전세 가격이 1% 오를 경우 주택 매매가도 0.6%가량 상승한다는 연구 결과가 나왔다. 전세제도가 끌어올린 집값은 결국 대출 연체율 상승, 경매·미분양 주택 증가 등 사회적 비용으로 돌아오기 때문에 전세대출에도 총부채원리금상환비율(DSR)을 도입해야 한다는 지적이 뒤따른다.

국토연구원은 20일 ‘주택시장 변동성 확대의 사회적 비용과 향후 정책방향’ 보고서에서 국내 집값 상승을 결정하는 요인을 실증 분석한 결과, 전세가격 상승과 갭투자 증가가 가장 크게 영향을 미쳤다고 밝혔다.

이는 금리와 대도시화율이 집값 변동의 주요 결정 요인으로 나타난 경제협력개발기구(OECD) 21개국과는 다른 결과다.

특히 국내에선 전세가격이 1% 오를 경우 주택 매매가격이 0.655% 상승하는 것으로 나타났다. 갭투자(주택 매입 후 1개월 이내에 전세 계약을 체결한 경우) 거래가 1% 증가할 때에는 집값이 0.148% 뛰었다.

대출 금리 인하 효과는 수도권에서 컸다. 대출 금리가 1% 내리면 집값이 0.04% 올랐으며, 이때 지방은 0.024%, 수도권이 0.106% 올라 상승 폭이 다섯 배가량 더 큰 것으로 분석됐다. 신규 주택담보대출액도 1% 늘면, 전체 집값은 0.016% 오르는 데 그쳤지만 수도권에서는 0.651% 상승했다. 국토연은 전세제도·갭투자가 집값 상승에 영향을 미쳐 사회적 비용도 늘린다고 봤다.

OECD 국가들에서 집값 상승 시 나타나는 양극화 확대, 출산율 하락, 소비 감소 등 일반적 문제 외에 한국에선 “신용대출 연체, 경매, 미분양 증가” 등에 따른 비용까지 떠안아야 한다고 했다.

박진백 부동산시장정책연구센터 부연구위원은 “집값 상승기에 갭투자로 집을 산 임대인들이 2년 전세계약이 끝나면 보증금을 돌려주기 위해 신용대출을 늘리고, 그럼에도 감당이 안 되면 경매로 집을 내놓기 때문”이라고 설명했다.

박 부연구위원은 가장 필요한 제도적 대안으로 ‘전세대출 DSR 도입’을 꼽았다. DSR 규제로 대출에 의존한 전세소비를 억제하되 저소득층 등 주거지원이 필요한 계층에 대해서는 예외적 적용을 허용하는 방안이다.