[주간경향] “부동산 정상화는 5000피(코스피 5000), 계곡 정비보다 훨씬 쉽고 더 중요한 일”, “기회가 있을 때 잡기 바란다. 이번이 마지막 기회였음을 곧 알게 될 것”, “돈이 마귀라더니, 설마 마귀에게 최소한의 양심마저 빼앗긴 것은 아닌가.”

이재명 대통령이 자신의 SNS에 연일 부동산 관련 메시지를 쏟아내며 부동산시장을 정조준하고 있다. 이 대통령은 지난 1월 23일 양도세 중과 배제 연장을 전혀 고려하고 있지 않다는 글을 시작으로 잇따라 부동산시장을 비판하는 글을 올리고 있다. 1월 25일에는 “버티는 이익이 버티는 비용보다 크게 해서는 안 되겠지요”라며 “비정상을 정상화시킬 수단은 얼마든지 있다”고 재차 강조했고, 같은 달 31일에는 “망국적 부동산 정상화는 불가능할 것 같은가”라고 반문하기도 했다.

2월 들어서도 이 대통령은 “부동산에 투자·투기하며 ‘또 연장하겠지’라는 부당한 기대를 가진 다주택자보다 집값 폭등으로 고통받는 국민이 더 배려받아야 한다”, “똘똘한 한 채 갈아타기요? 분명히 말씀드리는데 주거용이 아니면 그것도 안 하는 것이 이익일 겁니다” 등 강한 의지를 계속 내비치고 있다.

표면적으로는 오는 5월 9일 종료되는 다주택자 양도세 중과 배제를 둘러싼 비판에 대한 반박으로 읽히지만, 코스피 5000 조기 달성 등 최근 정책 성과의 동력을 발판으로 부동산 안정을 위한 추가 규제의 분위기를 조성하려는 것이 아니냐는 분석도 나온다. 특히 “표 계산 없이 국민을 믿고 비난 감수만 하면 될 일”이라는 구체적인 의지까지 내비치면서, 시장에서는 지방선거 후 보유세 인상, 부동산장기보유특별공제 폐지 등 추가 규제가 임박했다는 ‘지라시’가 나돌기도 했다.

일각에서는 특단의 대책으로 평가받았던 지난해 10·15 부동산 대책으로도 서울 아파트가격이 잡히지 않으면서 대통령이 부동산 안정화를 정권의 다음 목표로 콕 집은 것 아니냐는 분석도 나온다.

실제로 정권 초부터 시작된 초강력 대출 규제와 서울 전역 토지거래허가구역 지정에도 불구하고 서울 아파트가격 상승은 꺾일 줄 모르고 있다. 지난 2월 1일 KB부동산의 주간 KB아파트시장 동향을 보면 1월 넷째 주 서울 아파트 매매가격은 전주 대비 0.32% 상승하며 52주 연속 오름세를 기록했다. 지난해 한강벨트를 중심으로 폭등하며 10월 둘째 주 0.68%에 달했던 서울 아파트 매매가격은 10·15 부동산 대책 직후부터 12월 중순(둘째 주 0.17%)까지 하향곡선을 그렸다. 하지만 이후 상승 반전하며 0.3%까지 회복했다.

이 같은 흐름은 KB부동산이나 부동산114, 한국부동산원 등 민·관을 막론하고 부동산 통계 전반에서 확인되고 있다. 한국부동산원의 1월 넷째 주 주간 통계를 보면 서울 아파트가격은 0.31% 상승해 전주(0.29%)보다 오름폭이 커졌다. 이는 지난해 10·15 대책 발표 다음인 10월 20일 조사에서 0.50% 오른 이후 14주 만의 가장 큰 폭의 상승이다. 특히 규제 이전부터 주목받던 한강벨트는 물론 강북 등 비강남 지역도 고르게 상승했다.

때문에 10·15 대책 100일을 넘어선 시점부터는 실수요 매수자들이 관망을 멈추고 행동에 나섰다는 분석이 나온다. 서울 동대문구의 한 공인중개사는 “처음에 토허제 나오고 조정이 있을 거라고 다들 기대했는데 안 떨어지니까 실수요자들이 마음이 급하다”고 전했다. 그는 “대출 규제로 마용성(마포·용산·성동구) 진입장벽이 상당히 높아진 상태여서 강북은 오히려 호가가 더 오르는 분위기”라면서 “자금이 되는 실수요자는 많이 재지 않는 상황”이라고 덧붙였다.

실제로 지난해 하반기부터 서울 아파트의 신고가 거래는 최고가 아파트에서 중고가 아파트 중심으로 이동하는 모습이다. 부동산 정보업체 직방이 2025년 아파트 실거래가를 가격대별로 분석한 결과를 보면 지난해 1분기에는 15억원 초과~20억원 이하 구간(3.4%)과 30억원 초과 구간(3.7%) 등 고가대에서 신고가가 집중됐지만, 4분기에는 9억원 초과~12억원 이하 구간의 신고가 비중이 4%, 12억원 초과~15억원 이하 구간이 5.2%로 확대되며 신고가 중심축이 중고가대로 이동했다. 특히 10·15 대책이 본격화한 지난해 11월 아파트 평균 거래금액은 13억955만원이었지만 12월에는 10억7733만원으로 하락, 고가 아파트 거래 비중이 크게 낮아진 것으로 나타났다.

