뛰는 전세보증금 반영 못한 우선변제권, 헌재 간다

주택임대차보호법 헌법소원 제기

서울시 전세 평균가 4억대임에도

1억5000만원 이하 주택에 적용

적용대상·보장액, 현실과 괴리

전세보증금 상승세를 반영하지 못하는 임차인의 ‘임대보증금 우선변제권’이 결국 헌법재판소의 판단을 받게 됐다. 주택임대차보호법의 우선변제권 적용대상 및 보장 금액을 놓고 헌법소원이 제기된 것은 이번이 처음이다.

12일 경향신문 취재를 종합하면 서울의 다세대주택 거주 임차인 2명은 “주택임대차보호법 시행령 제10조 1항 및 제11조는 헌법이 보장한 평등권과 재산권을 침해한다”며 전날 헌재에 헌법소원심판청구서를 제출했다. 주택임대차보호법은 임대인의 채무 문제로 주택이 경매에 넘어갔을 때 임차인이 소액의 보증금을 먼저 돌려받을 수 있는 ‘우선변제권’을 명시하고 있다. 임대인의 잘못으로 임차인이 보증금을 한 푼도 돌려받지 못하고 쫓겨나는 최악의 상황을 피할 수 있도록 한 것이다.

문제는 우선변제를 받을 수 있는 대상 및 보장 금액이 전세 상승률을 반영하지 못하고 있다는 점이다. 한국부동산원 자료에 따르면 지난해 11월 기준 서울의 평균 아파트 전세가격은 6억3223만6000원이며 연립·다세대주택은 2억4559만7000원이다.

2021년 5월 제10차 개정 시행령의 ‘보호대상 임차인의 범위·우선변제되는 보증금’을 살펴보면 서울은 임대보증금이 1억5000만원 이하인 주택에 한해서 우선변제권을 쓸 수 있다. 이때 보장받을 수 있는 금액은 5000만원 이하다. 수도권 과밀억제권역 및 용인·화성·세종·김포시는 보증금 1억3000만원 이하에 한해 최대 4300만원까지만 보장한다. 광역시 등은 7000만원 이하 주택에 2300만원까지 보장하도록 명시하고 있다.

주택임대차보호법에 우선변제권이 처음 명시된 1984년 이후 30여년 사이 서울시 전세보증금 평균가액은 553만원(1985년 11월 기준)에서 4억7402만원(2021년 8월 기준)으로 85.7배 증가한 반면, 보호대상 임차인 기준금액은 50배(서울기준 300만원 이하→1억5000만원 이하), 우선변제금액은 16.7배(300만원→5000만원) 오르는 데 그쳤다.

이번 헌법소원으로 헌재는 우선변제권이 헌법이 정한 임차인의 재산권에 해당하는지, 재산권에 해당한다면 임대보증금의 실질상승률과 연동되지 않은 우선변제권 기준액이 임차인의 재산권을 침해하는지 여부를 검토하게 될 것으로 보인다.

비영리공익법인 벗의 부설기관 공익허브와 함께 헌법소원을 대리하는 이동우 변호사는 “통상 경매로 넘어온 주택은 저당권이나 우선변제권 등이 많이 잡혀있어 임차인은 우선변제권으로 보장받는 금액 외의 보증금을 돌려받기가 어렵다”면서 “우선변제권으로 돌려받는 돈이 임차인이 보장받을 수 있는 유일한 재산에 해당한다”고 말했다. 이 변호사는 “그러나 우선변제되는 금액은 국민의 주거안정을 보호하기에는 터무니없이 낮다”면서 “임대보증금의 상승이 연동되지 않은 현 제도는 임차인의 재산권을 침해한다”고 지적했다.

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