초래한다. 이를 개선하려면 새 정부는 현실화율이라는 개념을 아예 폐기하고 시세에 공정시장가액비율만 적용해 보유세 과표를 평가·산정하는 방향으로 나아갈 필요가 있다.

만약 공시가격 인상으로 복지 수급자 중 일부가 탈락하는 문제가 생기면 정책 목적에 따라 영역별로 공정시장가액과 같은 서로 다른 할인율을 적용해 조정하면 된다. 이렇게 ‘주택산정가격’과 ‘토지 세평가격’으로 불리는 시세를 공시가격으로 투명하게 공개하면 민원인 피드백과 모니터링을 통해 과표 평가·산정의 정확성과 과세의 공정성을 높이고 자의적 판단의 개입도 최소화할 수 있는 발판이 만들어질 수 있을 것이다.

정준호 강원대 부동산학과 교수