닻올린 1기 신도시 재건축···“선도지구는 주택수 최대 10%까지 검토”

정부가 1기 신도시(분당·일산·중동·산본·평촌) 주택의 최대 10%를 ‘재건축 선도지구’로 지정하는 방안을 검토 중이다. 각 도시별로 적게는 1개 단지, 많게는 3~4개 단지가 이르면 2027년부터 착공에 들어갈 수 있다는 뜻이다. 분당의 경우 4900~9400가구가 선도지구로 지정될 수 있다. 선도지구의 구체적인 규모와 선정기준은 다음달 공개된다.

경기 성남 분당 신도시 건설 초기 항공사진. 경향신문 자료사진

국토교통부는 ‘노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법’(이하 특별법)이 오는 27일부터 본격 시행된다고 25일 밝혔다. 지난해 말 국회를 통과한 이 법은 기존 도시정비법으로는 사업성이 낮아 재건축이 어려운 노후계획도시의 통합 정비를 위해 마련됐다. 택지조성사업 완료 후 20년 이상 경과한 100만㎡ 이상 지역이 대상이다. 특별정비구역에서 통합 정비를 하는 단지에는 안전진단 면제, 용적률 상향(법적 상한의 1.5배) 등의 인센티브가 부여된다.

시장의 관심은 특별법의 혜택을 받아 가장 먼저 재건축에 나설 단지, 즉 선도지구에 쏠려있다. 최병길 국토부 도시정비기획준비단장은 “선도지구의 규모나 개수는 각 신도시별 정비물량의 5~10% 수준으로 지자체와 협의 중”이라며 “지역별 주택공급 여건, 이주단지 공급계획 등을 참고해 전세시장 불안을 초래하지 않는 범위에서 가능한 다수를 지정하고자 한다”고 말했다.

그간 정부는 신도시별로 최소 1개 이상의 선도지구를 지정한다는 방침을 밝혀왔다. 그러나 이날은 선도지구 규모를 단지 수가 아닌 세대 수로 구체화했다. 분당의 재고주택수는 총 9만7580호로 약 9600가구가 선도지구로 지정될 수 있다. 일산은 6만9000호로 약 6900가구, 평촌(4만2047가구)·산본(4만2500가구)·중동(4만1422가구)은 약 4000가구 규모다. 5개 신도시를 합쳐 약 1만4000~2만8000가구가 재건축에 들어가게 된다는 계산이 나온다.

재건축 관심이 가장 뜨거운 분당에서는 최소 4700가구, 최대 9400가구가 선도지구로 지정될 수 있다. 분당에서 통합 정비를 추진 중인 단지 규모가 2000~7000가구 수준임을 고려하면 적게는 1개 단지, 많게는 3~4개 단지까지 지정이 가능하다는 계산이 나온다.

정부는 선도지구 선정 기준을 구체화하는 작업도 진행 중이다. 앞서 정부가 밝힌 선도지구 지정 기준은 주민참여도, 노후도 및 주민불편, 도시기능 향상, 주변 지역 확산 가능성 등 총 4가지다. 이 중 배점이 가장 높은 건 주민참여도, 즉 동의율이 될 가능성이 크다. 노후도와 주민불편 역시 소방활동 편의성이나 세대당 주차 대수 같은 정량 지표를 최대한 활용한다는 방침이다.

정부는 하반기 중 선도지구를 선정해 2027년까지 착공, 2030년까지 첫 입주를 마치겠다고 했다.

1기 신도시에서는 선도지구로 선정되기 위한 물밑 경쟁이 치열하다. 선도지구로 선정되지 못하면 재건축이 늦어질 것이라는 위기감도 크다. 일부 단지는 주민 대상 설명회에서 설계 도면과 구체적인 분담금 수준까지 제시한 것으로 알려졌다.

이에 대해 정부는 지자체 ‘기본계획’조차 수립되지 않은 상태에서 사업성을 추산하는 것은 섣부르다는 입장이다. 기본계획에는 도시별 최대 용적률이나 공공기여 비율 등 사업성과 직결되는 세부사항이 담긴다. 최 단장은 “내년에도 올해 하는 물량만큼을 선도지구로 지정할 계획”이라며 “올해 선정되지 않으면 재건축이 영원히 안 된다는 것은 오해”라고 했다.

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