[안명숙의 차이나는 부동산 클래스]대출 규제에 명암 바뀌는 수익성 부동산 시장…오피스텔 된서리, 지식산업센터로 관심 이동

올 들어 대출 규제 강화와 금리 인상이 가속화되면서 부동산 시장의 명암이 바뀌고 있다. 주택시장은 정부의 규제정책은 물론 대출 규제, 금리 인상 영향으로 지난해 하반기 이후 거래가 줄면서 매매가는 물론 전세가도 약세가 이어지고 있다.

특히 아파트 대체 상품이자 규제 사각지대로 인기를 모았던 오피스텔 역시 올해부터 대출 규제 강화 대상에 포함되면서 된서리를 맞고 있다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 서울지역 오피스텔 거래량은 올해 1월(미신고분 제외) 756건으로 전년 동월 1586건, 직전 달인 지난해 12월 1833건 대비 각각 52.3%, 58.8% 감소했다. 서울지역 오피스텔 총거래액 역시 올해 1월(미신고분 제외) 1661억3203만원으로 전년 동월 4402억1329만원, 직전 월 4593억8905만원 대비 각각 62.3%, 63.8% 줄었다.

오피스텔은 지난해까지 주택담보인정비율(LTV) 70% 상한까지 대출이 가능했으나 올해부터 총부채원리금상환비율(DSR) 규제를 받는다. 대출을 받는 차주별로 총대출액이 오는 6월까지는 2억원, 7월부터는 1억원을 초과할 경우 1금융권 기준 DSR 40% 상한을 충족해야 한다. 신용대출 등 기존 대출이 있을 경우 강화된 DSR 규제에 걸려 오피스텔 매입 시 대출 한도가 크게 감소할 것으로 보인다.

오피스텔은 도심 내 주택의 대체제로 인기를 모았고, 전·월세 가격이 상승하면서 투자로서도 매력있는 상품으로 자리매김했다. 따라서 금리가 낮고 전·월세 가격이 크게 올랐던 최근 몇 년은 오피스텔 투자의 전성기였다. 분양시장에서도 대출 규제나 청약 제한도 받지 않아 작년 오피스텔 청약 경쟁률은 26.3 대 1로, 아파트 청약 경쟁률(19.3 대 1)보다 높았던 것으로 조사됐다. 그러나 올해부터 오피스텔도 대출 규제 대상에 포함되면서 거래도 감소하고 분양권 프리미엄도 하락하는 등 판도가 바뀌고 있다.

반면 최근 관심이 급격히 높아지고 있는 분야는 지식산업센터이다. 아파트형 공장이라는 이름으로 익숙한 지산산업센터는 최근 창업 증가로 오피스 수요가 늘고 오피스텔보다 높은 임대수익률을 기대할 수 있다는 점에서 투자자들에게도 인기가 확대되고 있다.

지식산업센터의 ‘성지’ 서울 성수동의 경우 매매가가 3.3㎡당 3000만원에 육박, 3년 전에 비해 두배 가까이 상승했고 공실도 많지 않아 인기를 증명하고 있다. 지난해 분양한 문정동 지식산업센터의 경우 웃돈이 1억원이나 붙어 거래되고 있다. 지식산업센터 인기가 높아지면서 지난달 서울남부지법 경매에 나온 금천구 가산동 ‘코오롱 디지털타워 애스턴’은 7명이 경쟁을 벌여 약 14억1400만원에 낙찰됐다. 법원 감정가(11억5000만원)보다 23% 비싼 값이다.

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지식산업센터 인기는 경기, 인천 등 수도권은 물론 아산 등 충남, 여수, 순천, 광양을 잇는 전남 동부권 등 지방까지 확대되고 있다. 지식산업센터 입주기업은 특화된 설계 및 클러스터 조성으로 기업 활동이 유리하고 취득세 및 재산세 혜택을 받을 수 있다는 장점이 있다. 특히 주택이나 오피스텔과 달리 매입 시 최대 80%의 대출이 가능하기 때문에 안정적인 수익성 부동산이라는 장점이 투자자들에게 매력적인 요소로 작용한다.

그러나 일부 지역에선 입주업체를 찾지 못하는 지식산업센터도 적지 않은 실정이다. 산단공 집계에 따르면 전국 지식산업센터 가운데 62곳이 준공 후에도 입주 업체를 한 곳도 못 찾고 있는 것으로 알려졌다. 수익성 부동산은 임대수익이 생명이다. 임차 수요가 많지 않아 공실 우려가 크고 임대료 상승 가능성이 낮다면 상승세가 이어지기 힘들다. 규제의 반사이익은 오래가지 않는다. 옥석을 가리는 혜안이 필요할 때다.