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🏠지방→서울→강남...끝없는 '갈아타기'의 굴레

2025.10.10

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아파트 갈아타기 부동산 투자 아파트값 상승 상급지 부동산 급지표

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2025. 10. 10.

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에디터 PICK | '강남 불패' 믿음으로 환승 또 환승, '상급지 갈아타기'

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'강남 불패' 믿음으로 환승 또 환승, '상급지 갈아타기'

올해 들어 서울 집값이 연일 상승하고 있습니다. 이재명 정부가 들어선 뒤 '6억원' 한도라는 고강도 대출 규제를 내놓고 공급 확대 계획도 발표했는데도 서울 집값 상승률이 떨어질 줄 모르고 있는 건데요. 서울이 아닌 지역은 오르기 힘들다고 내다보는 투자자와 실수요자까지 모두 서울로 모여들고 있다고 합니다.

오늘 에디터픽에서는 이 같은 현실을 짚어본 경향신문 기획기사 '상급지 갈아타기'를 독자님께 소개해드립니다. 최미랑·김지혜 경제부 기자가 최근 갈아타기 대열에 합류한 유주택자들을 만나 이들의 이야기를 들어봤습니다.

부동산 '우상향' 그래프에는 '상급지 갈아타기' 열망이 깔려 있다. '갈아타고 갈아타는' 정점에는 '강남'이 있다.

경향신문은 최근 서울·수도권의 아파트 '갈아타기'를 최근 감행했거나 고려하는 유주택자들을 만났다. 이들은 수익률 높은 서울 '상급지' 아파트를 '안전자산'이라고 인식했다. 주식 투자를 해도 자금의 최종 종착지는 서울 아파트였다.

🔗 기사 전문 읽기

울산에서 일하는 30대 맞벌이 서모씨 부부는 올해 울산 아파트를 팔고 서울 아파트 '갈아타기' 매수에 성공했습니다. 서울 성동구의 아파트를 매수하는 '프로젝트'에는 서씨의 형, 부모 등 온 가족이 동원됐다고 합니다. 울산 아파트를 8억원에 팔았는데, 서울 집을 사기 위해선 9억원이 부족했다고 해요. 부족한 돈은 전세보증금으로 메꾸는 갭투자로 해결할 수밖에 없었는데요. 서씨의 형 부부가 살던 집을 팔고 서씨 부부의 집으로 전세를 들어오기로 하고, 나머지 돈은 부모님에게 증여를 받아 매수에 성공했다고 합니다.

서울에 사는 싱글 직장인 박모씨(32)는 지난해 8월 경기 안양시의 6억원짜리 아파트를 샀습니다. 그가 매수할 수 있는 입지 중 가장 높은 '급지'였기 때문인데요. 박씨는 이 아파트에 전세 세입자를 들이고, 오래된 단독주택에 월세를 살며 돈을 모으고 있습니다. 다음 목표는 '인서울 매수'입니다. 한 단계 '상급지'로 꼽히는 서울 관악구나 성북구 길음동 아파트를 눈여겨보고 있다고 합니다. 최근엔 서울 아파트 매수자금 마련 용도로 주식 투자도 시작했습니다. 여기엔 '서울 아파트는 불패'라는 확고한 믿음이 자리하고 있습니다.

박씨는 '상급지'라는 말을 처음 접했을 때 "사는 곳마저 등급으로 나누는 것 같아 마음에 걸렸다"고 했습니다. 하지만 몇 년 전 부동산 하락기 이후 비수도권 아파트값은 맥을 못 추고 서울만 폭등하자 박씨는 크게 충격을 받았습니다. 박씨는 이를 계기로 '상급지 갈아타기'를 결심했습니다. 그는 "(상급지) 지도에는 '진실'이 담겨 있다는 생각도 들었다"고 말했습니다.

대전에 사는 김모씨(33)는 아파트 갭투자로 '역전세'(전세보증금이 하락해 집주인이 세입자에게 돌려줘야 할 전세금이 늘어난 현상)를 맞는 등 여러 어려움을 겪었는데도 부동산 투자를 멈출 생각이 없습니다. 오히려 '서울에 사야 한다'는 생각이 더 확고해졌다고 해요. 그는 갭투자 중인 대전의 아파트 두 채를 팔고 서울 집을 사는 게 목표입니다. 김씨는 "정부가 규제지역을 확대할 것 같아 마음이 급하다"고 말했습니다. 정부가 규제지역을 추가할 때마다 인접 지역 아파트값이 '풍선효과'로 오르던 문재인 정부 때의 기억이 선명해서입니다.

