이유 있는 ‘서울 아파트 불패’…“다른 자산보다 가치 더 높다”

한은 ‘자산으로서 주택’ 보고서

다른 지역 주택·정기예금보다
연평균 수익률 더 높게 나타나
꾸준한 주택 수요, 재건축 차익도

대출 완화, 서울 아파트만 ‘호재’
지방 아파트 가치는 하락 예상

사진은 19일 서울 여의도 63스퀘어에서 본 용산구 일대 아파트. 연합뉴스

국내 주택, 그중에서도 ‘서울지역 아파트’가 다른 나라 주택이나 국내 예금 등과 비교해 자산가치가 높은 것으로 분석됐다. 수도권에 인구와 경제력이 집중돼 있는 데다 아파트 비중이 높아 재개발·재건축 등의 시세차익을 기대할 수 있기 때문이다.

또 주택담보인정비율(LTV) 등 대출 규제를 완화하면 서울 지역 아파트의 자산가치가 상승하고 지방은 하락할 것으로 예상됐다.

한국은행 조사국 성병묵·김찬우 과장, 황나윤 조사역이 23일 발표한 ‘자산으로서 우리나라 주택의 특징 및 시사점’ 보고서를 보면 국내 주택은 다른 나라와 비교해 변동성은 낮고 가격 상승률은 높았다.

국내 다른 자산과 비교해서도 수익률이 좋았는데 2006년 1분기부터 2021년 3분기까지 수익률을 분석한 결과 서울 아파트의 연평균 수익률은 4.0%로 전국 주택(3.4%), 정기예금(2.8%)보다 높았던 것으로 조사됐다.

우선 ‘아파트’라는 주택 형태가 집의 구조나 입지 조건이 동일한 매물을 풍부하게 만들 수 있다. 이 때문에 매매가 쉽다는 특징이 있다. 2020년 기준 전체 주택에서 아파트가 차지하는 비중은 62.9%에 달한다. 2019년 기준으로는 경제협력개발기구(OECD) 37개 회원국 중에 한국의 아파트 비중이 가장 높았다.

특히 서울지역 아파트의 자산가치가 높은 것은 수도권을 중심으로 인구 및 경제력이 집중되면서 주택 수요가 높은 게 가장 큰 원인으로 분석된다.

보고서는 “서울은 고령화 정도가 상대적으로 낮고, 2위 도시와 경제력 격차도 큰 편”이라며 “지식산업 위주의 산업구조 변화 등을 감안하면 수도권 집중현상은 앞으로도 지속될 가능성이 크다”고 진단했다. 또 초·중등 교육에 대한 높은 선호도 역시 서울 및 수도권에 대한 아파트 수요가 높은 요인으로 작용하고 있다.

여기에 시세차익을 기대하기 좋다는 점도 자산으로서의 주택 가치를 끌어올리는 요인이다. 보고서는 “서울지역 아파트는 재건축을 통한 시세차익 가능성이 높아 보유자산으로서 유리한 조건을 갖추고 있다”면서 “아파트는 단독주택에 비해 재건축 연한(30~50년)이 명확해 재건축 차익을 기대한 투자의 불확실성이 비교적 낮다”고 설명했다.

최근 정부가 LTV 한도 상향을 추진하고 있는 상황에서 대출규제 완화는 서울지역 아파트의 자산가치를 상승시키는 데 반해 지방 아파트의 자산가치는 하락시키는 것으로 분석됐다.

보고서는 “서울 지역 아파트의 구매 여건이 개선되면서 관련 수요는 증가하는 반면 자산으로서 대체 관계에 있는 지방 아파트 수요는 감소하기 때문으로 해석된다”고 밝혔다.

성병묵 과장은 “그동안은 똑같은 형태의 주택이 공급되다 보니 동질성이 높아져 소비재보다는 자산으로서의 성격이 강해진 측면이 있다”며 “주택가격 안정을 위해서는 장기적 관점에서 주거복지에 중점을 둔 일관된 공급정책을 통해 자산가치의 과도한 상승을 억제하는 것이 중요하다”고 제언했다.

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