아파트 관리비는 어떻게 구성되나

아파트 관리비를 크게 공용관리비와 공용사용료, 전용사용료, 장기수선충당금 등 네가지 항목으로 구성돼 있다.

공용관리비는 일반관리비나 미화비, 경비비, 소독비 등 아파트 단지를 관리하는데 소요되는 비용이고, 공용사용료는 정화조 오물수수료, 생활폐기물수수료, 아파트 보험료 등이 해당된다. 장기수선충당금은 아파트 단지 주요시설의 교체 및 보수를 하기 위해 주택 소유자로부터 징수해 적립하는 예비비의 성격을 가진다. 이상 3가지 항목은 각 가구가 균일하게 부담하는 일종의 공동비용이다.

반면 전용사용료는 입주민이 사용한 난방비나 전기료 등을 사용한 만큼 부과하는 개별비용이다. 전용사용료는 사용한 만큼 부과되기 때문에 가구별 생활방식에 따라 차이가 발생할 수 있다. 하지만 공동비용(공용관리비+공용사용료+장기수선충당금)에 해당하는 관리비는 다르다. 같은 지역에 입지하고 있어도 세대수나 면적, 층고, 연식, 단지내 부대시설 종류 등에 따라 부과량이 달라진다.

부동산114(www.r114.com)가 1기 신도시인 분당과 2기 신도시인 판교가 입지하는 성남시를 대상으로 동일한 시점에 부과되는 관리비가 개별요인에 따라 어떻게 달라지는지 조사한 결과를 5일 내놨다.

2014년 10월 현재 분당에는 9만846가구, 판교에는 2만5106가구의 아파트가 입주해 있다. 분당과 판교 관리비의 가장 큰 차이점은 장기수선충당금에서 발생했다.

공용관리비와 공용사용료 등 아파트 단지를 관리하는데 필요한 경비를 균등하게 부과하는 공동비용은 판교와 분당이 큰 차이를 보이지 않았다. 하지만 장기수선충당금은 전체 관리비에서 차지하는 비중이 분당은 평균 11.1%, 판교는 3.0%였다.

입주연차 20여년이 경과하면서 아파트 노후도가 심해진 분당은 예비비 성격인 장기수선충당금이 많아질 수밖에 없는 구조이다. 특히 서현동(13.2%)과, 이매동(11.8%) 등 90년대 초기 입주한 시범단지들이 밀집한 지역은 장기수선충당금 비중이 더 높았다.

반면 판교는 개별세대가 사용한 만큼 부과하는 전용사용료의 비중이 43.1%로 분당(31.9%)보다 10%포인트 이상 높았다. 장기수선충당금 비중이 낮은 영향이다. 삼평동(537원/㎡)이나 운중동(564원/㎡), 백현동(569원/㎡)의 전용사용료는 분당구 평균(576원/㎡)보다 낮았다.

관리비 중에서도 높은 비중을 차지하는 경비비와 일반관리비도 아파트 연식에 따라 차이를 보였다. 판교의 법정동(삼평, 백현, 운중, 판교)은 일반관리비의 비중이 높게 나타난 반면 분당 소재 법정동은 경비비의 비중이 높았다.

이런 현상의 가장 큰 이유는 인건비용이다. 분당 내 다수 입지한 복도식 아파트의 경우 각 동별로 경비가 상주하는 경우가 많아 그만큼 인건비용이 많이 발생하는 편이다. 판교는 신규아파트가 대부분이어서 보안업무가 아파트 통합관리시스템에 의해 이뤄지며 상대적으로 분당보다 경비인력이 적을 수 밖에 없다. 하지만 단지 내 다수의 커뮤니티시설이 입지해 있고, 이를 운영관리하기 위한 인력 및 시설의 유지비용이 일반관리비에 포함되며 분당과 차이를 나타낸 것이다.

장용훈 부동산114 선임연구원은 “관리비를 구성하는 항목은 크게 4개지만 세세히 구분하면 수십 가지에 달한다. 단순히 세대수가 많으면 관리비 부담이 줄어들 것을 기대하는 수요자가 많지만, 단지 내에서 이용하는 서비스 모두가 관리비에 포함되는 만큼 이런 부분들을 모두 고려한 선택이 필요하다”고 말했다.