‘공사중단’ 둔촌주공 재건축 ‘뇌관’ 된 상가갈등…‘무상지분율’이 뭐길래

상가 PM사 4월 28일부터 유치권 행사 중

시공사업단 “상가갈등 해결없인 공사재개 없어”

통합상가위, 무상지분율 “190%→270% 올려라”

서울 강동구 둔춘 주공아파트 재건축 현장. 연합뉴스

공사중단 석달째에 접어든 서울 강동구 둔촌주공 재건축 사업이 ‘상가’ 문제를 놓고 또다시 난항을 겪고 있다.

둔촌주공 재건축사업에서 아파트와 상가는 재정적으로 독립된 독립정산제(독립채산제)이기 때문에 조합과 시공사업단은 상가갈등에 개입할 권리도, 책임도 없다.

그러나 조합은 지난해 “PM사(부동산자산관리사)가 자신들의 이익을 최대한 많이 가져가려고 상가조합원의 무상지분율을 현저히 낮췄다”면서 상가문제에 개입하기 시작했다.

개입해선 안될 문제에 개입하면서 결국 상가문제가 둔촌재건축사업의 ‘뇌관’이 돼 버린 것이다. 리츠인홀딩스는 지난 4월 28일부터 상가건물에 대해 유치권을 행사하고 있다.

갈등이 해결되지 않으면 둔촌주공재건축사업 시공사업단(현대건설·HDC현대산업개발·대우건설·롯데건설)이 공사를 재개하더라도 PM사인 리츠인홀딩스가 유치권을 해제하지 않는 한 상가가 있는 9호선 주상복합동 2개 동에 대한 공사를 할 수 없다는 말이다.

이 경우 나머지 동이 공사를 완료하더라도 구청으로부터 준공허가를 받을 수 없다. 준공허가가 나지 않으면 입주 역시 불가능하다. 2개 동을 남겨 놓고 공사를 재개한다는 것 자체가 불가능하다는 얘기다.

서울시는 최근 제2차 중재 중간발표에서 “조합과 시공사업단이 9개 합의안 중 8개를 합의했다”며 중재가 거의 완료됐다는 입장을 밝히기도 했지만 ‘상가갈등’을 해결하지 않는다면 나머지 8개 조항을 합의한 것 자체가 무의미해질 수 있는 것이다.

상가갈등의 발단은 ‘상가 지분 쪼개기’다.

재건축 전 둔촌상가는 총 309개 점포, 287명의 조합원으로 구성돼 있었다. 조합원 1인당 1개 또는 2~3개의 점포를 갖고 있는 셈이었다. 그러나 현재는 상가 수보다 많은 530여 명이 상가 지분권자로 등록된 상태다. 전체 상가 중 187실만 단독소유(일부 상가조합원은 상가 대신 아파트 분양권을 받음)고, 나머지 122실은 350여 명의 지분권자가 점포 하나를 나눠 갖고 있다.

이들은 재건축조합이 강동구청에 관리처분계획 인가를 받은 2017년 직후 상가지분을 쪼개서 사들였다. 일부 부동산에서는 “1개 상가점포를 다수가 지분으로 공유하더라도 공유지분자 각각 분양권을 얻을 수 있다”는 거짓 정보를 흘리기도 했다.

이같은 방식으로 실제 전용면적 25.84㎡ 점포에 지분권자가 6명에 달하는 등 현재 상가 1개 점포에 공유지분자가 평균 4~5명을 웃돌고 있다.

리츠인홀딩스는 상가 조합원들에게 ‘공동소유 조합원의 경우 분양권은 1개’라는 제목의 공문을 발송하기도 했지만 1개 점포를 9명이 쪼개 구입하는 경우까지 나타났다.

서울 강동구 둔춘 주공아파트 재건축 현장. 연합뉴스

‘도시 및 주거환경정비법’ 제19조1항에 따르면 정비사업 조합원은 토지등 소유자로 하되, 토지 또는 건축물 소유권과 지상권이 수인(여러 명)의 공유에 속하는 때에는 수인을 대표하는 1인을 조합원으로 본다고 정하고 있다. 1개 점포 당 1개의 신축점포를 얻을 수 있다는 말이다.

리츠인홀딩스는 지난해까지 조합원 무상지분율 평균 190%를 적용, 각 상가별 조합원 동·호수 배정까지 마무리했지만 상가 공유지분을 갖고 있던 소유주들을 중심으로 둔촌주공아파트재건축조합과 함께 통합상가위원회를 구성하면서 지난해 12월 리츠인홀딩스와의 계약을 해지했다.

통합상가위원회는 기존 계약에서 정한 조합원의 무상지분율을 높여 각 조합원별로 분양받을 점포를 확장하려는 게 주 목적인 것으로 알려져 있다.

무상지분율은 현재 소유한 지분 대비 각 조합원이 추가 분담금을 내지 않고 얻을 수 있는 지분 비율을 말한다. 무상지분율을 높이면 새로 배정받을 수 있는 상가 점포 규모가 커지는 만큼 지분권자별로 별개의 점포를 얻을 수 있을 것으로 내다보고 있다.

예를 들어 기존 분양면적 50.91㎡을 갖고 있는 1층 상가조합원이 무상지분율 187%를 적용받으면 95.21㎡의 상가면적을 받을 수 있다. 즉 분양이 완료된 후 기존 점포를 분할해 42.94㎡ 규모 2개 점포를 만들 수도 있는 것이다.

통합상가위원회는 당초 계약한 무상지분율 190%를 270%까지 높여달라고 PM사에 요구해왔다.

PM사가 상가조합원들에게 발송한 공문

구 둔촌주공상가위원회는 지난 2012년 조합원 무상지분율 평균 190%를 받는 조건으로 리츠인홀딩스와 계약을 맺었다. 리츠인홀딩스는 계약서에 상가 설계·분양, 조합원 이사비 등을 자기 돈으로 추진하는 대신 조합원의 지분을 뺀 나머지로 지어진 신축상가의 일반분양 수익을 가져가기로 명시했다.

리츠인홀딩스 관계자는 “2011년 둔촌상가사업을 위해 별도의 법인을 설치해 10년간 상가재건축 업무만 했고, 이미 100억원 상당의 자금이 투입된 상황”이라며 “이미 상가업무의 90%가 완료된 상황에서 통합상가위원회가 일방적으로 계약을 해지하면서 큰 피해를 입고 있다”고 말했다.

이어“섣불리 무상지분을 조정할 경우 헬리오시티와 같은 대규모 미분양이 발생할 수 있어 더 큰 혼란이 초래될 수 있다”고 했다.