[올앳부동산] 이제 59㎡가 새로운 ‘국민평형’이라고요?

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“이젠 59㎡가 새로운 ‘국민평형’이다.”

최근 부동산 업계에서는 주택정책의 기준이 되는 ‘국민평형(국민주택 규모)’이 전용면적 84㎡에서 59㎡로 바뀌고 있다는 말이 나오고 있다. 적어도 서울 지역에 한해 이 말은 ‘사실’일 수 있다.

서울 중구 남산에서 바라본 서울 도심의 아파트 단지 모습. 성동훈 기자

16일 경향신문이 부동산R114을 통해 확인한 ‘서울 분양단지의 전용면적별 비중’에 따르면, 60㎡ 이하 소형아파트의 공급 비중은 2022년을 기점으로 60~85㎡ 이하, 85㎡ 초과 대형아파트를 역전했다. 60㎡ 이하 소형아파트 비중은 2021년 40%에서 2022년 52%, 2023년 63%까지 치솟았다.

경쟁률 역시 비슷한 흐름을 보이고 있다. 2022년 60㎡ 이하 소형 아파트의 평균 청약 경쟁률은 11 대 1로 60~85㎡ 이하 평형(6.7대 1)과 85㎡ 초과 평형 경쟁률(6.7대 1)을 추월했다. 직전 해인 2021년에 85㎡ 초과 평형의 청약률이 56.2대 1로 매우 높았던 것과는 대조되는 수치다.

이같은 소형 아파트의 인기를 두고 1~2인 가구의 증가, 설계 기술의 진화 등 여러 요인이 꼽히지만, 가장 큰 이유는 결국 ‘가격’이다. 서울 신축 아파트 전용면적 84㎡ 평균 분양가가 11억6000만원을 넘어선 상황(주택도시보증공사)에서 상대적으로 분양가가 낮은 소형평형으로 수요가 몰리고 있는 것으로 보인다.

서울 분양아파트 전용면적별 비중

대세가 된 59㎡, 시작점엔 ‘발코니 확장 허용’

전용면적 60㎡ 이하 소형아파트가 주택시장의 ‘대세’로 자리잡게 된 시작점은 2006년 발코니 확장 합법화부터다. 발코니 면적을 바닥면적 산입에서 제외하는 ‘서비스면적’으로 인정하면서, 거실·방·주방 등 실내 주거공간으로 전용하는 것이 공식 허용된 것이다.

발코니를 바닥 면적 산입에서 제외하게 되면, 그만큼 실 사용면적이 넓어지는 효과가 난다. 이때문에 대부분은 건설사들은 애초 설계 단계에서부터 발코니 확장을 전제로 하고 평면을 그린다. 발코니 확장 옵션은 사실상 선택이 아닌 ‘필수’인 상황이 된 것이다.

건설업계에 따르면 전용면적 59㎡의 발코니 크기는 17~18㎡ 정도라고 한다. 이를 확장하면 실사용 면적은 76~77㎡ 안팎까지 늘릴 수 있다. 발코니를 2면 또는 3면에 설치하면 실사용면적은 더 늘어나게 된다. 같은 59㎡라도 평면을 어떻게 뽑느냐에 따라 실사용 면적은 천차만별이 된다.

서울 강동구 둔촌주공재건축(올림픽파크 포레온) 모델하우스 내 아파트단지 모형. 류인하 기자

건설사들은 법이 허용하는 범위 내에서 소형아파트의 실사용면적을 최대한 확보하기 위해 치열한 설계 경쟁에 나섰다. 특히 이같은 설계 경쟁은 ‘베이’를 늘리는 방향으로 수렴되어 왔다. 베이는 발코니와 맞닿은 갯수를 말하는데, 베이가 많을수록 확장할수 있는 발코니 면적이 늘어나게 된다.

2010년을 전후해 3~4베이 구조가 등장하기 시작했고 얼마 지나지 않아 전용면적 59㎡ 는 3베이, 전용 84㎡ 는 4베이 공식이 일반화됐다. 2015년 무렵부터는 전용면적 59㎡ 에도 84㎡ 에만 도입됐던 ‘판상형 4베이 구조’가 도입된 단지들이 나오기 시작했다.

49㎡ 아파트에도 ‘방3 화장실2’ 등장

최근엔 59㎡보다 더 작은 전용면적에서도 소비자들이 선호하는 ‘방3개 화장실 2개’ 구조가 등장하고 있다. 59㎡ 미만 초소형 아파트에서는 방 2개 이상이 들어가기 어렵다는 그동안의 인식이 깨진 것이다.

GS건설이 지난달 분양한 서울 서초구 메이플자이(신반포4지구) 전용면적 49㎡는 방3개 화장실 2개가 포함된 구조로 화제가 됐다. 과천그랑자이(과천주공4단지) 전용면적 49㎡ 의 경우 4베이 구조에 방3개 화장실까지 2개를 넣은 평면이 구성됐다.

