[2022 대선 공약 탐구③]“공공주택 늘려 시장 안정” 한목소리···공급 방법은 ‘제각각’

부동산

서울 송파구 롯데월드타워에서 내려다보면 빼곡히 들어선 아파트와 빌라, 단독주택 등을 볼 수 있다. 강윤중 기자

이재명 - 기존 정부 물량 외 신규 물량 제시 ‘유일’…“재개발·재건축 활성화”
윤석열 - 청년원가주택·역세권 첫집주택 ‘눈길’…“1기 신도시 용적률 상향”
심상정 - 세입자 보호 ‘단독’ 공약…“공공임대 포함 200만 공공주택 지을 것”
안철수 - 토지임대부 안심주택 도입…청년들에 “45년 초장기 모기지론 지원”

2022년 대통령 선거에서 부동산은 최대 ‘승부처’다. 최근 한국경제학회가 주요 정당에 보낸 부동산 관련 정책질의서를 보면 2021년 11월 KB국민은행 매매가격지수 기준 주택가격은 5년 전(2016년 11월)에 비해 전국적으로 46.0%, 서울 아파트는 61.2% 각각 상승했다. 예컨대 5년 전 매매가격이 5억원이던 서울 아파트가 현재는 8억원을 상회한다는 의미다. 폭등한 부동산 가격은 차기 정부에도 큰 부담이 되기 때문에 각 대선캠프에선 이에 대한 해법을 마련하느라 분주하다.

27일 경향신문이 이재명 더불어민주당, 윤석열 국민의힘, 심상정 정의당, 안철수 국민의당 대선 후보의 부동산 공약을 분석한 결과 ‘공급을 통한 시장 안정’이라는 큰 틀은 유사했다. 부동산 가격 폭등으로 내집 마련이 어려워진 청년·무주택자를 위해 다양한 유형의 공공주택을 공급하겠다는 공약을 제시한 것도 공통적이다. 후보별로 공급의 세부적인 방법에선 차이를 보였다. 부동산 세제나 주거복지 관련 공약의 경우 각 정당의 기조나 성향에 따라 다소 큰 차이를 보이기도 했다.

[2022 대선 공약 탐구③]“공공주택 늘려 시장 안정” 한목소리···공급 방법은 ‘제각각’

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■이재명 ‘반값 아파트’로 선회, 윤석열은 ‘청년원가주택’

주택 공급 부족이 부동산 가격 폭등의 주요 원인으로 지목되면서 4명의 후보 모두 공급 규모를 대폭 늘리는 공약을 우선 선보였다. 이 후보는 311만가구를, 윤 후보와 안 후보는 모두 임기 중 250만가구 공급을 목표 물량으로 제시한 상태다. 심 후보는 공공임대 100만가구를 포함해 총 200만가구를 ‘공공주택’으로만 공급하겠다고 공약했다. 대규모 공급계획과 함께 후보들 모두 ‘토지임대부주택’ ‘환매조건부주택’ ‘이익공유형주택’ 등 공공성이 강화된 주택 유형을 도입하기로 한 것이 특징이다.

후보들이 제시한 공급 물량은 모두 현 정부가 주택공급계획에서 제시한 물량(2025년까지 206만가구)을 포함한 것이다. 기존 정부 물량 외 신규 공급 물량을 구분해 제시한 건 현재까지 이 후보가 유일하다. 다른 세 후보의 경우 향후 공급계획을 구체화하면서 신규 물량 등을 공개할 계획이다.

이 후보는 당초 중산층까지 30년 이상 장기간 거주가 가능한 ‘기본주택’을 핵심 공약으로 냈다가 최근 전략을 전면 수정했다. 공공임대인 기본주택을 100만가구까지 공급한다는 게 당초 공약이었지만 지난 23일 “공공택지 공급가격 기준을 조성원가로 바꾸고, 분양원가 공개와 분양가상한제 적용을 통해 시세의 절반 정도인 ‘반값 아파트’를 대량 공급하겠다”며 공공분양 확대를 선언했다. 공공분양주택은 청년과 서민을 위해 초기 구매비용 부담이 적은 토지임대부, 지분적립형, 누구나집형, 이익공유형 등으로 공급하겠다고 덧붙였다.

