[권태우의 세무Talk] 상가주택을 ‘상가’로 전체 용도 변경해 매매하면 ‘1가구 1주택 비과세’ 혜택 못 받아

권태우 세무사

태평씨는 10년 전 상가주택을 취득해 현재까지 보유 중이다. 해당 건물은 지하 1층, 지상 4층짜리 건물로 1층과 지하는 근린생활시설, 2층부터 4층까진 주택이며 4층에는 태평씨 가족이 거주하고 있다. 최근 가족들이 이사 가기를 원해 건물을 매물로 내놓았는데 최종 2명의 매수인과 협의하고 있는 상황이다.

그런데 그중 매수가격을 더 많이 제시한 매수인이 계약 시 특약으로 잔금 전에 주택 용도를 근린생활시설로 전부 변경해주기를 원하고 있어 고민 중이다. 해당 조건이 세금과도 무관하지는 않을 듯하고 세금부담도 궁금했던 그는 전문가의 상담을 받아보기로 하였다.

- 상가 겸용 주택 매매 시 주택 부분 면적이 상가보다 큰 경우 전체를 주택으로 본다고 알고 있습니다. 10년 이상 보유하고 거주하던 다가 주택을 처분할 때 일부 면적이 상가라 하더라도 전체를 주택으로 보고 1가구 1주택 등을 고려해 양도소득세를 판단하면 되는 건지요.

“2022년 1월부터 상가주택 양도 시 전체 거래가액이 9억원을 초과한다면 주택 부분의 면적이 상가 부분의 면적보다 클지라도 각각 구분해 양도소득세를 판단하는 것으로 세법이 개정되었습니다. 하여 해당 상가주택의 경우 주택으로 사용된 면적과 부수 토지에 대해서는 1가구 1주택 비과세 및 장기보유특별공제를 적용하고 주택 외 부분은 별도의 양도차익과 장기보유특별공제를 적용해야 합니다. 즉 건물 전체가 1가구 1주택 대상이 되지는 않는 것입니다.”

- 매매대금은 어떻게 상가와 주택분으로 구분이 가능한지요.

“상가주택의 거래대금은 대부분 상가와 주택에 대한 구분이 명확하지 않습니다. 이때 양도차익을 각각 계산하기 위해선 상가와 주택 각각의 기준시가를 기준으로 안분하게 됩니다. 상가의 경우 대부분 기준시가가 고시돼 있지 않고, 주택은 고시돼 있으나 주택 부수 토지가를 포함하고 있으므로 각각 별도로 기준시가를 파악해 안분해야 합니다.”

- 매매 특약으로 계약 이후 잔금 전까지 주택을 상가로 용도 변경하기로 하는 경우 세금에 어떤 영향이 있을까요.

“2022년 10월21일 이후 매매계약 체결분부터 계약일과 잔금 사이에 매매 특약 등으로 용도 변경이 이루어지는 경우 잔금일 시점의 현황에 따라 양도물건을 판정한다는 것이 최근 기획재정부의 입장입니다.

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하여 만약 계약 시점에는 주택이었으나 상가로 용도 변경한 후 잔금을 청산하는 경우 해당 부동산은 전체가 상가의 양도로 간주되는 것입니다.

상가로 간주하는 경우 주택의 양도는 없는 것이 되므로 주택으로 사용됐던 부분조차 1가구 1주택 비과세는 적용받지 못할 것으로 판단됩니다. 장기보유특별공제 또한 일반 건물의 공제율인 1년마다 2%포인트씩만 적용되어 10년 보유 시 총 20%의 장기보유공제만 가능하게 됩니다. 그동안은 매매계약 시 특약으로 주택의 용도가 변경된 경우 잔금 시점에 비록 상가일지라도 주택으로 인정해주는 상황과, 다주택자의 주택 양도 시 계약 이후 잔금 시점에 상가로 용도를 변경하면 주택이 아닌 상가의 양도로 보아 다주택 중과가 배제되는 상황이 상충했습니다. 기재부의 입장 표명은 이러한 혼란을 정리하려는 조치로 판단됩니다.”

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