서울에서 내 집 마련에 나선 2030세대의 자금 조달 방식이 빠르게 바뀌고 있다. 본인이 모은 돈의 비중은 줄어드는 반면 부모로부터의 증여나 사적 차입 등 외부 자금 의존도는 갈수록 커지고 있다. ‘소득 있는 곳에 세금을’이라는 조세 원칙이 부의 대물림 앞에서 제대로 작동하지 못하고 있다는 지적이 나온다.

경향신문이 차규근 조국혁신당 의원실을 통해 8일 국토교통부로부터 제출받은 ‘자금조달계획서(외국인·법인 제외)’를 분석한 결과, 서울에서 본인 입주 목적으로 집을 산 20대의 총매입액 대비 자기 자금(예금·주식·채권 매각) 비중은 지난해 1분기 29.6%에서 올해 1분기 27.1%로 낮아졌다. 현재까지 집계된 최신 데이터인 올해 4~5월에는 24.9%까지 떨어졌다.

반면 증여·상속과 그밖의 차입금을 합한 외부 자금 비중은 같은 기간 15.1%에서 22.9%로 상승했고, 올해 4~5월에는 23.6%까지 올랐다. 자기 자금과 외부 자금의 격차는 지난해 1분기 14.5%포인트에서 올해 4~5월에는 1.3%포인트까지 좁혀졌다. 사실상 자기 자금과 외부 자금 비중이 비슷해진 셈이다.

30대도 비슷한 흐름을 보였다. 자기 자금 비중은 지난해 1분기 17.1%에서 올해 1분기 19.9%, 올해 4~5월 22.0%로 높아졌다. 하지만 같은 기간 외부 자금 비중 증가 속도는 9.1%, 15.7%, 17.3%로 더 빨랐다. 이에 따라 두 비중의 격차는 지난해 1분기 8.0%포인트에서 올해 4~5월에도 4.7%포인트로 좁혀졌다.

외부 자금 비중이 늘어난 건 개인 간 차입이 늘어났기 때문이다. 총매입액에서 개인 간 거래를 의미하는 ‘그 밖의 차입금’ 비중은 20대의 경우 지난해 1분기 5.2%에서 올해 1분기 10.2%로 두 배 가까이 늘었고, 올해 4~5월에는 11.0%까지 상승했다. 30대도 같은 기간 3.1%에서 6.8%로 높아진 데 이어 올해 4~5월에는 7.7%를 기록했다.

현행 세법상 부모에게 돈을 빌리더라도 법정 이자율(연 4.6%)을 적용해 차용증을 작성하고 실제 이자를 지급하면 증여세를 내지 않아도 된다. 물론 국세청이 연이자 규모가 자녀가 부담할 수 있는 수준을 넘어서면 사실상 증여로 판단한다. 다만 국세청이 사후에 수많은 사인 간 금전 거래의 이자 지급 여부를 일일이 확인하기는 쉽지 않아 편법 증여 가능성이 꾸준히 제기돼 왔다.

증여·상속 자금 비중도 증가했다. 20대의 경우 총매입액 대비 증여·상속 자금 비중은 지난해 1분기 9.9%에서 올해 1분기와 4~5월 모두 12.6%로 높아졌다. 30대 역시 6.0%에서 올해 1분기 8.9%, 올해 4~5월 9.7%로 상승했다.

자기 자금의 구성도 달라졌다. 20대의 본인 예금 비중은 지난해 1분기 23.5%에서 올해 1분기 21.5%로 낮아졌고, 올해 4~5월에는 15.3%까지 감소했다. 30대도 같은 기간 14.4%에서 14.3%, 13.5%로 점차 줄었다.

반면 주식·채권을 처분해 마련한 자금 비중은 오히려 커졌다. 20대는 지난해 1분기 6.1%에서 올해 1분기 5.6%로 소폭 낮아졌지만 올해 4~5월에는 9.7%로 뛰었다. 30대 역시 2.7%에서 5.6%, 8.5%로 꾸준히 상승했다.

홍정훈 도시연구소 책임연구원은 “청년층의 주택 구입이 근로소득보다 부모의 자산 이전에 더 크게 의존하는 구조가 점점 뚜렷해지고 있다”며 “증여세 완화 흐름까지 이어질 경우 부모 세대의 자산 격차가 자녀 세대로 이전되는 현상이 더욱 심화될 수 있다”고 말했다.