2주택땐 살던집도 실거래가 과세

그러나 2007년에 지방선거가 예정돼 있고 2003년 1가구 3주택 중과세 방침도 1년간의 유예기간을 둔 적이 있어 정부가 예정대로 2007년부터 실거래가 과세를 전면적으로 시행할지는 두고 봐야할 것 같다.

◇실거래가 과세 2단계 확대=정부의 실거래가 과세 방침에 따라 예외적으로 비과세가 인정되는 경우를 제외하고는 2007년부터 모든 양도세를 시가 기준으로 내야 한다.

현재 실거래가 과세는 주택의 경우 1가구 3주택 이상, 6억원이 넘는 고가주택을 팔 때만 해당한다. 분양권 거래도 실거래가가 적용된다. 토지는 미등기 양도 사실이 드러나거나 취득 후 1년 내에 팔 경우만 시가과세된다. 다만 투기지역에서 주택이나 토지를 팔 때는 실거래가로 양도세를 내고 있다.

하지만 우선 2006년 1월1일부터 1가구 2주택자는 투기지역 여부와 상관없이 거주하지 않는 집을 팔 때 실거래가로 양도세를 내야 한다. 농지나 임야도 지금은 기준시가로 양도세를 내지만 2006년부터 외지인이 소유한 농지나 임야는 실거래가 과세된다.

2007년 1월1일부터는 모든 양도세가 실거래가 과세로 전환된다. 기준시가로 양도세를 내던 상가나 건물은 물론 1가구 2주택중 살고 있는 집을 팔 때도 실거래가 과세가 된다. 단 1가구 1주택자로 6억원 미만의 집을 3년 이상 보유(서울·과천·5대 신도시는 2년 이상 거주)한 경우나 8년 이상 경작한 농지를 팔 때는 지금처럼 양도세가 비과세된다.

◇부동산시장 영향=양도세 과표가 기준시가에서 실거래가로 전환되면 최고 50%까지 양도세 부담이 높아져 부동산 거래에도 큰 영향을 미칠 것으로 보인다. 현재 아파트 기준시가는 시가반영 비율이 70~80% 수준이고 상가는 60~70% 수준이어서 양도세가 시가과세로 전환되면 세 부담이 커진다.

내집마련정보사 김영진 사장은 “실거래가로 전환하면 과표는 20~30% 올라가지만 현재 양도세가 누진세율로 돼있어 세액만 놓고 보면 양도차익이 클 경우 최고 50%이상 세부담이 커질 수 있다”고 말했다.

토지는 현재 공시지가 기준으로 양도세를 매기는데 시가 반영률이 80%에 이른다고 하지만 지방은 10~20%에 불과한 곳도 적지 않다. 따라서 양도세가 실거래가를 기준으로 부과되면 세부담이 5~6배 이상 늘 수도 있는 것으로 전문가들은 추정한다.

부동산 전문가들은 “부동산을 많이 가진 사람들은 양도세가 내리기를 기대하며 매물을 내놓지 않으려 할 것”이라며 거래가 부진해질 것으로 내다봤다. 특히 1가구 2주택자는 지방의 집부터 처분하려 할 가능성이 커 가격이 급락할 것으로 전망했다.

〈강진구기자〉