“투룸 기준으로 4~5년 전만 해도 보증금 2000만원에 월세 50만~70만원 수준이었는데, 지금은 100만원에서 110만원이예요.” (서울 강서구 화곡동 A공인중개사사무소 대표)

서민 주거 사다리인 비아파트(연립·다세대) 시장이 ‘월세 상승’과 ‘공급 급감’이라는 이중고에 놓였다. 방 2개짜리 빌라의 월세가 최근 100만원을 넘어섰을 정도다. 비아파트 임차 시장 안정을 위해선 근본적으로 공공 주도의 비아파트 공급을 서둘러야 하지만 단기적으론 빌라 시장 공급자에 해당하는 민간 임대사업자 규제도 일정 부분 열어둬야 한다는 지적이 18일 나온다.

화곡동에서 10년 넘게 부동산 중개업소를 운영해온 조서영 까치부동산 대표는 “얼마 전 한 투룸 집주인이 보증금 2000만원에 월세 100만원이던 기존 임대료를 10만원 더 올리겠다고 전화를 해왔다”며 “역세권도 아니고, 풀옵션도 아닌데 너무 과한 것 같아서 만류했을 정도”라고 말했다.

이처럼 비아파트의 집주인들이 월세를 올리는 배경에는 매물 급감이라는 현상이 있다. A대표는 “전세는커녕 월세도 매물이 없다”며 “월세 구하러 오는 손님 10명 중 8~9명은 보여줄 물건이 없어서 그냥 돌려보내는 상황”이라고 말했다. 조 대표도 “월세를 올려도 방이 나가니까 주인들이 월세를 계속 올리고 있다”고 말했다.

국토교통부에 따르면 전국 빌라(연립·다세대) 준공 물량은 2021년 5만4458호에서 지난해 1만786호로 급감했다. 4년 만에 약 5분의 1 수준으로 급감한 것이다. 서울 빌라 준공 물량 역시 2021년 2만3389호에서 지난해 4329호로 4년 만에 81.5%가 감소했다.

월세가 오를 수밖에 없는 상황인 셈이다. 한국부동산원 통계를 보면 서울 비아파트의 전·월세가격지수 변동률은 올해 4월 0.36%로 뛰었다. 지난해 4월 상승률이 0.1%였던 걸 고려하면 상승폭이 크게 확대된 것이다. 빌라시장이 과열됐던 2021년에도 0.3%를 넘은 적이 없었다. 상승세는 강북지역이 더 가팔랐다. 강북 지역 상승률 지난해 0.09%에서 올해 0.41%까지 올랐다.

빌라 공급 구조는 아파트와 다르다. 건축주가 빌라를 짓고 전세 임차인을 먼저 들여 보증금으로 건축비를 회수한 뒤, 전세를 낀 채 임대사업자에게 매각하는 방식이 일반적이다. 그러나 전세사기 이후 세입자들이 전세를 꺼리고, 여기에 다주택자 대출 규제가 빌라 투자 수요까지 억누르면서 공급이 급격히 줄었다.

임재만 세종대 부동산학과 교수는 “빌라는 본질적으로 임차 위주 시장인데, 누군가 사서 세를 놓는 생태계 자체가 무너진 것”이라고 진단했다.

전문가들은 크게 두 갈래 접근이 필요하다고 본다. 우선 공공이 직접 비아파트를 매입해 임대로 공급하는 방식이 가장 현실적인 대안으로 꼽힌다.

남혁우 우리은행 부동산연구원은 “공공이 주도해 비아파트를 직접 매입해 임대로 공급하는 것이 신축보다 빠르게 공급을 늘릴 수 있는 현실적인 방안”이라고 말했다. 기업형 민간임대 부문에 활로를 열어주는 것도 대안으로 거론된다.

민간 규제 완화도 필요하다는 의견이 많다. 정부가 겨냥하는 다주택자 기준에서 소형 주택을 제외해야 한다는 방안이 거론된다.

권대중 한성대 석좌교수는 “10~15평 정도의 소형주택까지 동일하게 규제하다 보니 비아파트 공급이 더 어려워졌다”며 “다세대·도시형 생활주택·오피스텔 등은 길어도 1년 내 공급이 가능한 만큼, 60㎡ 이하 주택은 주택 수 산정에서 제외할 필요가 있다”고 말했다.