“계약갱신청구권, ‘전세의 월세화’ 억제효과 있어”

서울 중구 남산서울타워에서 바라본 서울 도심의 주택 모습. 문재원 기자

계약갱신청구권이 전세의 월세화를 억제하는 효과가 있다는 연구결과가 나왔다.

임대료 증액 상한을 5%로 제한함으로써 추가 전세자금 대출을 받기 어려운 세입자들이 월세로 전환하지 않고도 기존 계약 형태를 유지할 수 있다는 것이다.

12일 한국지방세연구원이 발표한 ‘전월세시장 동향분석’ 자료에 따르면 전국 종합주택유형 전세가격지수는 지난 1월 최고점을 달성한 후 보합세에 접어든 반면, 월세 관련 가격지수는 꾸준한 상승세를 유지하며 지난 6월 최고점을 달성한 것으로 나타났다.

세부적으로 올해 1~6월 전세가격지수 전월대비 변동률 평균은 0.01%에 그친 반면, 월세 관련 가격지수 변동률은 0.11%(준전세)~0.18%(월세)로 월세로 월세가격지수의 변동률 평균이 전세가격지수에 비해 10배 이상 높은 것으로 조사됐다.

한국은행이 기준금리를 지속적으로 올리면서 전세자금대출 이자부담을 느끼는 세입자들이 추가전세대출을 받기 보다는 전세를 월세로 돌리는 경향이 커지면서 월세가격지수 변동률이 급격하게 상승한 것이다.

연구원은 “저금리 이후 계속되는 금리인상으로 전세자금대출 이자에 대한 부담이 높아지면서 전세의 월세화와 이로인한 전세가격 보합 및 월세가격 상승이 나타나는 것”이라고 분석했다.

한은 금융통화위원회는 올해만 1월, 4월, 5월, 7월까지 총 4번의 금리인상을 단행하면서 국내 기준금리는 2.25%까지 오른 상태다. 향후 2~3차례 추가 기준금리 인상이 예고되고 있는 만큼 전세의 월세화 현상은 계속 이어질 전망이다.

한국지방세연구원

대법원 등기정보광장 자료 분석결과에 따르면 지난해에는 전세비중이 월세비중보다 높았으나 올해 들어 최근 3개월인 4~6월 연속 월세비중이 전세비중보다 높았다. 지난 4월 월세비중은 50.1%로 처음으로 전세를 추월했으며, 5월 57.8%, 6월 50.2% 석달 연속 월세비중이 전세비중보다 높았다.

한국지방세연구원이 2021년 6월~올 5월까지 국토부 실거래데이터에 등록된 서울 아파트 임대차계약 5만6084건을 조사한 결과, 재계약 시점에 갱신요구권을 사용한 경우는 97.7%가 이전계약과 동일한 계약형태를 유지한 반면 갱신요구권을 사용하지 않은 경우는 90.4%만 기존 계약형태를 유지한 것으로 나타났다.

전세에서 보증부 월세로 계약형태를 전환한 비율도 갱신요구권을 사용했을 때는 2.2%에 불과했지만 갱신요구권을 사용하지 않을 경우 7.8%로 높아졌다.

연구원은 “계약갱신요구권을 쓸 경우 임대료의 증액 상한을 5% 이내로 제한한 ‘전월세상한제’로 전세보증금 인상에 제약을 주기 때문에 전세자금대출 이자부담으로 인한 전세임차인의 월세전환을 억제하는 효과가 있다”면서 “8월 전세대란 우려와 달리 전월세상한제 및 계약갱신요구권으로 인한 전세가격 상승은 제한적일 것으로 예상된다”고 내다봤다.