정부가 3일 초고가 및 비거주 주택의 종합부동산세(종부세)를 인상하는 등의 내용을 골자로하는 ‘2026년 세제개편안’을 발표했다. 사진은 지난달 서울 남산에서 바라본 아파트 단지 모습. 김정근 선임기자

정부가 3일 초고가 및 비거주 주택의 종합부동산세를 인상하고 양도소득세 장기보유특별공제를 실거주 중심으로 재편하는 내용의 ‘2026년 세제개편안’을 발표했다. 실거주 1주택자의 부담은 완화하면서도 비거주·초고가 주택에 대한 과세를 강화한 것으로 주택의 투기성 수요를 억제하고 조세 형평성을 높이겠다는 시도로 평가된다. 그러나 과세 강화가 일부 초고가 주택에만 집중되고 다주택자 양도세 중과가 또 유예되는 등 시장의 예상보다 강도가 낮아 집값 안정에 실질적 도움이 될지는 불확실하다.

개편안을 보면 과세표준 6억원(시가 약 32억원) 초과부터 종부세 세율이 인상된다. 거주용 1주택자의 기본공제액은 현행 12억원에서 14억원으로 높아지는 반면 비거주 1주택자의 기본공제액은 12억원에서 9억원으로 낮아진다. 비거주자의 세 부담은 늘지만 실거주자는 줄게 되는 것이다. 윤석열 정부에서 60%까지 낮아진 종부세 공정시장가액비율(공시가격에서 과세표준을 산출하는 비율)도 1주택자는 70%, 다주택자는 80%로 인상돼 추가적인 종부세 증가 요인이 된다. 현재 거주와 보유 기간에 따라 양도차익의 최대 80%까지 과세 대상에서 제외되는 장특공제는 거주만 인정되고 2029년부터는 공제액도 10억원으로 제한된다.

이번 개편안으로 서울 강남 등의 초고가 주택이나 비거주 주택은 종부세나 양도세 부담이 크게 늘어난다. 하지만 시가 30억원대 이하 실거주 1주택은 세 부담이 오히려 줄거나 변동이 없어 최근 집값 상승을 주도한 ‘마·용·성’(마포·용산·성동구) 등 서울 주요 지역 상당수가 과세 강화에서 비켜나게 된다. ‘똘똘한 한 채’ 현상을 완화하겠다는 당초 취지와 달리 초고가 주택에만 과세를 강화함으로써 정책의 실효성이 반감될 수 있다. 지난 5월10일부터 재개된 다주택자의 조정대상지역 주택에 대한 양도세 중과는 2028년까지 한시적으로 다시 완화된다. 다주택자들이 집을 팔고 나갈 수 있도록 ‘퇴로’를 열어준다는 명분이다. 종부세가 대폭 높아진 상황에서 양도세 중과가 유예된다면 단기적으로 초고가 주택의 매물이 늘어나고 가격이 하락할 수도 있다. 하지만 유예조치가 반복되면서 집주인들이 정권이나 정책의 변화를 살피며 버티기에 들어갈 가능성도 있다.

조세 정책만으로는 집값을 잡는 데 한계가 있다. 세제 강화는 투기 수요를 억제하는 보조수단일 뿐 주택시장의 불안을 해소하는 근본 열쇠는 시장 선호에 부합하는 공급이다. 정부는 수요가 집중되는 지역에 실질적인 공급 대책을 신속히 제시해야 한다. 지난달 정부는 부동산 정책 국민 대토론회에서 세제뿐 아니라 금융과 공급에 대해서도 국민들의 목소리를 들은 바 있다. 제대로 된 공급이 병행되지 않는다면 이번 세제개편도 집값 안정 효과는 미미한 채 시장의 불확실성만 키우는 쪽으로 귀결될 수 있음을 유념해야 한다.