부채비율 90% 넘는 ‘깡통주택’ 전세금 보증한도 80%→60% 축소

서울 시내 한 은행에 대출 상품 안내 현수막이 걸려있다. 한수빈 기자

부채비율이 90%를 초과하는 전세계약의 전세금 안심대출보증 한도가 전세보증금의 80%에서 60%로 축소된다.

최근 집값보다 전세보증금이 더 큰 ‘깡통전세’로 임차인이 전세보증금을 반환받지 못하는 사례가 속출하면서 대출을 많이 낀 주택의 경우 세입자의 전세금 대출보증 한도를 줄임으로써 애초에 전월세 계약을 맺지 못하도록 하겠다는 취지다.

주택도시보증공사(HUG)는 16일부터 부채비율이 집값의 90%를 초과하는 경우 보증한도를 기존 80%에서 60%로 20%포인트 하향조정했으며, 이를 시중은행에 공지했다고 17일 밝혔다. 부채비율은 주택담보대출 등 선순위채권과 전세보증금 합산액을 주택가격으로 나눈 값이다.

HUG관계자는 “깡통주택에 대한 전세계약 유인을 축소하고, 전세시장 안정화를 위해 대출보증 한도를 조정했다”면서 “다만 1월 16일 이전에 실행된 대출은 원래 보증한도(전세보증금의 80%)를 적용받을 수 있다”고 밝혔다.

부채비율이 90%를 초과하면 집값이 조금만 하락해도 세입자는 보증금을 떼일 가능성이 높다. 이는 전세금안심대출보증을 선 HUG의 재정건전성 악화로 이어질 수도 있다. HUG가 세입자에게 보증금을 반환하고 해당 주택을 경매로 넘기는 등 구상 절차를 밟더라도 보증금 반환액 전체를 돌려받을 가능성이 높지 않기 때문이다. HUG가 지난해 임대인 대신 보증금을 지급한 대위변제액은 9241억원으로, 2021년 5040억원 대비 83.4% 급증했다.

HUG의 ‘부채비율 구간별 전세보증 가입 현황’을 보면 전세금 보증 가입실적 중 부채비율 90% 초과 주택은 2018년 17.1%에서 2019년 18.4%, 2020년 22.4%, 2021년 26.3%, 2022년 8월 기준 26.1%로 매년 증가했다. 보증료도 2018년 66억원에서 2022년 8월 126억원까지 늘었다.

HUG의 재정건정성을 나타내는 보증 운용 배수 역시 2024년엔 법적 보증 가능 범위인 60배를 넘어설 것으로 보여 ‘전세금 반환보증’ 가입 중단 우려도 나오고 있다. HUG의 보증배수는 2019년 12월 기준 45.6배에서 2020년 47.4배, 2021년 49.2배, 2021년 54.4배까지 올랐다. 2023년 말 보증배수는 59.7배로 예상된다.

국회 국토교통위원회 소속 박상혁 더불어민주당 의원은 최근 HUG의 보증 총액한도를 현행 60배에서 70배로 확대하는 내용의 ‘주택도시기금법 개정안’을 발의하기도 했다. 박 의원은 “장기적으로는 HUG의 재무건전성까지 고려해야 하지만 공사의 긴급한 보증총액 한도 문제를 해결하기 위해서는 선제적이고 즉각적인 대안 마련이 필요한 상황”이라고 밝혔다.

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