이 후보는 “정부가 발표한 206만가구가량의 공급계획에 105만가구를 더해 총 311만가구를 공급하겠다”며 “서울엔 김포공항 주변, 용산공원 부지와 주변 반환부지 등에 공공택지를 조성해 기존 정부 물량(59만가구)에 48만가구를 추가해 총 107만가구를 공급할 계획”이라고 밝혔다.

청년세대를 겨냥한 맞춤 부동산 공약도 추가됐다. 이 후보는 “청년세대를 위해 신규 공급을 대폭 확대하는 만큼 공급 물량의 30%를 무주택 청년들에게 우선 배정하겠다”며 “특히 용산공원 인근 주택은 전량 청년기본주택으로 공급하겠다”고 밝혔다. 청년 등 생애최초주택 구입자들에게는 주택담보인정비율(LTV)을 최대 90%까지 완화해준다는 공약도 제시했다.

이 후보는 주택 공급을 위해 그린벨트 해제를 통한 택지 개발과 민간 재개발·재건축 지원에 나서겠다고 공약했다. 다만 그린벨트 해제의 경우 상황에 따라 유연하게 판단해야 한다는 입장을 내비쳤다. 민간 재건축 등에는 ‘신속협의제’를 도입해 각종 인허가 과정을 단축해 사업속도를 올리고, 토지용도지역 분류에서 현재는 없는 ‘4종 주거지역(용적률 최대 500%)’을 신설하겠다고 밝혔다. 주택 수요가 높은 도심권에 초고밀 개발이 가능하도록 한다는 취지다. 재건축 활성화를 위한 안전진단 기준 개선, 공공재개발 활성화, 리모델링 특별법 제정을 통한 노후 공공주택 리모델링 지원, 민간 아파트 분양가 인하 등도 공약으로 제시했다.

윤 후보는 임기 내 250만가구를 공급하고, 이 중 130만가구를 수도권에 공급하겠다고 공약했다. 청년·무주택자에 대한 공공분양을 확대하는 게 윤 후보의 공급전략이다. 무주택 청년을 위한 ‘청년원가주택’으로 30만가구, 신혼부부·무주택가구를 대상으로 한 ‘역세권 첫집주택’으로 20만가구가 각각 공급될 예정이다.

청년원가주택은 분양 후 일정 기간이 지난 뒤 공공에 되파는 환매조건부주택이다. 윤 후보는 “최초 분양 시 주변 시세의 50% 수준에서 분양한 뒤 5년 이상 거주(최장 10년 거주) 후에는 구입한 가격에 가격 상승분의 70%를 더해 정부가 회수하는 방식이 될 것”이라고 밝혔다. 5년 이내 환매할 경우에는 분양가에 해당 기간의 이자를 더한 금액으로 정부가 회수하게 된다. 청년원가주택의 규모는 60~85㎡ 이하, 분양지역은 2~3기 신도시 및 GTX 노선이 지나는 수도권 지역으로 제시됐다. 분양 대상은 주로 20~30대 청년세대이지만 일정 소득 수준 이하의 다자녀 무주택 40~50대도 대상에 포함하기로 했다. 최초 분양 시 비용 부담을 줄이기 위해 30년 이상 장기 저리로 주택 구매비용의 80%까지 지원한다는 내용도 포함됐다.

역세권 첫집주택은 ‘토지임대부주택’과 ‘이익공유형주택’이 혼합된 형태이다. 최초 주변 시세의 50~70% 수준에서 건물만 분양한 뒤 5년 후 환매를 원할 경우 분양가에 더해 주택가격 상승분의 50~70%를 추가로 주는 방식이다. 무주택자 및 청년신혼부부가 대상이다. 서울 및 수도권의 재건축 아파트 단지에 용적률 상향을 적용한 뒤 확보되는 기부채납분 주택, 역세권 국공유지 등을 활용해 역세권 첫집주택 물량을 확보한다는 계획이다.

