경향신문

자의적인 정책 가격인 현행 공시가격 개혁이 필요하다

부동산 공시가격은 매년 1월1일을 기준으로 평가·산정한 시세에 현실화율을 곱한 금액으로, 보유세 부과, 시장 정보 제공, 거래 지표 활용, 보상 및 행정 업무 등 67개 분야에 활용된다. 정부가 밝힌 2025년 공동주택 현실화율은 시세 구간별로 68.1~75.3%, 평균적으로는 69%이다. 그러나 2024년 3월25일자 연합뉴스는 실제 공시가격 현실화율이 64.4%라고 보도했고, 이에 국토교통부는 ‘공시가격 시세’는 감정평가사와 한국부동산원이 실거래가, 경매·담보 사례, 매물 정보 등을 종합적으로 반영한 것으로, 호가나 실거래가 기반 ‘KB 시세’와는 차이가 있다고 반박했다. 두 시세 간 기준 차이로 언론이 언급한 전국 20개 아파트 단지의 현실화율에서 5.6%포인트 격차가 발생했는데, 이는 ‘공시가격 시세’가 ‘KB 시세’보다 낮게 책정됐음을 시사한다. 정부와 한국부동산원은 거래가 적거나 비정상 거래가 포함될 가능성이 있는 실거래가 한계를 보완하기 위해 ‘주택산정가격...

2025.05.13 20:56

부동산 경기 활성화와 가계 부채 억제 사이, 새 정부 선택은?

우리는 정치·경제적 대격변기를 맞이하고 있다. 도널드 트럼프 미국 대통령의 ‘관세폭탄’은 세계 자산시장과 기존 공급망을 뒤흔들고 있다. 국내에선 극한 정치적 대립을 넘어설 새 정부에 대한 기대감이 크다. 대외 환경 변화로 수출 주도형 성장 모델은 한계에 직면해 있다. 또한 내수도 좀처럼 살아나지 못하고 있다. 안팎의 복합위기를 넘어서기 위해 이제 정치·경제의 틀 자체를 아예 다시 짜야 할 때다. 새 정부는 바로 이 과제를 부여받고 있다.한국 경제는 대기업 중심 수출 부문과 부동산 내수에 기대고 있다. 중국과 일본도 크게 다르지 않다. 일본은 1990년대 초 부동산 거품 붕괴 이후 장기 불황에 빠졌고, 지금도 완전히 회복하지 못하고 있다. 중국은 일본의 전례를 의식한 듯 2021년부터 부동산 개발업체의 과도한 차입을 억제하며, 2008년 ‘4조위안 부양책’ 이후 지속해온 부채 중심 투자 주도형 성장에서 첨단산업 중심 기술주의적 성장 전략으로 방향을 틀었다. 하지만 갑작스럽고 다...

2025.04.08 20:39

재산세 과표의 일관성 없는 ‘부분평가’, 조세 부담 형평성 깬다

재산 과세에서 금융자산 대부분은 시가를 기준으로 하나 부동산보유세는 그렇지 않다. 미국에서도 재산세 과표는 시가보다 낮게 책정하는 ‘부분 평가(fractional assessment)’ 관행이 일반적이다. 가령 오리건주의 경우 주민은 장기로 시가의 50% 수준을 원하지만, 지방정부는 70%를 기준으로 삼는다. 최근 부동산 가격 상승으로 이러한 관행이 더 확산되고 있다. 이 관행이 일관되게 적용된다면 문제될 것이 없지만 인종, 계층, 지역, 부동산 유형에 따라 평가율이 달라지면 조세부담 형평성이 깨진다. 예컨대 대체로 백인과 부유층 부동산은 저평가되지만, 흑인과 저소득층은 상대적으로 고평가된다. 또한 대부분 납세자가 시가보다 낮은 평가율을 적용받으면 자신의 과표가 다른 이보다 높은지 알기 어렵다. 하지만 부동산 가격이 상승해 평가율이 높아지면 세 부담이 예상보다 커져 이에 따른 세금 분쟁이 증가한다.이런 현상은 정확한 가치 평가의 한계, 평가 주기, 예산 부족, 평가사의...

2025.03.04 20:52

세금 낼 땐 저평가·대출받을 땐 고평가…‘얇은 부동산 시장’ 규율 필요

금융이나 농산물 시장에서 거래량과 유동성이 적은 시장을 ‘얇은(thin)’ 시장이라고 한다. 이는 가격 편의(bias), 시장 조작, 가격 변동성, 신속한 데이터와 정보 수집의 제한, 일관성 없는 가치 평가 등 시장 작동을 원활하지 못하게 하는 여러 문제를 양산한다. 부동산 시장에서 일반적으로 거래가격이 시장 가치를 잘 대변한다고 가정하는 거래사례비교법에 따라 가치를 평가한다. 이 경우 거래자료가 중요한데, 거래가 적어 가치를 평가할 때 비교할 수 있는 부동산이 드문 상황을 가리켜 얇은 시장이라 한다. 호텔, 창고, 공장 등 특수 부동산을 논외로 하면, 이처럼 거래가 드물고 정보가 제한적인 부동산 거래의 대표 사례는 고가 비주거용 상가 또는 단독·공동주택, 저가 신축 빌라 등이다. 얇은 시장을 결정하는 것은 거래량, 인구, 소득, 환경 등과 같은 시장 수급 요인, 그리고 단독주택과 아파트처럼 고유한 부동산 유형 등이다.이러한 얇은 시장에서의 부동산 가치 평가는 ‘현실 유지 편...

