“지금까지 우리 부동산 세제 역사를 봐도 10년을 가는 세제가 없었습니다. 정부를 무시해 버린 거죠.”

이동식 경북대 법학전문대학원 교수는 20일 국회의원회관에서 열린 ‘부동산 세제 개혁의 방향과 과제’ 토론회에서 ‘시장을 이기는 정부는 없지만, 정부를 이기는 시장도 없다’는 이재명 대통령의 말을 들며 이같이 말했다.

그러면서 “정책의 일관성이 굉장히 중요하다”고 했다. 이 대통령 말과 달리 부동산 세제가 줄줄이 단명한 이유는 일관성이 없었기 때문이란 진단이다.

세제에 일관성이 없었던 대표적 예로는 2005년 노무현 정부의 종합부동산세(종부세) 도입, 2008년 이명박 정부의 종부세 완화, 2018년 문재인 정부의 종부세 강화·양도소득세(양도세) 중과, 2022년 윤석열 정부의 양도세 중과 유예, 2026년 이재명 정부의 양도세 중과 유예 종료로 이어진 흐름을 꼽을 수 있다.

이 교수는 “시장의 실패에 정책의 실패가 더해져 상황을 더 악화시켰다”고 했다.

이날 토론회에선 부동산 시장 상황에 따라서 중과 유예를 거듭하다 끝내 종료하는 등 특히 변동이 심했던 양도세가 주요 쟁점이 됐다.

이중교 연세대 법학전문대학원 교수는 양도세가 원래는 부동산 매각 시 얻은 차익에 매기는 세금인데, 부동산 시장을 안정시키거나 진작시키기 위한 수단으로 바뀌었다는 점을 지적했다.

이 교수에 따르면, 1974년 양도세가 처음 생길 땐 주택 보유·거주 기간에 따른 감면 조항이 없이 그냥 소득(차익)에 대한 세제였다.

하지만 현재는 1가구 1주택의 경우 2년 이상 보유했다면 소득이 생겼더라도 과세하지 않는 반면, 1가구 다주택에 대해선 기본세율 6~45%에 주택 보유 수에 따라 20% 혹은 30%를 중과하고 있다. 일반 소득에 대한 과세보다 세율이 훨씬 높다.

양도세 성격에 대한 논쟁은 현재진행형이다. 정부가 종합부동산세 등 보유세를 인상할 것으로 예상되면서 ‘매물 잠김’ 등 부동산 시장 충격을 고려해 양도세는 인하해야 한다는 주장이 나온다. 양도세를 ‘소득에 대한 과세’보다는 ‘거래에 대한 과세(거래세)’이자 ‘부동산 시장 대응 수단’으로 보는 데 더 무게를 싣는 입장이다.

양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 “시장이 어떻게 받아들이는지가 중요하다”며 “부동산 가격 안정이 중요하다면 양도세를 거래세로 보고 (조정해) 매물이 나올 수 있도록 해야 가격이 안정된다”고 했다.

반면 이상민 나라살림연구소 수석연구위원은 “금투세(금융투자소득세)를 아무도 거래세라고 생각하지 않듯이 양도세도 소득에 대한 과세이지, 거래세가 아니다”라면서 “취득세는 거래 비용이므로 낮출 필요가 있지만 양도세는 실제 발생한 소득에 대한 세금이라서 다르다”고 했다.

박진백 국토연구원 부연구위원은 서울 아파트 거래 32만4000여건을 바탕으로 보유세와 양도세, 취득세를 각각 인상하거나 인하했을 경우 매매가와 거래량 증감을 분석한 결과를 소개했다.

이에 따르면 부동산 가격 상승에 대한 기대가 크건 작건 상관없이 보유세 인상에 취득세 인하, 양도세 인하의 조합일 때만이 매매가를 1.9~3.3% 낮추면서 거래량은 5.6~27.9% 늘어났다. 반면 세 가지 모두 인상했을 때 매매가가 2.5% 내려갔지만, 거래량이 32.2% 크게 위축되는 것으로 나타났다.

이날 토론회 좌장은 맡은 진희선 법무법인 태평양 고문은 “정부가 집값을 잡기 위해 아주 강한 세제를 썼다가, 집값이 떨어지면 세제를 엄청나게 완화했다가 하는 경우를 계속 반복해왔다”며 “지금 당장도 중요하지만 중장기적인 관점에서 흔들리지 않는 부동산 세제 등 정책 혁신이 나오길 바란다”고 말했다.