정부, 임대인 보증보험 미가입 시 세입자에게 ‘계약해지권’ 부여한다

임대사업자인 집주인이 임대보증금 반환보증에 가입하지 않은 경우 세입자가 계약을 해제·해지할 수 있도록 정부가 제도 개선에 나선다.

국토교통부는 이러한 내용을 담은 ‘민간임대주택에 관한 특별법 시행령 및 시행규칙 개정안’을 오는 22일부터 40일간 입법예고한다고 21일 밝혔다.

‘빌라왕’ 김모씨가 주로 활동했던 서울 강서구 화곡동의 신축 빌라 골목 전경. 심윤지 기자

이번 입법예고는 지난달 발표된 전세사기 예방 및 피해지원 방안의 후속 조치로 이루어졌다.

최근 ‘빌라왕’ 사건 등 조직적인 전세사기 사건이 공론화되면서, 임대보증금 반환보증 가입 의무를 어긴 임대사업자 사례가 다수 적발됐기 때문이다.

등록임대사업자의 보증보험 가입은 2020년 8월 의무화됐으나, 1년 유예기간을 둬 지난해 8월부터 가입 의무가 삭제됐다. 보증보험 미가입 시에는 최대 3000만원의 과태료가 부과되지만, 지자체 단속이나 행정처분은 유명무실했다.

일부 임대사업자와 부동산중개업소는 계약 전 “보증보험 가입 의무가 있는 임대사업자 매물이라 안전하다”고 세입자를 안심시킨 뒤, 실제로는 가입하지 않았다. 하지만 임차인이 뒤늦게 이러한 사실을 알게돼도 계약을 해지하거나 피해 보상을 요구할 길이 없었다.

정부는 이러한 피해를 막기 위해 임대사업자의 보증 미가입 시 임차인에게 계약 해지·해제권을 부여하고 이로 인한 손해를 배상하도록 법 개정에 나서는 한편, 시행규칙 별지의 ‘표준임대차계약서’에도 이를 반영할 예정이다.

전세사기의 주요 수법 중 하나였던 ‘감정평가액 부풀리기’도 차단된다.

기존에는 임대보증 가입을 위해 주택 가격을 산정할 때 공시가격, 실거래가, 감정평가액 중 하나를 선택해도 됐다. 신축빌라는 거래이력이 없어 감정평가액이 주로 사용됐는데, 일부 임대사업자들은 이점을 노리고 감정평가사와 결탁해 감정평가액을 부풀려 보증에 가입했다.

정부는 이를 방지하기 위해 주택가격 산정 시 ①공시가격→②실거래가→③감정평가액 순으로 적용하도록 시행령 개정에 나선다. 감정평가액은 공시가격·실거래가가 없거나 주변 시세와의 현저한 격차로 활용이 부적절하다고 인정되는 경우에만 제한적으로 적용된다. 이 경우에도 한국감정평가사협회에서 추천한 감정평가법인의 감정평가액만 인정된다.

원희룡 국토부 장관은“임대사업자의 임대보증금 반환 보증 가입은 이미 의무화되어 있지만, 이를 담보하기 위한 제도적 장치가 미흡해 임차인이 전세사기 위험에 노출되는 사례도 있었다”며 “이번 하위법령 개정을 통해 임차인 보호가 한층 강화될 것으로 기대한다”고 밝혔다.

개정안 전문은 국토교통부 홈페이지(http://www.molit.go.kr)의 ‘정보마당/법령정보/입법예고’ 또는 통합입법예고시스템(http://opinion.lawmaking.go.kr)에서 확인할 수 있다. 개정안에 대해 의견이 있는 경우 우편, 팩스, 홈페이지를 통해 제출할 수도 있다.