임대차계약 체결 전 임대인 담보대출·체납정보 볼 수 있다

임대차계약 전 임대인 대출, 체납내역 공개

계약~전입신고 공백 악용한 담보권 설정도 제한

계약서에 관리비 금액 명시 신설

소액임차인 범위, 최우선변제금액도 상향조정

서울 중구 남산서울타워에서 바라본 서울 도심의 주택 단지 모습. 문재원 기자

앞으로 임대차계약을 맺으려는 임차인(세입자)은 임대인(집주인)의 담보대출 현황, 세금 체납내역 등을 미리 확인할 수 있다. ‘깡통전세’에 따른 피해를 최소화하기 위해 소액임차인의 범위와 최우선변제금도 상향조정된다. 계약체결 후 전입신고까지의 공백을 악용한 임대인의 담보권 설정을 금지하는 특약도 신설한다.

국토부와 법무부는 ‘깡통전세’ ‘전세사기’ 등으로 임차인이 보증금을 전부 회수하지 못하는 피해를 막기 위해 이같은 내용의 임대차 제도개선안을 21일 발표했다.

관련 주택임대차보호법 일부개정법률안 및 시행령 일부개정령안은 내년 1월 2일까지 입법예고한 뒤 법제처 심사 및 차관·국무회의를 거쳐 내년 초 국회에 제출할 계획이다. 시행령은 내년 초 공포·시행된다. 주택임대차표준계약서도 개정된다.

가장 큰 변화는 임차인이 전월세 계약을 체결하려는 다세대주택의 선순위보증금 등 임대차정보를 계약 체결 시점에 확인할 수 있게 된다는 점이다. 현행법상으로도 임차인이 되려는 사람은 임대인의 동의를 받아 확정일자 부여기관에 ‘선순위보증금’ 등 임대차정보를 요청할 수 있으나, 관련규정이 모호한 데다 임대인이 거부할 경우 확인이 불가능했다.

때문에 집주인의 과실로 빌라 등 건물이 경매에 넘어갔을 때 먼저 입주해 살던 임차인의 보증금을 먼저 제하고 자신이 받아갈 수 있는 남은 보증금 액수를 정확히 알 수가 없었다.

그러나 앞으로는 주택임대차보호법에 임차인이 되려는 사람이 임대인에게 선순위보증금 등 정보제공에 관해 동의를 요구할 수 있으며, 이 경우 임대인은 의무적으로 동의해야한다는 조항이 명문화된다.

선순위 보증금 채권자 정도 알 수 있게 돼

임차인의 체납정보도 계약체결 전에 확인할 수 있게 된다. 국가의 조세채권은 임차인의 보증금반환채권에 우선한다. 때문에 임대인이 체납한 세금이 있을 경우 국가와 지방자치단체는 임대인 소유의 건물을 경매에 넘길 수 있고, 임차인은 낙찰된 후 체납세금을 제한 나머지 돈만 받아갈 수 있다. 그만큼 임대인의 세금체납여부는 임차인에게 중요한 정보이지만 그동안 임대인의 체납정보는 임차인에게 공개되지 않았다.

정부는 법개정을 통해 임차인이 임대인에게 납세증명서 제시를 요구할 수 있도록 했다. 다만 임대인이 이를 거부할 수 있는 정당한 사유가 있는 경우에는 거부할 수 있다. 또 임대인이 외국에 거주하는 등 납세증명서를 제시할 수 없거나, 제시하려 하지 않는 경우 임차인이 되려는 사람이 직접 과세관청에 체납여부만이라도 확인할 수 있도록 동의를 함으로써 제시의무를 갈음할 수 있도록 한다.

이와함께 임대차계약 체결 후 세입자가 전입신고를 하기 전까지의 공백을 악용해 임대인이 담보권을 설정하는 행위도 주택임대차표준계약서에 특약으로 명시해 금지한다.

현행법상 임차인의 대항력이 생기는 시점은 주택을 넘겨받은 후 주민등록(전입신고)을 마친 다음날부터다. 임대차계약을 맺고 임차인에게 대항력이 생기기까지 며칠간의 공백이 발생하는 것이다. 일부 임대인들은 이를 악용해 계약 직후부터 전입신고를 하는 날 사이에 타인으로부터 돈을 빌리고 저당권을 설정하는 등의 사례가 발생했다. 이 경우 저당권이 보증금에 우선해 임차인은 보증금을 회수하지 못할 수도 있다.

정부는 주택임대차표준계약서를 개정해 임차인이 전입신고를 하기로 한 다음날까지 임대인이 저당권 등 담보권을 설정할 수 없다는 조항과 위반시 임차인에게 해제·해지권과 손해배상청구권이 인정된다는 점을 명시한 특약사항을 추가하기로 했다. 또 임대인이 계약체결 후 임의로 관리비를 산정하거나 증액하는 등의 문제를 사전에 막기 위해 계약서상에 관리비 기재란을 신설한다.

소액임차인의 범위와 최우선변제금도 상향조정한다. 서울, 과밀억제권역, 광역시, 그밖의 지역 등 각 권역별로 소액임차인의 범위를 일괄 1500만원 상향하고, 최우선변제액도 일괄 500만원씩 상향조정된다.이에따라 서울은 우선변제 대상인 소액임차인 보증금범위가 기존 1억5000만원에서 1억6500만원으로 상향조정되고, 우선변제액도 5000만원에서 5500만원으로 올라간다.