거래세율 내려도 세금 오른다

내년 부동산 관련 정책 및 정책이 대폭 달라진다. 보유세 및 거래세 개편과 함께 원가연동제, 채권입찰제, 개발이익환수제가 시행된다. 또 수요자들의 관심이 높은 판교신도시, 동탄신도시 분양도 진행된다. 대부분이 부동산 시장의 분위기를 좌우할 만한 굵직한 것들이어서 정책내용을 제대로 파악하지 못하면 낭패를 보기 쉽다.

▲1월

◇거래세율 인하=기존 주택 거래시 현재 5.8%인 거래세율이 4.0%로 1.8%포인트 인하된다. 새로 분양된 아파트에 입주할 때 적용되는 세율은 4.6%로 인하폭이 기존 주택보다는 적다. 하지만 기존 주택의 경우 과세표준이 시가의 30~40% 수준인 시가표준액에서 70~90% 수준인 기준시가로 변경되기 때문에 거래세가 늘어날 가능성도 크다.

◇1가구 3주택자 이상자 양도세 중과=1가구 3주택자 이상이 집을 팔면 양도차익에 대해 60%를 세금으로 내야 한다.

▲2월

◇원가연동제·채권입찰제 도입=공공택지에서 분양되는 전용면적 25.7평 이하 아파트는 분양가를 규제하는 원가연동제가 시행된다. 분양가가 현재보다 20% 정도 낮아질 것으로 보인다. 원가연동제가 적용되는 아파트에 대해 무주택 우선공급 비율 확대, 당첨시 청약제한, 입주후 일정기간 전매 제한 등의 방안도 검토 중이다. 공공택지에서 공급되는 전용면적 25.7평 초과 아파트에 대해서는 채권을 가장 많이 산 업체에 토지를 공급하는 채권입찰제가 적용된다.

◇동탄신도시 3단계 분양=동시분양 형태로 6,522가구가 공급된다. 중·소형 평형과 임대아파트가 많은 게 특징이다. 임대아파트 5개 단지 3,458가구, 일반분양아파트 4개 단지 3,064가구다.

▲4월

◇주택가격공시제(30일)=아파트뿐만 아니라 연립·다세대·단독 등 모든 주택의 집값이 공개된다. 단독주택에 대해서는 표본조사 방식을, 공동주택에 대해서는 전수조사 방식으로 집값이 매겨진다. 각종 부동산 관련 세금의 과표가 되며 부동산실거래가 신고여부 검증 수단으로도 활용된다.

◇상가·오피스텔 후분양제 도입(22일)=3,000㎡(909평) 이상 규모의 상가나 오피스텔은 골조공사의 3분의 2를 마친 뒤에 분양해야 한다. 다만 신탁회사와 토지 및 자금관리 신탁계약을 체결하거나 보증보험회사에 보증금(공사금액의 1∼3%)을 낼 경우에는 착공신고와 동시에 분양이 가능하다.

◇리모델링 증축제한=리모델링 증축 가능 범위가 전용면적의 30% 이내, 최대 9평으로 제한된다. 단지 여건상 재건축이 곤란할 경우는 제한을 받지 않는다.

▲6월

◇판교신도시 시범단지 분양=5,000가구 안팎의 물량이 공급된다. 강남 대체 신도시로 관심이 높은 데다 25.7평 이하 아파트에는 원가연동제가 적용돼 치열한 청약경쟁이 예상된다. 정부는 투기수요를 막기 위해 무주택 우선공급 비율 확대, 당첨시 10년간 재당첨 금지, 입주 후 일정기간 전매 제한 등의 방안을 검토 중이다.

◇종합부동산세 과세대상 확정=종합부동산세 등 보유세에 대한 과세 대상은 6월1일 현재 보유자다. 따라서 집을 팔 때는 6월1일 이전, 반대로 집을 살 때는 그 이후에 하면 세금을 절약할 수 있다.

▲7월

◇재건축개발이익환수제=당초 내년 2~3월쯤 실시할 예정이었지만 정기국회 법안 심사대상에서 빠져 3~4개월 정도 늦춰질 가능성이 크다. 개발이익환수제가 실시되면 재건축으로 늘어나는 용적률의 25%를 임대아파트로 지어야 한다. 사업승인을 받은 단지도 용적률 증가분의 10%에 해당하는 일반분양용 아파트를 임대로 공급해야 된다.

▲9월

◇재산세 납부=바뀐 세제에 따라 토지분 재산세 전액과 주택분 재산세의 절반을 납부해야 한다. 주택분 재산세 절반은 7월에 납부해야 한다.

▲12월

◇종합부동산세 신고·납부=기준시가 9억원 이상의 아파트를 보유한 종합부동산세 과세대상자들은 15일까지 세금을 납부해야 한다.

〈박재현기자 parkjh@kyunghyang.com〉