이 대통령 “내야 할 돈 왜 깎아주냐”
고가일수록 큰 세제 혜택 개선 지적
국회 발의된 ‘손질안’ 속도 가능성

이재명 대통령이 1세대 1주택에 주어지는 양도소득세 장기보유특별공제(장특공제)를 재차 공개 거론하면서 정부의 장특공제 개선 방향이 주목된다.

장특공제가 고가 주택일수록 세제 혜택이 큰 구조라 개선해야 한다는 비판이 많지만 폐지에 따른 ‘매물 잠김’ 등 거래 위축도 우려되는 만큼 보유세·취득세 등 부동산 세제 전체를 놓고 재설계해야 한다는 지적이 나온다.

이 대통령은 지난 18일 엑스에 올린 글에서 장특공제를 두고 “거주 여부와 무관하게 장기 보유했다는 이유만으로 양도세를 대폭 깎아주는 제도”라면서 “거주할 것도 아니면서 돈 벌기 위해 사둔 주택 값이 올라 번 돈에 당연히 낼 세금인데, 오래 소유했다는 이유로 왜 대폭 깎아줘야 하느냐”고 밝혔다.

현행 소득세법상 장특공제는 1세대 1주택자가 12억원 초과 주택을 3년 이상 보유하고 2년 이상 거주 시, 보유 기간(연 4%)과 거주 기간(연 4%)을 합산해 최대 80%(10년 보유·거주 시)까지 적용을 받는다.

윤종오 진보당 의원과 이광희·이주희 더불어민주당 의원 등 범여권 의원 10명은 장특공제를 폐지하고 3년 이상 보유한 주택을 양도할 경우 1인당 평생 한도 2억원의 세액공제를 부여하는 소득세법 개정안을 지난 8일 공동 발의했다.

전문가들 “보유·취득세도 손질해야”
이 대통령, 장특공제 재차 거론

현행처럼 양도차익의 일정 비율을 공제하는 방식이 아니라, 산출 세액에서 일정 금액을 직접 차감하는 정액형 구조로 바꾸자는 것이다. 다만 민주당 내부에는 아직 당 차원의 공식 추진 의사는 없다는 입장이다.

개정 법안을 발의한 이들은 현행 장특공제가 ‘똘똘한 한채’ 문제를 심화시킨다고 지적했다. 이들은 “장특공제는 주택을 사고 팔 때마다 양도차익의 일정 비율에 세금 감면 혜택을 주기 때문에 고가주택으로 계속 바꿔가며 큰 차익을 낼수록 더 많은 혜택을 보는 역진적 문제가 있다”고 취지를 밝혔다

개정안대로라면 1세대 1주택자의 세 부담은 고가 주택일수록 크게 늘어날 전망이다. 반면 15억원 이하 중저가 주택은 세 부담이 줄어들 수 있다는 분석이 나온다.

우병탁 신한은행 프리미어 패스파인더 전문위원의 시뮬레이션에 따르면 양도가액 40억원(취득가 20억원·10년 보유·거주 가정) 주택은 현행법상 양도세가 9406만원이지만, 개정안 적용 시 3억9922만원으로 3억원 이상 늘어난다. 반면 양도가액 15억원(취득가 7억원·10년 보유·거주)인 경우 현행 약 348만원 수준 세금이 개정안의 2억원 한도 공제를 적용받아 사실상 0원이 될 수 있다.

전문가들은 장특공제 축소 필요성에는 공감하면서도 보유세·취득세 등 다른 부동산 세제와 함께 손질해야 시장 충격을 줄일 수 있다고 지적한다.

박훈 서울시립대 세무학과 교수는 “역진성 문제 등을 고려할 때 장특공제를 정률에서 정액제로 바꾸는 것은 긍정적”이라면서도 “물가상승률에 따른 집값 상승, 취득세·보유세 등과의 조화 등을 함께 고려해 제도를 설계하지 않으면 집을 사고 파는 일 자체가 어려워지는 문제가 발생할 수 있다”고 말했다.

김인만 김인만부동산경제연구소 소장은 “과도한 혜택이 문제라면, 장특공제만 손댈 게 아니라 전체 세제 균형을 함께 봐야 한다”며 “보유세를 양도세 공제대상인 필요경비로 인정해주거나 현재 12억원인 양도세 비과세 요건 등을 물가상승률 만큼 상향조정할 필요가 있다”고 말했다.