'상급지 갈아타기'란 말 그대로 기존에 갖고 있는 집을 팔고 입지가 더 좋은 지역의 집을 사는 걸 뜻합니다. '하급지→중급지→상급지→최상급지' 순으로 갈아탄다는 건데요. 언제부턴가 온라인상에서는 서울 부동산의 '급지도'가 돌아다니기 시작했습니다. 아파트값이 가장 빠르게 오르는 강남구 압구정동은 '1급', 아파트값이 오를 가능성이 적은 곳은 '하급지'로 일컬어지고 있는데요.

과거의 주택 '갈아타기'는 일정 정도 가계소득이 늘면 자연스레 집 크기를 늘려가는 형태였습니다. 하지만 서울 집값이 지나치게 가파르게 상승하면서 이젠 가계소득을 모아서는 살 수 없는 수준에 달하게 됐습니다. 지금은 대출과 전세금을 지렛대 삼아 수익률이 높은 곳으로 '점프'하는 방식이 대세가 되어버렸죠.

그렇다면 서울 아파트는 '영끌 대출'(영혼까지 끌어모을 정도로 무리하게 대출을 받는다는 뜻)을 감수해도 될 만큼 확실한 투자처일까요? 실제 투자 수익률을 살펴보면, 서울 부동산은 다른 금융자산을 압도하는 건 사실이예요. 현대차증권이 부동산114과 블룸버그의 자료를 토대로 분석한 결과, 지난해 말 기준 서울 주택의 10년 수익률은 157.8%로 코스피지수의 6배, 미국 달러의 8배에 달했어요.

이런 까닭에 서울 아파트는 모든 금융자산의 최종 종착지가 되어버렸습니다. 정준호 강원대 부동산학과 교수가 최근 발표한 논문 '주택 자산과 금융자산 간 전이효과'에 따르면 국채·주식·가상자산·외환 등 주요 금융자산에서 벌어들인 돈은 서울 아파트, 그 중에서도 최상급지인 강남아파트로 향하고 있었습니다. 정 교수는 "강남 아파트가 주식이나 가상자산 등 고위험 자산에서 실현된 수익은 물론, 자영업 불황기 '꼬마빌딩' 같은 상업용 부동산 투자에서 이탈한 자금이 유입되는 유동성의 최종 도착지임을 확인했다"고 말했습니다.

문제는 최종 종착지 '강남'을 향한 갈아타기 열풍이 서울 전체 아파트값을 밀어 올리고 있다는 겁니다. 남혁우 우리은행 WM영업전략부 부동산 연구원은 "강남 등 선호지역으로 갈아타려는 수요자들이 대기수요를 형성하면서 동시에 공급자로서 자기 집값을 올리기 때문에 가격이 연쇄적으로 상승하는 구조"라고 말했습니다.

'갈아타기' 광풍을 멈추려면 어떻게 해야 할까요? 주택시장 안정을 위해서는 세금으로 주택 보유에 따른 부담을 높이는 과정이 필요하다고 전문가들은 지적합니다. 문윤상 한국개발연구원(KDI) 연구위원은 2022년 '주택 보유 과세의 귀착과 시사점' 보고서에서 "부동산과 같은 시장에 대한 과세는 주택 가격을 하락시키고 주택에 대한 투자자본을 감소시킬 가능성이 있다"고 분석했습니다.

강남 3구와 한강벨트에 집중된 서울의 '중심'을 분산하기 위해 정부가 새로운 비전을 시민들에게 제시해야 한다는 지적도 나옵니다. 강남 못지않게 '살기 좋은 곳'을 정책적으로 조성할 필요가 있다는 겁니다. 정준호 강원대 부동산학과 교수는 "자족 기능이 없이 서울로의 출퇴근만 뒷받침하는 신도시가 아니라, 강남처럼 일자리·주거·문화·생활 여건이 두루 충족되는 중심지를 조성해야 한다"며 "서울 금천·구로구 등 소외된 제조업 중심 지역을 재편해 성장동력의 거점으로 삼는 방편을 적극 검토해야 한다"고 말했습니다. '강남 불패'라는 믿음 아래 끝이 보이지 않는 갈아타기의 굴레, 이제는 멈춰야 하지 않을까요?

유설희 기자

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'가자 평화협상' 합의 첫발

이스라엘과 팔레스타인 무장정파 하마스가 지난 8일(현지시간) '가자 평화 구상' 1단계 합의를 이뤘습니다. 가자 평화 구상은 도널드 트럼프 미국 대통령이 지난달 29일 '72시간 내 모든 인질 석방, 이스라엘의 단계적 철군' 등을 골자로 제안한 전쟁 종식 계획인데요. 다만 인질 교환 규모와 철군 범위·시점, 통치 방식 등을 두고 세부 협상은 난항이 예상됩니다. 한편 한국 평화운동가 해초(김아현)는 가자지구로 향하다 이스라엘군에 붙잡혀 이재명 대통령이 정부 차원의 대응을 지시했습니다.

