공시가보다 낮게 팔고, 분양권은 ‘마피’…바닥 모를 수도권 집값

작년 4분기 ‘공시가 이하 거래’ 303건…1~3분기보다 6배 증가

역전세난에 1억대 낮춘 분양권도 등장…깡통 전세 등은 우려

지난해 하반기부터 집값이 빠르게 떨어지면서 공동주택 공시가격보다 낮게 거래된 수도권 아파트가 크게 늘었다. 서울에선 분양가보다 싼 가격에 분양·입주권을 내놓는 이른바 ‘마이너스 프리미엄’(마피) 매물도 속속 나오고 있다.

부동산 중개업체 집토스는 국토교통부 실거래가 공개시스템을 통해 서울·경기·인천 지역 아파트 매매 현황을 분석한 결과, 지난해 4분기 거래 중 303건이 동일 면적 최저 공시가격 이하로 거래된 것으로 나타났다고 27일 밝혔다.

이는 지난해 1~3분기까지 평균 48건에서 6배 이상 급증한 수치다. 증여 등의 목적으로 시세보다 낮게 거래되는 경우가 많은 직거래를 제외하더라도, 232건의 아파트 거래가 공시가격 이하로 거래됐다.

서울 서초구 서희융창아파트 전용면적 101.83㎡는 지난달 13일 9억3480만원에 중개거래됐다. 동일 면적 최저 공시가격인 11억8000만원보다 2억5000만원 가까이 낮았다.

지난해 매매가와 공시가격 모두 급등했던 경기·인천 지역 아파트에서도 최저 공시가격보다 낮은 가격에 거래가 체결되는 사례가 이어졌다. 경기 의왕시 휴먼시아청계마을 전용면적 121.82㎡는 지난달 10일 최저 공시가격(8억9400만원)보다 2억원 가까이 내린 7억원에 중개거래됐다. 인천 연수구 힐스테이트레이크송도2차 전용 84.97㎡도 지난달 13일 최저 공시가격(7억200만원)보다 7200만원이 낮은 6억3000만원에 매매됐다.

진태인 집토스 아파트중개팀장은 “공시가격은 전세대출 또는 보증보험 가입 시 감정 평가에 있어 중요한 요소 중 하나로, 실제 거래금액보다 공시가격이 높은 경우 시세 대비 대출 또는 보증액이 상향되어 깡통 전세나 부실 채권을 야기할 수 있다”며 주의를 당부했다.

높은 경쟁률을 뚫고 아파트를 분양받은 집주인들도 손해를 감수하고 매물을 내놓고 있다. 집값 하락세가 지속되고 전셋값도 가파르게 떨어지면서 세입자를 구하기 어려워지자 분양권을 정리하려는 움직임에서다.

부동산업계에 따르면 내년 1월 입주를 앞둔 서울 송파구 가락동 ‘송파더플래티넘’은 ‘초급매’ ‘마피’ 등을 단 분양권 매물이 상당수 올라와 있다. 분양가가 14억5140만원이던 전용면적 65㎡(고층)는 ‘마피’ 1억5000만원을 내걸고 13억140만원에 나와 있다. 같은 면적 11층 매물도 분양가보다 1억3000만원 낮은 13억2140만원에 올라와 있다.

이 단지는 지난해 1월 일반분양 29가구 모집에 7만5000여명이 몰려 약 2600 대 1의 경쟁률을 기록한 바 있다.

올해 6월 입주 예정인 서울 양천구 신월동 ‘신목동비바힐스(주상복합)’ 64㎡(10층)도 분양가(7억500만원)보다 7200만원 낮은 6억3300만원에 분양권 매물이 올라와 있다.

입주를 앞둔 단지에서는 세입자를 구하기 어려워지면서 전셋값을 낮춘 매물이 대거 나오고 있다. 대단지 입주 물량이 한꺼번에 쏟아지는 데다가 전세금으로 잔금을 치르려는 집주인들이 몰리면서 전셋값이 계속 떨어지고 있어서다.

공시가격 부동산 거래절벽