2025.01.21 20:13

가계부채·부동산 양호하다지만 ‘한순간에 돌변’…위험관리가 최우선

한국은행 총재는 지난 10월 국회 기획재정위원회 국정감사에서 가계부채 문제와 수도권 부동산 가격 상승이 금리 인하의 걸림돌이라고 언급한 바 있다. 이번달 한은이 공개한 ‘2024년 시스템 리스크 서베이’에서 국내외 금융·경제 전문가 61.5%가 최대 위험 요인으로 손꼽은 것은 ‘가계의 높은 부채 수준과 상환 부담 증가’다. 한은 통계에 따르면 2024년 3분기 가계신용은 1914조원, 가계대출 1796조원, 주택담보대출(주담대) 1112조원이다. 특히 가계대출 대비 주담대 비중은 2020년 1분기 56.4%, 2021년 2분기 55.6%, 2024년 3분기 61.9%로 급격히 늘어났다. 금융당국의 10월 가계대출 동향(잠정) 보도자료를 보면, 늘어난 은행권 주담대가 3조6000억원인데, 이 중 디딤돌·버팀목 등 정책대출이 3조4000억원이다. 이처럼 최근 가계부채 급등세는 수도권 아파트 가격 상승과 이에 편승한 정부의 정책대출 등을 빼놓고는 설명할 수가 없다.국제통화기금(IM...

2024.12.17 20:30

자산 불평등 심화·완화의 지렛대…‘상속·증여세’는 정의로운 손질을

최근 금융투자소득세나 상속·증여세와 같은 재산 과세에 대해 여야를 불문하고 감세 모드다. 세금을 줄여준다는데 누가 싫어하겠는가! 이 중 상속·증여세는 부동산 자산과 관련이 크다. 국세 통계에 따르면, 2023년 상속과 증여재산에서 부동산은 각각 70%와 47% 정도를 차지했다. 현 정부의 보유세 부담 경감 덕택으로 증여재산에서 부동산 비중이 50% 이하로 떨어진 것은 2023년이 처음이다. 부동산을 상속·증여할 때 평가가액은 시가, 감정가, 기준시가(공시가격) 순으로 정해진다. 하지만 비주거용 부동산과 같은 상속·증여 재산은 거래 사례가 드물고 비교 대상 물건이 거의 없어 대부분 공시가격으로 평가·신고된다. 이 같은 상황에서 부동산과 기업을 상속할 경우 상속세 최고세율은 50%로 같지만, 과표 현실화 비율이 시세 대비 70%라고 하면 부동산 상속의 실효세율은 약 35%(50%×0.7)로 기업 상속이 더 불리하다. 이러한 이유로 비주거용 부동산이 절세 수단으로 이용되기도 해 국...

2024.11.12 20:28

순부동산자산과 그 불평등 : 청년층의 세대 내·세대 간 격차 심화

우리나라 가구가 보유한 자산의 약 80%가 부동산이다. 일반 가구에서 부동산자산이 차지하는 비중은 어느 나라나 대체로 높지만, 우리나라는 지나칠 정도로 높다. 그렇다면 세대와 나이별로 본 전체 부동산자산에서 부동산용 대출(전월세 자금 포함)을 차감한 가구당 순부동산자산과 불평등은 어떨까? 부동산자산 축적과 불평등 양상을 보면 부동산 문제가 왜 각기 달리 받아들여지는지를 짐작할 수 있다.그래프는 2010~2023년 통계청 가계금융복지조사를 이용해 이들을 계산한 것이다. 가로축은 나이고, 세로축은 세대별 가구당 순부동산자산을 연도별로 이어놓은 것이다. 조사 당시 가구주의 생물학적 나이 제한으로 모든 세대가 매번 등장하지는 않는다.순부동산자산은 20~40대에 걸쳐 늘어나 50~60대에 대략 4억1000만원으로 최대가 되고, 그 이후 줄어들어 전체적으로는 나이에 따른 ∩자형 생애주기 모형을 따르고 있다. 연령대별로 보면 80대 중반 이후를 제외하고 대체로 우상향이다. ...

2024.10.08 20:33

K세금 ‘종부세’ 징벌 아니다…공동체의 사회적 연대를 위한 제도적 장치로 봐야

최근 정부·여당뿐만 아니라 야당도 종합부동산세 완화 또는 폐지 의견을 냈기에 2024 세법 개정안의 최고 관심사는 상속세와 종부세 개편안이었다. 하지만 경제부총리는 표면적으로 “종부세가 지방재정에 미치는 영향과 재산세와의 관계에 대한 근본적인 고민이 필요”하므로 종부세 개정안은 빠지게 되었다고 밝혔다. 아마도 그 이면에는 종부세 개편이 현재 서울을 중심으로 한 집값 상승을 더욱 더 부채질할 수 있다는 우려가 있는 것으로 보인다. 이러한 속도 조절은 현 정부가 ‘징벌적’ 세금으로 낙인찍은 종부세를 사실상 무력화했으며, 종부세가 세간의 부정 평가에도 가격 안정화에 어떤 측면에서든 일조하고 있음을 시사하는 것이기도 하다. 그래서 현재와 같은 국면에서는 종부세를 뿌리째 뽑자고 할 수는 없었던 모양이다.종부세는 “고액 부동산 보유자 과세를 통한 조세 부담의 형평성 제고, 부동산 가격 안정 도모를 통한 지방재정의 균형발전과 국민경제의 건전 발전”에 기여토록 하기 위해 수많은 논란을 무릅...

2024.08.27 20:04