➡️가자지구 참상에 대해서 더 자세히 알고 싶다면? 점선면 레터 가해국 된 이스라엘

정치권 '냉장고를 부탁해' 공방

이재명 대통령의 JTBC 예능 프로그램 <냉장고를 부탁해> 출연을 두고 정치권의 공방이 이어지고 있습니다. 야권은 국가정보자원관리원 화재 사태 와중 부적절한 행보였다고 비판하는데요. 대통령실은 이 대통령이 방미 후 귀국한 당일인 지난달 26일부터 화재 관련 조치를 지시했고, 27일 화재가 완진돼 28일 K-푸드 홍보 차원에서 출연한 것이라고 밝혔습니다. 대통령실은 지난 3일 사망한 화재 담당 공무원 추모를 위해 방영 연기를 요청하기도 했습니다. 방송 시청률은 8.9%로 프로그램 역대 최고 수준으로 집계됐습니다.

31그램당 금값 4000달러 넘었다

국제 금값이 사상 처음 트로이온스(약 31.1ｇ)당 4000달러(약 569만원, 뉴욕상업거래소 종가 기준)를 넘어서며 고공행진하고 있습니다. 올 초 2600달러선에서 머물던 금 가격이 9개월여 만에 50% 이상 급등한 겁니다. 안전 자산으로 꼽히는 금은 불확실성이 커질 때마다 수요가 늘어나는데요. 도널드 트럼프 미국 대통령 취임 후 경제·지정학적 불확실성이 커진데다 최근 미국 연방정부 셧다운(일시적 업무 정지)이 겹치면서 상승세가 이어진 것으로 분석됩니다. 투자업계는 "4900달러까지 오를 것", "큰 폭의 하락이 뒤따를 것"이라는 엇갈린 전망을 내놓고 있습니다.

올해 노벨문학상은 크러스너호르커이 라슬로

📙 2025년 노벨문학상 수상자로 헝가리 소설가 크러스너호르커이 라슬로가 선정됐습니다. 스웨덴 한림원은 지난 10일(현지시간) 선정 이유에 대해 "묵시록적 공포 안에서도 예술의 힘을 재확인하게 하는, 강렬하고 예언적인 작품을 쓴다"고 밝혔습니다. 수상자에게는 상금 1100만 크로나(약 13억4000만원)와 메달, 증서가 수여됩니다.

📙 라슬로는 2015년 헝가리 작가 최초로 부커상 인터내셔널 부문을 수상하기도 했는데요. 2016년 한강 작가가 <채식주의자>로 수상했던 그 상입니다. 라슬로의 대표작인 <사탄탱고>와 <저항의 멜랑콜리>는 헝가리 대표 감독 벨라 타르가 영화로도 만들었고요. 국내에는 <서왕모의 강림>, <라스트 울프> 등이 번역·출판됐습니다.

📙 <라스트 울프>는 중편 소설집으로, 절망감에 빠진 철학자가 스페인 여행에서 ‘마지막 늑대’의 이야기를 좇게 된 사연을 들려주는 표제작 등 두 편의 소설이 수록됐는데요. 그의 작품들은 세상의 종말 속 인간 군상의 탐욕과 절망을 다룬다는 평가를 받습니다.

🔗 한강 작가 다음 노벨문학상

📸 by 이준헌 기자

'사랑해요 한글' 세계로

추석 연휴 마지막 날이자 579돌 한글날인 어제(9일) 맑은 하늘의 빛깔과 같은 연한 파랑의 두루마기를 입은 사람들이 서울 광화문 광장에 모여 앉았습니다. '한글, 세상을 열다' 휘호(붓으로 글씨 등을 씀) 대회 참가자들인데요. 멋진 글씨로 뽑힌 작품들은 다음달 18일부터 세종문화회관 한글갤러리에 전시됩니다. 일부 시민단체나 기업 등은 한글날을 맞아 세계 곳곳의 한글 교육을 지원해 가치를 알리는 '한글 세계화 캠페인'을 진행한다고 밝혔습니다.

🔗 세계인의 사랑받는 한글

점선면은 연휴 기간 특별판으로 인사드렸는데요. 많은 독자님들이 점선면을 향해 따뜻한 응원과 건설적인 제안을 담은 의견을 전해주셨습니다. 잘 경청해 보다 좋은 레터로 찾아뵙겠습니다. 감사합니다.😊

이번 레터는 서울 아파트가 투자의 종착지가 된 현실에 대해 짚어봤습니다. 인간다운 삶을 위해 필수적인 '의식주' 중 하나가, 투자의 대상이 된 상황을 어떻게 받아들이고 대처해야 할지 난감하기만 한데요. 독자님들은 이 문제를 어떻게 풀어가야 한다고 생각하시나요?

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