윤 후보는 임기 내 노후 공공임대 복합개발이나 리모델링을 통해 매년 10만가구씩 50만가구의 공공임대주택을 공급하겠다고도 했다. 민간 주택 공급 활성화 방안 중 하나로 1기 신도시 5곳의 용적률을 일제히 상향하는 규제 완화로 10만가구를 공급하겠다고 공약했다.

■‘세입자 보호’ 심상정이 유일, 안철수는 ‘청년층 올인’

심 후보는 ‘공공택지에는 공공주택만 공급한다’는 원칙하에 장기공공임대 100만가구, 토지임대부·환매조건부 등 공공자가주택 100만가구를 각각 공급하겠다고 밝혔다. 주택 확보 방안으로는 택지 여건을 감안한 신규 건설, 다주택자들의 주택 매입 등을 제시했다. 청년·신혼부부·서민·무주택자 등을 대상으로 한 ‘생애 첫집 프로젝트’로 수도권에 최대 25만가구의 공공주택을 공급하는 방안도 제시했다. 공공기관 이전 부지를 활용하는데, 국회 부지에는 청년과 사회 초년 직장인 1~2인 가구를 중심으로, 대법원과 대검찰청 부지에는 고령 2~3인 가구를 중심으로 공공주택을 공급하는 방안을 들었다.

심 후보는 공공주택에 대한 편견 등을 개선하기 위해 ‘신개념 공공주택’을 도입하겠다고 밝혔다. 다양한 계층·집단과 지역사회가 공존하는 ‘커뮤니티 주택’, 탄소중립이 구현되는 ‘친환경 녹색 주택’ 등이 이에 해당한다. 공공주택 공급에 소요되는 재정을 확보하기 위해 정부 내 ‘공공주택특별회계’를 새로 만들겠다고도 했다.

세입자 보호를 위해 구체적인 공약을 제시한 후보는 심 후보가 유일하다. 심 후보는 “부담 가능한 임대료로 계속 거주할 수 있는 ‘세입자 안심임대 시스템’을 만들겠다”고 밝혔다. 임대차보호법 개정으로 세입자가 계약 갱신을 통해 최대 4년간 거주하는 게 가능해졌지만 계약 갱신 횟수 제한 없이 계약 연장이 가능하도록 한다는 게 이 시스템의 골자다.

계약 갱신이 종료돼 집주인이 신규 계약을 체결할 때도 ‘임대료 5% 상한제’를 동일하게 적용하는 방안도 제시했다. 기초생활보장 주거급여를 ‘무주택자 주거수당’으로 개편해 ‘중위소득 60% 이하’ 계층까지 수당을 지급하는 방안도 제시했다. 청년과 여성을 위해 법률상 최저주거 1인당 면적을 현행 14㎡에서 25㎡로 상향하는 방안, 여성 1인 가구의 ‘안전 주거’를 위해 ‘마을 경비원’을 도입해 경찰서와 연계한 신고체계를 구축하는 방안 등도 공약으로 제시했다.

아직 부동산 공약을 모두 공개하지 않은 안 후보의 경우 일단 수도권 150만가구를 포함해 250만가구를 공급하겠다고 공약했다. 이 중 100만가구는 ‘토지임대부 안심주택(안심주택)’으로 공급하고, 이 주택의 절반인 50만가구는 청년층에 우선 공급한다는 계획이다. 안심주택은 서울에 있는 국공유 유휴부지, 노후 공공청사, 국철 및 전철의 지하화를 통한 상부 공간, 공공임대주택의 재건축과 리모델링, 공기업 미이용 부지나 지방 이전 부지 등을 활용해 짓겠다고 안 후보는 밝혔다.

특히 안심주택 중 서울 및 지역별 거점도시에 건립되는 물량은 초고층 주상복합형 ‘청년 캠퍼스’ 형태로 공급하겠다고 했다. 안 후보는 “청년 주택 문제를 해결하기 위해서는 용적률 상향을 통한 ‘공중도시’ 건설이 불가피하다”며 “지방은 빅데이터로 청년 유동 인구 분석을 통해 거점도시와 지역을 찾아낸 뒤 그곳에 초고층 청년 캠퍼스를 건립할 계획”이라고 설명했다. 청년 캠퍼스에는 각종 창업 시설이 함께 조성된다. 건물 저층과 지하에 청년들의 창업공간과 사무공간, 그리고 지역주민이 함께할 수 있는 문화예술·체육 공간을 배치한다는 계획이다. 안 후보는 “예컨대 구글 캠퍼스와 초고층 청년 주택을 결합한 형태를 상상하면 될 것”이라고 말했다.

