서울 송파구의 한 아파트에서 전세로 살던 김모씨(35)는 지난 5월 계약 기간을 1년 남겨두고 집을 사기로 결정했다. 집주인이 보증금이나 월세를 올려 달라고 할까 봐 두려웠기 때문이다. 김씨는 8월 말 잔금을 치르는 조건으로 매매 계약을 맺었다.

문제는 기존 집주인이 당초 ‘보증금 8억원·월세 60만원’이라는 임대 조건을 ‘보증금 8억3000만원·월세 120만원’으로 대폭 올리면서 시작됐다. 시세보다 높은 가격 탓에 세입자는 구해지지 않았다. 부동산 중개업소까지 설득했지만 다주택자인 집주인은 “세금 부담이 늘어 어쩔 수 없다”는 입장을 굽히지 않았다.

잔금 지급 기한이 한 달 앞으로 다가오자 세입자 김씨는 마음이 급해졌다. 결국 김씨는 새 세입자에게 매달 월세 40만원씩 2년치(960만원)를 대신 내주는 조건을 내걸고서야 겨우 전세보증금을 받을 수 있었다. 그는 4일 “정부가 자꾸 (부동산 문제를) 건드릴수록 집값은 오르는 것 같고, 결국은 전월세를 사는 사람들에게 전가가 되니 과연 이게 맞나”라고 말했다.

정부가 ‘거주’ 중심으로 세제 혜택을 바꾸고 비거주 혜택을 줄이는 내용으로 ‘2026년 세제개편안’을 지난 3일 발표한 직후 전월세 매물 감소와 전월세 가격 상승을 걱정하는 목소리가 커지고 있다. 기존 임차인들이 살던 집이 실거주용으로 바꾸면 임차 매물 자체가 줄어들고 그렇지 않아도 오르는 전·월세가격이 더 오를 수 있다는 우려다.

경기도 의정부시의 한 아파트에 신혼집을 차린 이모씨(37)도 이날 전세 만기를 1년 앞둔 시점에서 “머리가 아프다”고 했다. 1년 만에 보증금이 7000만~8000만원이 올라서다. 그렇다고 130만~150만원에 달하는 월세를 내자니 매월 300만원이 안 되는 월급의 절반을 주거비로 써야 한다. 그는 “경기도에서 사는 것도 이렇게 힘들면 서민들은 대체 어쩌라는 거냐”며 “집 없는 사람은 더 비싼 월세로 내모는 것 아닌가”라고 말했다.

정부 발표 이후 온라인상에서는 “주택가격만 신경쓰지 말고 전월세 사는 서민들 입장에서 정책 좀 펴라” “월세가 지금도 올라서 이사 가기 겁나는데 또 월세 올라갈 것 같다. 서민은 정말 살기 더 힘들어진다” 등 불만 글도 이어졌다.

김효선 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “실거주 중심 세제는 실수요자 보호라는 정책적 취지에도 불구하고, 임대차 시장의 자율적 공급 메커니즘을 위축시킬 가능성이 있다”며 “주거 선호도가 높은 지역일수록 전월세 매물 감소와 주거비 상승 현상이 심화될 것으로 보인다”고 말했다.

임대차 시장을 둘러싼 우려는 사실 일찌감치 예견된 수순이라는 시각이 많다. 정부가 출범 이후 부동산 매매가 급등에만 대처하느라 전월세 안정을 위한 세입자 대책은 사실상 방치해 왔다는 지적이 끊이지 않았기 때문이다.

그사이 전월세 가격은 급등했다. 한국부동산원의 전·월세 가격지수를 보면, 전·월세 지수 모두 지난해 9월부터 상승, 올해 1월부터 상승 기울기는 급격히 가팔라졌다. 올해 상반기 서울 아파트 전세가는 지난해 하반기보다 5.3%, 월세는 5.22% 상승했다.

최은영 한국도시연구소 소장은 “정부의 세입자 대책이 부족한 게 아니라 아예 없다”고 지적했다. 증권사의 부동산 애널리스트 출신인 채상욱 커넥티드그라운드 대표 역시 “한국 부동산 시장에서 임차인은 투명인간 취급을 받고 있다”며 “원베일리의 종부세가 낮아서 노원구, 금천구의 임차료가 오른 것이냐”고 꼬집었다. 주거 담당 주무부처인 국토교통부 안팎에서는 “이재명 정부가 주거복지에는 사실상 관심이 없다”는 말이 나올 정도다.

‘가격 안정’과 ‘과세 정상화’도 중요하지만 정부 부동산 정책의 궁극적인 목표는 ‘주거 안정’이 우선이 되어야 한다는 지적이 나온다. 특히 임차시장의 상당 부분을 차지하지만 전세사기 이후 무너진 빌라 등 비아파트 시장에 정부가 관심을 쏟아야 한다는 목소리도 이어진다.

정준호 강원대 부동산학과 교수는 “대부분의 나라에서의 주택 정책의 목표는 딱 하나다. 바로 주거안정”이라며 “조세 정책이 효과를 발휘하려면 공급 정책이 동반되어야 한다”고 말했다.

채 대표는 “금융 조달 길이 막힌 빌라 등 비아파트 시장에 저리 공사비 대출 같은 공급자 금융 지원이 필수적”이라고 말했다. 김 수석위원 역시 “전월세 시장 불안을 완화하기 위해서는 실수요자 중심의 세제 개편과 함께 민간 임대주택 공급자에 대한 합리적인 인센티브나 완충 지대 설정이 병행될 필요가 있다”고 말했다.