DSR은 손 안 대고 LTV만 완화하면…추가 대출액, 고소득층 20배 더 늘어

70%로 상한, 9억 주택 매입 경우

연소득 5000만원 차주, 1300만원

1억 고소득자 2억7000만원까지 ↑

DSR은 손 안 대고 LTV만 완화하면…추가 대출액, 고소득층 20배 더 늘어

주택담보인정비율(LTV) 상한을 높여 부동산 대출 규제를 완화할 경우 고소득층이 저소득층에 비해 훨씬 큰 혜택을 누릴 것으로 분석됐다. 시중은행을 통해 시뮬레이션한 결과 연소득이 각각 5000만원·1억원인 차주의 규제 완화 시 추가 대출금액이 20배가량 벌어지는 것으로 예상됐다. “생애 첫 주택을 마련하고자 하는 국민에게 숨통을 틔워 주어야 한다”는 취지를 달성하기에는 한계가 있다는 지적이 나온다.

경향신문이 1일 한 시중은행에 의뢰해 분석한 결과 LTV 상한이 70%로 높아지면 9억원 주택 매입 시 연소득 5000만원인 차주는 1300만원, 연소득 1억원인 차주는 2억7000만원의 추가 대출이 가능한 것으로 나타났다. 연소득에서 매년 갚아야 할 원리금 상한액이 40%(은행 기준)를 넘지 않도록 하는 총부채원리금상환비율(DSR) 규제가 현재처럼 유지되고 LTV는 윤석열 대통령 당선인 공약대로 지역에 상관없이 70%로 완화하는 것을 전제로 한 결과다. DSR은 올 1월부터 주택담보대출, 신용대출 등 총 대출액이 2억원을 초과하는 차주에게 적용되고 있다. 7월부터는 1억원을 초과하는 차주까지 적용될 예정이다.

소득구간별로 추가 대출금액이 크게 차이가 나는 것은 주택의 담보 가치를 산정하는 LTV와 함께 소득이 높을수록 대출한도가 늘어나는 DSR 규제가 함께 적용되기 때문이다. 소득이 낮은 경우 LTV 상한이 높아지더라도, 대출 한도 자체의 여력이 없어 영향이 거의 없다는 뜻이다.

시뮬레이션 결과 규제지역 내 9억원 아파트를 매입할 경우 연소득이 5000만원(저소득)인 차주의 대출 가능액은 3억6000만원에서 3억7300만원으로 1300만원 늘어나는데 그쳤지만 연소득 1억원(고소득)인 차주는 3억6000만원에서 6억3000만원으로 2억7000만원 늘어났다. 연소득 6145만원(중위소득)인 차주의 대출 증가액은 9800만원(3억6000만원→4억5800만원)이었다.

저소득자의 경우 이미 DSR이 38.60%로 상한선인 40%에 가까워서 LTV 규제가 완화되더라도 대출 가능 여유분이 많지 않은 반면 고소득자는 DSR이 19.30%인 상태에서 LTV 한도 상한의 효과를 그대로 누렸다.

은행 관계자는 “LTV 규제가 완화되더라도 개인별 소득에 따라 대출 가능액을 다르게 규제하는 DSR이 완화되지 않는다면 저소득자의 체감 효과는 미미할 것”이라고 말했다.

DSR 산정에 포함되는 마이너스통장(금리 연 4.25%, 한도 5000만원)이 있을 경우에도 마찬가지였다. LTV가 완화되더라도 저소득과 중위소득 차주의 대출한도는 각각 1억4600만원과 2억3200만원으로 변동이 없었다. 이미 DSR이 39.91%, 39.97%에 달했기 때문이다. 반면 고소득자의 대출 가능액은 3억6000만원에서 5억1900만원으로 1억6000여만원 늘었다.

주택 매입 가격이 높아질수록 고소득자의 대출 한도 증가폭은 더 컸다. 12억원 아파트를 살 경우 저소득자의 대출 가능액은 LTV 완화와 무관하게 3억6000만원으로 변동이 없었으나 고소득자는 4억2000만원에서 7억4500만원으로 3억2500만원 증가했다. 인수위 취지대로 생애 최초 주택 구매자가 혜택을 보려면 DSR 규제를 완화하지 않고는 한계가 있다는 지적이 나오는 배경이다. 그러나 ‘갚을 수 있는 만큼 빌려서 나눠 갚는다’는 취지의 DSR 규제가 완화되면 가계부채 문제가 다시 불거질 위험이 있어 쉽게 건드리지 못한 것으로 분석된다.

해당없음