안 후보는 이 밖에 무주택 실수요자인 생애최초주택 구입자, 장기 무주택자, 청년들에 대한 ‘45년 초장기 모기지론’ 지원도 공약했다. 이 모기지론은 LTV를 80%까지 제공하면서 기준금리 수준의 이자를 적용한다. 조건은 15년 거치 30년 상환이다. 안 후보는 “15년 거치를 통해 그 기간 동안은 이자만 납부하도록 하면 청년이 목돈을 마련할 가능성을 높여주고, 현재의 비정상적인 주거비 부담을 획기적으로 덜어줄 수 있을 것”이라며 “전세 사는 청년들을 위해서는 전세금 대출의 원금 분할 상환 방식 의무화도 폐지할 것”이라고 덧붙였다.

■이·심은 “토지이익 환수”, 윤·안은 “부동산세 부담 경감”

부동산세제 공약에서는 후보별 차이가 명확하다. 이 후보와 심 후보는 토지공개념을 근거로 보유세를 전반적으로 강화하는 공약인 반면 윤 후보와 안 후보는 보유세와 거래세 모두 인하하겠다는 입장이다.

이 후보는 ‘토지이익배당금제(국토보유세)’를 도입해 모든 토지 소유주들에게 일정 금액의 세금을 부과하겠다고 공약했다. 이 세금은 종합부동산세와 통합해 걷는데, 소유 토지가 많지 않은 대부분의 국민들은 내는 세금보다 돌려받는 혜택이 더 크다는 게 이 후보의 설명이다. 종부세 등 보유세는 강화하되 1주택 장기 보유자, 일시적 2주택자 등 예외적인 경우에 대한 보유세 감면을 약속했다. 거래세는 부담을 줄인다는 전제 아래 양도세의 경우 6개월~1년가량 한시적 완화 기간을 둬 다주택자 등이 집을 매매할 기회를 제공하겠다는 방침이다.

윤 후보는 이미 종부세를 폐지해 재산세와 통합하겠다는 계획을 공식화했다. 1주택자 양도세·재산세 부담 완화, 다주택자 양도세 한시적 50% 감면 등도 공약으로 제시했다. 부동산세 부담을 줄이기 위해 주택 공시가격의 2020년 수준 환원, 종부세에 적용되는 공정시장가액비율의 95% 수준 동결 등도 제시했다. 다주택자 중과세율 2년간 한시적 배제, 생애최초주택 구입자 취득세 면제 등 거래세 완화 방안도 제시했다. 임대차법의 경우 계약 갱신 조항을 폐지하는 등 개정이 필요하다는 입장이다.

심 후보는 ‘제2의 토지개혁’을 내걸고 토지에서 발생하는 개발이익 등을 공공이 환수하는 방안을 집중 제시했다. 특정한 목적 없이 토지를 소유할 경우 지가 상승분의 초과 50%를 중과세하는 ‘토지초과이득세’의 도입, 국세청이 총괄하는 ‘전국 토지자료체계’를 신설해 전국 모든 토지현황 공개, 비농업인의 농지 취득 및 소유 원천 금지 등이다. 현 개발이익환수제를 강화해 초과개발이익의 50% 이상 환수, 3주택 이상 소유는 임대사업 등록 의무화, 종부세 부과기준 9억원으로 하향 조정, 고위공직자 1주택 소유 법제화 등도 공약으로 제시했다.

안 후보의 경우 부동산세제 관련 공약은 “향후 확정해 공개하겠다”는 입장이다. 다만 여러 인터뷰 등을 통해 안 후보는 종부세에 대해 “부유세에서 이제는 일반 국민이 내는 세금이 됐다”며 재검토가 필요하다는 입장을 나타냈다. 세제 개편 방향과 관련해 안 후보는 “보유세는 높이되 거래세는 낮춰야 할 것”이라고 밝혔다.