‘50년 주담대’ 상환 능력 불확실하면, DSR은 ‘40년 만기’로 제한한다

일반형 특례보금자리론 공급 중단

6월5일 서울 용산구 이태원동 경리단길에 시중은행 ATM이 모여 있다. 성동훈 기자

정부가 가계대출 증가세를 관리하기 위해 50년 만기 주택담보대출(주담대)와 특례보금자리론 규제를 손보기로 했다. 13일부터 50년 만기 주담대를 받더라도 전 대출 기간에 걸친 상환 능력이 입증되지 않는 경우 총부채원리금상환비율(DSR) 산정시 40년 만기가 적용된다. 특례보금자리론은 일반형 상품 대상자와 일시적 2주택자에 대한 공급이 오는 27일부터 중단된다.

13일 금융위원회는 기획재정부, 국토교통부, 한국은행, 금융감독원, 주택금융공사, 은행연합회, 금융연구원 등 유관기관과 ‘가계부채 현황 점검회의’을 열고 이 같은 가계대출 관리 방안을 확정했다.

금융위는 “이날 회의 참석자들은 가계부채 증가세를 주도한 은행들의 50년 만기 주담대가 DSR 규제 우회 수단으로 악용될 가능성이 있고, 특례보금자리론은 대상 범위를 좁혀 도움이 절실한 서민·실수요층에 집중해야 한다는 데 인식을 같이했다”고 밝혔다.

50년 만기 주담대 받더라도 DSR 산정만기는 40년으로

금융위는 50년 만기 주담대가 DSR 가계대출 증가세를 견인하고 규제 우회수단으로 이용되고 있다고 보고, 장기 주담대가 ‘상환 능력 내 대출’이라는 원칙을 훼손하지 않도록 단계적으로 제도 개선을 추진하기로 했다.

우선 금융위는 이날부터 50년 만기 대출을 받더라도 전 기간에 걸쳐 상환 능력이 입증되기 어려운 경우 DSR 산정만기를 최대 40년으로 제한하도록 했다. 다만, 개별 차주의 상환능력이 명백히 입증되는 경우 DSR 산정 시에도 40년 이상의 실제 만기를 사용할 수 있다.

또한 은행권 자체적으로도 장기대출(40~50년 등)취급시 과잉대출·투기수요 등으로 악용되지 않도록 관리하고, 집단대출·다주택자·생활안정자금 등 가계부채 확대위험이 높은 부문에 취급을 주의하도록 관리노력을 강화할 계획이다.

변동금리 대출에 대해서는 금리 상승 가능성을 고려한 DSR 규제가 이뤄질 수 있도록 ‘스트레스(Stress) DSR 제도’ 도입도 검토한다. 스트레스 DSR은 DSR 규제에 따른 대출한도를 산정할 때 가산금리를 부과하는 제도다. 실제 대출 금리에는 적용하지 않는다.

예를 들어 연 소득 5000만원인 차주가 금리 연 4.5%로 50년 만기로 대출할 경우, DSR 산정을 할 때는 가산금리 1%포인트를 더한 5.5%를 적용해 대출 한도를 계산한다. 이 경우 DSR 규제가 40%라면 대출 한도는 4억원에서 3억4000만원으로 감소한다.

이외에도 금융위는 50년 만기 주담대 취급이 많은 특수은행(농·수협은행, 기업은행 등) 등에 대한 고 DSR 관리실태를 점검하고 필요하면 규제 강화를 추진할 계획이다. 금감원을 통해 가계대출 취급이 많은 주요 은행들의 취급실태도 밀착 점검한다.

금융위가 50년 만기 주담대를 규제를 강화하기로 한 것은 50년 만기 주담대가 가계대출 증가세 견인하고 있다는 판단에서다. 50년 만기 주담대는 올해 8조3000억원이 공급됐는데, 이 중 6조7000억원(83.5%)이 7~8월에 공급됐다.

은행이 50년 만기 주담대를 취급할 때 기대 여명 등 차주의 상환 능력을 고려하지 않고 있고, 차주들도 투기수요로 대출을 받는 경우가 상당하다는 판단도 작용했다. 금융위에 따르면 50년 만기 주담대 차주의 57.1%는 40~50대였고, 60대 이상 고령층의 비율도 12.9%에 달했다. 또한 무주택자(47.7%)보다 주택 보유자(52.0%)가 더 많았다.

특례보금자리론 공급 요건 강화

특례보금자리론 공급 요건은 강화된다. 올해 1월 출시된 정책금융상품인 특례보금자리론은 예상 밖의 인기를 끌면서 가계부채 증가 원인 중 하나로 지목돼왔다.

우선 1년간 한시적으로 공급하기로 했던 일반형 특례보금자리론 상품(부부합산 연소득 1억원 초과 차주 또는 6억원 초과 9억원 이하 주택대상)의 접수를 26일까지만 받고 27일부터 중단한다. 서민·실수요층에 해당하는 우대형(부부합산 연 소득 1억원 이하 및 주택가격 6억원 이하) 특례보금자리론은 계속 공급할 계획이다.

일시적 2주택자에 대한 접수도 26일까지만 받고 27일부터 중단된다. 그동안은 신규 주택 자금을 마련하려는 일시적 2주택자는 기존 주택을 3년 내 처분하는 조건으로 특례보금자리론 이용이 가능했다. 이에 금융위는 “특례보금자리론의 지원 여력을 고려해 서민·실수요층 등에 집중할 수 있도록 공급요건을 강화하기 위한 취지”라고 설명했다.

한국주택금융공사(HF)에 따르면 8월 말 기준 특례보금자리론 유효 신청은 35조4000억원으로, 특례보금자리론 공급목표(39조6000억원) 대비 89.4% 도달했다. 특례보금자리론 금리인상 직후인 지난 8일 기준 유효신청은 37조6000억원(95.1%)으로 현 추세 유지 시 10월 중 공급목표에 도달할 것으로 예상된다.

금융위는 ‘일반형 공급을 중단하는 것은 특례보금자리론을 1년간 공급하겠다던 정부 발표를 번복하는 것이 아니냐’는 지적에 대해서는 “번복이라고 생각하지 않는다”고 밝혔다. 김태훈 금융위 거시금융팀장은 “그동안 특례보금자리론 공급 목표를 초과하더라도 여력을 감안해 최대한 공급하겠다고 말씀을 드렸다”며 “하지만 가계부채가 늘고 있는 상환이기 때문에 서민과 실수요층 등 시급한 사람들을 지원하기 위해 부득이하게 조정을 하는 것”이라고 말했다.