집값을 잡겠다는 정책이 집을 사기도 빌려 살기도 어렵게 만든다면, 우리는 무엇을 안정시키고 있는 것인가. 지금 부동산 문제는 전국 집값 상승이 아니다. 불안의 진원지는 서울과 경기 남부 일부 지역이고, 문제의 성격도 달라졌다. 경기를 부양하느냐 투기를 누르느냐의 단순한 선택이 아니라, 가격 안정과 주거 안정을 어떻게 함께 이룰 것이냐의 문제다. 그런데 최근의 정책 환경은 이 둘을 점점 갈라놓고 있다.

정부는 가격 안정을 명분으로 대출 고삐를 죄고 있다. 가계부채를 줄이고, 과도한 레버리지를 거두며, 전세보증금을 발판 삼은 갭투자를 막겠다는 것이다. 금융 안정이라는 명분도 함께 깔려 있다. 고질적인 가계부채 문제를 생각하면 방향 자체는 흠잡을 데 없다. 전세금을 지렛대 삼아 매매시장에 뛰어드는 방식이 상승기마다 투기 수요를 부풀려온 것도 사실이다. 문제는 공급이 여러 제약에 묶인 채 대출과 갭투자만 줄어들 때 생긴다. 그사이 매매와 임대차시장의 진입 문턱은 함께 높아지고, 금융은 안정되는데 주거가 불안해지는 역설이 시작된다.

이 역설의 뿌리는 주택을 살 돈이 어디서 오는가에 있다. 구매력의 원천은 여러 갈래다. 자신의 저축과 현금, 증여·상속과 가족 간 거래, 기존 부동산이나 주식을 처분해 얻은 차익, 그리고 대출과 전세금으로 만든 자금이다. 이 가운데 정부가 손댈 수 있는 것은 전세자금대출 등 대출, 곧 레버리지 정도다. 상속과 증여, 높은 근로소득, 이미 보유한 자산, 주식 차익은 규제의 손이 닿지 않는 영역에 남는다.

그래서 대출을 조일수록 시장 밖으로 밀려나는 사람은 따로 있다. 월급을 모아 내 집 한 채를 마련하려던 무주택 실수요자다. 반면 현금 여력이 있거나 부모 자산을 물려받을 수 있는 사람, 고소득자는 여전히 시장 안에 머문다. 매매시장은 이들의 시장으로 좁아지고, 가격은 내려앉기보다 진입의 문턱만 높인다. 최근 강남 4구의 초고가 주택뿐 아니라 대출 한도와 자기자본 조달 가능성이 맞물리는 가격대의 아파트로 수요가 옮겨가는 현상도 이런 맥락에서 볼 수 있다. 정책이 그어놓은 금융의 경계선은 때로 시장에서 새로운 진입 장벽으로 작동한다. 이것이 첫 번째 부담 가능성 위기다.

임대차시장도 흔들리고 있다. 전월세 상승은 복합적이다. 지난 몇년간 전세사기 여파로 비아파트 전세 수요와 공급이 위축됐고, 다주택자 규제와 임대사업 환경 변화, 보증·대출 제도 조정이 겹치며 임대인의 전세 공급 유인도 약해졌다. 이런 정책과 시장 변화가 맞물려 나타난 것이 ‘전세의 월세화’다. 그러나 이는 전세의 소멸이 아니라, 형태를 바꾸며 여러 얼굴로 분화하는 과정이다. 큰 보증금에 월세를 얹은 보증부 월세, 이른바 반전세가 대표적이다. 임대인은 목돈을 지렛대로 쥔 채 매달 임대이익까지 거둔다. 갭투자의 실탄이자 주거비를 더는 수단이라는 전세의 두 얼굴이 한 계약 안에 포개지는 셈이다. 전세를 투기의 지렛대로만 보고 억눌러도 전세는 모습만 바꿀 뿐, 그 부담은 고스란히 임차인에게 옮겨간다.

더 곤란한 것은 이 전월세 부담이 거꾸로 매매 수요를 자극할 수 있다는 점이다. 오르는 전월세를 감당하느니 차라리 집을 사겠다는 생각은 누구에게나 든다. 그러나 그 생각을 실제 행동으로 옮길 수 있는 쪽은 또다시 현금과 자산을 쥔 사람들이다. 사자니 가격의 문턱이 높고, 버티자니 주거비 부담이 커지는 사람만 늘어난다. 이것이 두 번째 부담 가능성 위기다.

서울에서 집값은 결국 불안의 문제다. 사람들은 집을 사서 돈을 벌고 싶기도, 집을 사지 않으면 미래에서 밀려날까 두렵기도 하다. 전월세가 오르면 두려움이 커지고, 매매가가 오르면 문턱이 높아진다. 집을 사기도 빌리기도 어려운 구조가 굳어가는 것이다. 그러나 대출을 조이는 데 쏠린 정책이 임대차시장의 불안을 해소하지 못하는 사이, 그 부담은 주거 불안과 계층 양극화라는 이름으로 청년과 중산층에게 돌아간다. 필요한 것은 집값을 끌어내리는 한 번의 대책이 아니다. 가령, 매매 수요를 흡수할 수 있을 만큼 입지와 품질을 갖춘 장기 임대주택을 확대하고, 기업·협동조합 등 다양한 주체가 참여하는 임대 생태계를 키우는 접근도 필요하다. 그렇게 매매와 임대차 양쪽 불안을 덜어내는 것, 그것이 우리가 정작 이루어야 할 주거 안정이다.