삼성물산이 시공한 서울 동대문구 래미안 라그란데(이문1구역 재개발)도 전용면적 55㎡에 방 3개, 거실, 욕실 2개 구조를 갖췄다. 한국토지주택공사(LH)의 신혼희망타운은 2018년부터 방2개에 가변형 벽체를 사용한 알파룸, 욕실 2개로 공간활용을 극대화한 설계를 제공하고 있다.

신반포4지구(메이플자이) 전용면적 49㎡ 평면도. GS건설 제공

LH 신혼희망타운 전용면적 55㎡ 평면도. LH제공

다만 이렇게 되면 거실은 물론 각 방의 크기는 전반적으로 줄어들 수 밖에 없다. A대형건설사 관계자는 “방의 크기가 줄어들더라도 각각의 공간 구분을 확실하게 하고 개인 공간을 확보하는 것을 선호하는 추세”라며 “1~2인 가구가 실거주 하기에는 충분한 면적이라고 본다”고 말했다.

발코니 확장이 소형주택의 주거공간 확대로 이어진다는 건설사들의 주장과 달리, 주거 설계공간을 왜곡하고 소비자 부담을 늘린다는 비판도 나온다. 발코니 확장은 전용면적 산입에서 제외되기 때문에, 국토교통부의 기본형 건축비 적용과 이에 따른 분양가격 규제 등에서 제외된다. 건설사들이 공사비를 뛰어넘는 비용을 발코니 확장 옵션 비용으로 청구하는 것을 막을 수 없다는 뜻이다.

박인석 명지대 건축학과 교수는 “최근 아파트들은 발코니 면적이 전용면적의 40~50%를 차지하고 있는데, 이는 실질 용적률도 그만큼 높아진다는 뜻”이라며 “수분양자 입장에선 돈은 더 내고 더 과밀한 단지로 들어가게 되는만큼 발코니를 아예 바닥면적에 산입하는 것이 타당하다”고 했다.

59㎡가 ‘새로운 뉴노멀’ 될까

고금리와 원자잿값 상승 등 여파로 민간아파트 분양가가 고공행진을 하고 있는 상황인만큼, 소형평형의 인기는 당분간 지속될 것으로 전망된다. 지난달 분양한 메이플자이는 전용면적 59㎡가 최고 3574대 1, 49㎡가 최고 569대 1의 경쟁률을 기록했다. 일반분양 88가구가 모두 59㎡ 이하였던 청량리 롯데캐슬 하이루체도 평균 242대 1의 경쟁률을 기록하며 흥행해 성공했다.

B대형건설사 관계자는 “과거에는 전용면적 59㎡ 미만 대부분이 임대 물량으로 나왔다”면서도 “최근에는 59㎡ 평형에 대한 선호도가 높아지면서 그 아래 소형평형도 일반분양으로 나오는 경우가 늘었다. 분양 성적 역시 나쁘지 않은 편”이라고 했다.

이런 추세에다 인구구조 변화로 1~2인가구가 증가하는 상황인만큼 전용면적 59㎡가 새로운 국민평형이 될 것이라는 전망은 힘을 얻고 있다.

부천괴안 신혼희망타운 모델하우스 전경. LH 제공

하지만 소형아파트의 인기는 수요보다는 공급이 이끈 측면이 크다는 반론도 있다. 정비사업으로 지어지는 아파트에서 조합원들의 분담금을 줄이고 수익성을 극대화하기 위해 세대수를 쪼개려다보니 이런 소형평형이 많이 등장했다는 것이다.

C대형건설사 관계자는 “분담금이 부담되는 일부 조합원들이 49㎡를 선택하는 경우가 있긴 하지만, 84㎡를 조합원들이 선택하고 일반 분양 물량을 소형평형으로 구성하는 경우가 대부분”이라며 “소형평형 증가는 용적률을 최대로 뽑아내기 위하다보니 생긴 선택”이라고 했다.

소형평형 인기 현상은 투자 가치가 있는 서울 일부 지역에 아직은 국한되고 있다. 경기도와 인천에서는 여전히 59㎡보다 84㎡ 이하 아파트의 공급 비중이 더 높다. 코로나19를 지나며 홈트레이닝이나 홈파티 등의 욕구가 커지며 넓은 공간에 대한 수요가 커진 측면도 있다.

김하나 서울소셜스탠다드 대표는 “59㎡ 이하에선 방이 늘어나도 각각의 크기는 줄어들면서 사실상 붙박이장을 놓을 수 있는 공간이 사라진다. 수납문제가 발생할 수 밖에 없다”며 “이런 설계에 대한 거주자들의 만족도가 어느정도일지는 아직 시장의 판단을 기다려봐야 한다”고 했다.

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