깡통전세 걱정 땐 전세금 반환보증을

대한주택보증 ‘4종 세트’ 시행‘

모기지·후분양 대출’도 선보여

집주인이 세입자에게 전세보증금을 돌려주지 못하는 ‘깡통 전세’를 막기 위한 개인임차용 전세금 반환보증이 10일부터 시행된다. 건설사가 보유한 미분양 주택을 전세물량으로 돌리기 위한 보증제도도 선보인다.

국토교통부는 대한주택보증 4대 보증제도의 세부방안을 확정하고 10일부터 시행한다고 9일 밝혔다.

전세금을 떼일지도 모른다고 걱정하는 세입자 또는 주택담보대출이 많아 세입자를 구하기 어려운 하우스푸어를 위한 ‘개인임차용 전세금 반환보증’ 제도가 마련됐다. 이 제도는 집주인이 계약 종료 후 한 달 안에 보증금을 돌려주지 않거나 집이 경매로 넘어가 보증금 반환을 보장받지 못할 경우 주택보증이 보증금을 대신 지급해준다. 세입자가 대한주택보증 상품에 가입해야 한다. 보증한도는 아파트는 전세금의 90%, 오피스텔은 80%, 이외 주택은 70%다. 선순위 채권 등을 차감한 잔액에 적용된다. 전세 보증금은 수도권 3억원 이하, 기타 지역은 2억원 이하로 제한했다.

다만 1억원에 대한 보증금이 월 1만6000원(연간 19만2000원)으로 세입자 부담이 커 현실성이 떨어진다는 지적을 받고 있다. 전세금을 대폭 깎아주거나 집주인이 나누어 부담하는 경우가 아니면 이용하기가 어려울 것으로 보인다.

‘전세보증금 반환보증’ 제도는 건설업체가 전세 세입자에게 전세보증금을 지급하지 못할 경우 대한주택보증이 대신 지급하는 것이다. 주상복합을 포함한 준공 후 미분양 아파트가 대상이다. 건설사가 보증상품에 가입한다. 주택감정가액의 90% 이내에서 선순위 등을 차감한 금액이 보증한도다. 이렇게 되면 세입자가 신인도가 낮은 업체나 대출이 있는 건설사의 아파트에 전세로 들어갈 때 걱정을 덜 수 있다.

미분양주택을 전세로 활용하기로 한 건설업체가 은행에서 돈을 빌릴 때 대한주택보증이 해당 건설업체에 대해 보증을 서는 ‘모기지(주택담보대출) 보증’도 시행된다. 건설업체의 미분양 주택이 담보가 된다. 금융회사의 대출금리가 연 8% 내외에서 4~5%대로 낮아진다.

국토부 관계자는 “전세보증금 반환보증과 모기지 보증을 동시에 이용하면 건설사는 분양가의 70~80%를 연 2%대 저리로 조달할 수 있다”며 “준공 미분양 아파트를 처분하지 않고 전세로 활용할 수 있을 것”이라고 말했다. 예를 들어 분양가 3억원인 주택이라면 세입자로부터 받은 전세보증금 1억1000만원(무이자)과 모기지보증으로 대출받은 1억3000만원(연 4~5%) 등으로 2억4000만원을 차입할 수 있다는 얘기다. ‘후분양 대출보증’도 건설사의 임대를 유도하는 제도이다. 공정률 80% 이후 후분양으로 전환할 경우 분양가의 50~60%를 연리 4~5%로 대출받을 수 있다.