반년동안 고작 3000호 지어졌다… 서울서 사라진 신축빌라, 왜?

서울 시내 빌라 밀집 지역 모습. 한수빈 기자

“전세사기 이후로 신축 빌라는 씨가 말랐다고 보면 돼요. 건축비가 너무 올라 땅을 사놓고 안짓는 업자들도 많아요.” (서울 양천구 신정동 A공인중개사)

서울에서 신축 빌라가 사라지고 있다. 올 상반기 서울에 새로 지어진 빌라는 3000가구에 그치며 지난해의 60% 수준으로 급감한 것으로 나타났다. 세입자이 전세 빌라를 기피하자 건축업자들이 ‘삽’을 뜨지 않으면서 벌어진 현상이다. 이때문에 부동산 업계에서는 빌라 시장 회복을 위해 ‘소형 빌라 주택수 제외’를 비롯한 특단의 수요 진작책이 필요하다고 말한다. 하지만 수요 진작책이 투기를 부추겨 빌라 가격의 조정을 막을 수 있다는 우려도 제기된다.

7일 국토교통부 주택건설실적 통계에 따르면 올해 상반기(1~6월) 서울에서 새로 사용승인을 받은 빌라(연립·다세대)는 3098가구에 그쳤다. 이는 지난해 같은 기간(7981가구)보다 61%가 줄어든 것이다. 빌라 시장이 호황이었던 2021~2022년 서울에서 준공된 빌라는 1만 가구가 넘었다.

서민의 주거 사디리 역할을 해온 빌라 공급은 앞으로 더 줄어들 것으로 전망된다. 올해 1~6월 서울 다세대·연립주택 착공물량은 지난해 3436가구에서 46.8% 줄어든 1828가구에 그쳤다. 다만 주택 공급의 첫 단계인 인허가 물량은 지난해 상반기(2113가구)에서 올 상반기 4426가구로 2배 가량 올랐다.

빌라 공급이 급격히 위축된 건 전세사기·역전세 여파다. 신축빌라 분양은 매매와 동시에 전세를 놓는 방식이 일반적이다. 부동산 호황기라면 세입자가 매매가에 육박하는 높은 전세금을 부담함으로써 건축비를 조달하고 수익까지 실현할 수 있는 구조가 된다. 하지만 부동산 경기가 침체기에 들어선 2022년 이후부터는 빌라 매매로 시세차익을 기대하는 것이 사실상 어려워졌다. 주택도시보증공사(HUG)가 전세금반환보증 한도를 공시지가의 150%에서 126% 수준으로 낮추면서 전세보증금 하방압력도 커졌다. ‘갭투자’가 어려워진 환경이 만들어진 것이다.

A공인중개사는 “빌라 전세를 찾으려는 손님은 지금도 계속 오지만 보증한도보다 전세가가 높아 대출이 안나오는 물건들만 남아있다”라며 “반전세로 돌린 매물은 주거비 부담이 커 기피하는 세입자들이 많다. 전세사기 이후엔 수요도 공급도 말라버린 분위기”라고 전했다.

문제는 서울의 빌라 기피 현상이 아파트 전세가격 상승이라는 ‘나비효과’를 불러 일으키고 있다는 것이다. 원래대로라면 신축빌라 등 비아파트 전세를 선택했을 청년층이 상대적으로 비싼 아파트 전세로 몰리면서 전셋값 상승에 가속도가 붙었다는 설명이다.

이에 정부는 올해 초 ‘1·10 대책’을 통해 2024~2025년 준공한 신축 소형 주택을 구입하면 취득세·양도세·종합부동산세 산정 때 주택 수 산입에서 제외하기로 했다. 하지만 1가구 1주택자의 양도세·종부세 혜택은 사라지는 만큼 실효성이 크지 않다는게 대체적인 평가다.

업계에서는 세제 혜택 적용 기한과 면적·가격 제한을 더 풀어야 한다는 입장이다. 김형범 대한주택건설협회 정책관리본부장은 “은퇴가구가 노후소득 용으로 주로 구입하는 30㎡ 이하 소형 빌라는 시세차익을 보기 어려운만큼 항구히 주택수에서 제외해주는 방안도 검토해봐야 한다”고 말했다.

하지만 이러한 대책이 또다시 투기 수요에 불을 붙일 것이라는 우려도 있다. 서울 강서구 방화동 공인중개사 B씨는 “지금도 보증금을 돌려받지 못해 울며 겨자먹기로 계약을 연장한 임차인들이 많다”라며 “이런 상황에서 주택수 제외같은 대책이 나오면 투기 수요가 다시 몰릴 위험이 있다”고 말했다.