전셋값 20% 하락시 집주인 7.6%는 빚내도 보증금 마련 어려워

전세보증금 반환 규모. 한국은행 제공

2021년 하반기 이후 집값이 하락한 영향으로 가계의 평균 순자산이 5000만원 감소한 것으로 추정됐다. 또 전세가격이 더 떨어져 20% 하락하면 임대가구의 7.6%는 대출을 받아도 보증금을 돌려주지 못할 위험이 있는 것으로 분석됐다.

한국은행이 21일 발표한 ‘2023년 상반기 금융안정 보고서’를 보면 가계 평균 순자산은 2021년 12월 말 4억4000만원에서 주택가격 조정의 영향을 받아 올해 3월 말 3억9000만원으로 5000만원 감소했다. 한은이 2022년 가계금융복지조사를 토대로 추정한 결과다. 이에 따라 금융부채 보유 가구 중 상환능력이 취약한 고위험가구 비중은 같은 기간 2.7%에서 5.0%로 늘었다. 고위험가구는 총부채원리금상환비율(DSR)이 40%, 자산대비부채비율(DTA)이 100%를 모두 상회하는 가구를 뜻한다.

한은은 “국내 가구는 전체 자산의 약 78%를 주택 등 실물자산의 형태로 보유하고 있어, 주택가격이 급격하게 조정될 경우 보유 자산 규모가 축소되면서 가계의 재무건전성이 악화될 수 있다”고 설명했다.

특히 보유한 주택을 전세로 임대한 가구의 경우 집값 하락에 따라 순자산이 줄어들 뿐 아니라, 전세가격 하락에 따른 보증금 반환 부담이 동시에 커질 수 있다.

한은이 분석한 결과 전세가격이 지난 3월 수준을 지속할 경우 임대 가구가 세입자에게 반환해야 할 보증금 차액 규모는 올해 중 24조2000억원으로 추정됐다. 이는 올해 만기가 도래할 것으로 예상되는 전세보증금 전체 규모(288조8000억원)의 8.4% 수준이다.

일단 전세 임대 가구의 대다수는 보유하고 있는 금융자산 등으로 보증금을 반환할 수 있는 것으로 평가됐다. 그러나 지난해 3월보다 전세보증금 하락폭이 10% 일 경우 임대가구의 10%는 대출을 받아야만 보증금을 돌려줄 수 있는 것으로 평가됐고, 하락폭이 20%면 19.3%가 차입이 필요한 것으로 분석됐다.

특히 전세가격 하락폭이 각각 10%와 20%일 때 임대 가구의 4.1%와 7.6%는 보유 금융자산에 대출을 더하더라도 보증금 반환에 어려움을 겪을 것으로 우려됐다. 보고서는 “임대가구의 전세보증금 반환을 위한 차입은 임차인이 반환된 보증금액의 상당 부분을 기존 전세대출 상환에 활용하는 경우를 제외하면 가계부채 증가 요인으로 작용할 수 있다는 점에 유의해야 한다”고 밝혔다.