지난달 전체 서울 아파트 거래 중 15억원 이하 거래 비중은 10건 중 8건(82%)꼴로 연중 최고치를 기록하기도 했다. 강도 높은 실거주, 대출 규제도 낮은 가격의 아파트 매매로 시장을 돌려세웠을 뿐이라는 얘기다.

다만 규제 전과 비교 시 여전히 반토막 난 거래량 탓에 최근의 가격 오름세가 추세적 상승을 의미하는 것은 아니라는 주장도 나온다. 드물게 성사된 거래가 실제 시장의 분위기를 반영하기보다는 매물 잠김이라는 흐름 속에 ‘즉시 실거주가 가능한 희소성 있는 아파트’에 집중된 착시일 수 있다는 주장이다.

국토교통부의 12월 주택거래량 자료를 보면 지난해 서울 아파트 거래량은 9월과 10월 각각 6796건, 1만1041건에 달했지만 10·15 대책 직후인 11월 4395건으로 급감했다. 12월 반등을 보였지만 여전히 5000건을 하회하고 있다. 급감한 표본으로 시장의 분위기를 반영하기에는 부족하다는 주장의 배경이다. 하지만 부동산 전문가들은 거래량 축소가 가격 통계의 신뢰도에 영향을 미칠 정도는 아니라는 입장이 대부분이다.

윤지해 부동산114리서치랩장은 “통계는 자신의 기대나 의지를 반영하지 않고 통계 그대로 읽어야 한다”며 “핵심은 그래서 ‘규제가 시장 가격의 하락을 이야기하고, 또 하락을 실제로 이끄느냐’를 따져보는 것인데 (토허제에도) 가격이 상승하지 않았냐”고 반문했다.

앞서 서울시는 2020년 잠실동과 삼성동, 대치동, 청담동과 압구정동, 여의도동, 목동, 성수동 등 서울 시내 가격 급등 지역을 토지거래허가구역으로 묶었지만, 결과적으로 이들 지역의 부동산 상승 추세를 반전시키지는 못했다. 지난해 3월에는 오세훈 서울시장이 잠실·삼성·대치·청담동의 토허제 지정을 성급히 해제했다가 이들 지역 부동산이 다시 과열 양상을 보이면서 불과 한 달여 만에 강남, 서초, 송파, 용산구 전체 아파트를 대상으로 다시 토허제를 재지정했다. 이후 성동구와 마포구, 광진구 등 강남 3구 지역 외곽으로 풍선효과가 발생하자, 정부는 지난해 10·15 부동산 대책으로 서울시 전역과 경기도 일부 지역을 토허제로 묶었다.

김인만 부동산경제연구소 소장은 “정부가 시키는 대로 시장이 움직여주고 있는 것 아니냐. 대출 규제하니 대출 줄여서 맞춰서 사고, 전세 끼고 사지 말라고 하니 전세 안 끼고 살 수 있는 사람만 산다. 서울서 대출도 안 나오고 실거주도 못 하면 경기도, 인천 가서 집을 구한다”면서 “정부가 못 하게 하니까 거래량이 줄어든 것이지 시장원리로 거래량이 줄어든 게 아니다. 부동산 안정화가 아니다”고 짚었다.

다주택자를 직격 중인 이 대통령을 중심으로 정부·여당은 시장에 대한 추가 규제를 시사하고 있다. 당초 기류와 달리 부동산시장 안정화를 위한 세제 개편도 배제하지 않는 분위기다. 전문가들은 투기를 억제하고 실수요자에게 주택이 공급될 수 있도록 제도 정비와 함께 과도한 불로소득을 환수하는 보유세 강화가 필요하다고 말한다. 다만 우려의 목소리도 없지 않다. 또다른 부동산 전문가는 “양도세를 중과하고 보유세를 늘리면 결국 시장참여자들은 똘똘한 한 채는 지키고, 팔아봤자 시장에 별 영향 없는 띨띨한 한 채만 매물로 판다. 이게 다주택자를 때렸을 때 나오는 결과”라고 강조했다.

윤지해 랩장은 “최근 부동산은 다주택자의 문제가 아니라 인플레이션으로 실물의 자산가치가 올라가고, 자재비 상승으로 분양가가 급상승하고 있는 상황에서 희소재가 된 서울 지역 아파트가 오르는 것”이라며 “잠긴 물량이 시장에 나올 수 있는 퇴로를 만들어야 더 큰 효과를 기대할 수 있다”고 말했다. 그러면서 “주변 환경이 집값 상승을 모두 가리키고 있는 상황에서 똘똘한 한 채로 쏠리는 정책과 시장의 기대를 완전히 뒤집는 전면적인 개편도 고려해볼 필요가 있다”고 덧붙였다.