임대차 계약갱신청구권·전월세상한제 ‘합헌’···헌재, “임차인 주거안정 공익 크다”

“임대차 3법 조항, 헌법 위배 아냐”

서울 종로구 헌법재판소. 권도현 기자

헌법재판소가 계약갱신청구권과 전월세상한제 등을 규정한 주택임대차보호법 조항이 헌법에 어긋나지 않는다고 판단했다.

헌재는 28일 서울 종로구 헌재 대심판정에서 주택임대차보호법 제6조의3 등에 대한 헌법소원 심판 청구를 재판관 전원일치 의견으로 기각했다.

심판 대상 조항들은 2020년 7월 개정된 주택임대차보호법 중에서도 계약갱신청구권제와 전월세상한제를 주된 내용으로 한다. 주택임대차보호법 6조의3은 임차인이 계약갱신을 요구할 경우 ‘정당한 사유’ 없이 거절하지 못한다고 규정한다. 같은 법 7조 2항은 계약을 갱신할 때 임대료를 기존보다 최대 5%까지만 올릴 수 있도록 제한하는 ‘차임증액 한도’ 조항이다. 이 조항들은 문재인 정부 때 세입자 보호와 주거 안정 등을 이유로 전·월세신고제와 함께 도입돼 ‘임대차 3법’이라는 이름으로 불렸다.

헌법소원 청구인들은 국내에 주택을 소유하고 있는 개인과 법인들로, 해당 조상들이 임대인의 재산권을 침해한다며 2020년 10월부터 지난해 12월까지 여러 차례 심판을 청구했다.

헌재는 이들의 주장을 받아들이지 않았다. 두 제도가 임대인들의 재산권을 지나치게 침해한다고 볼 수 없을뿐더러, 입법 목적이 정당하고 법익의 균형성도 인정된다고 봤다.

헌재는 먼저 해당 제도가 임차인의 주거 안정을 보장하기 위해 도입됐다는 점에서 입법목적이 정당하다고 판단했다. 헌재는 “임차인 주거 안정 보장이라는 입법목적이 정당하고, 임차인의 주거 이동률을 낮추고 차임 상승을 제한함으로써 임차인의 주거 안정을 도모할 수 있다는 점에서 수단의 적합성도 인정된다”라고 했다.

이어 ‘침해의 최소성’ 원칙에도 반하지 않는다고 판단했다. 헌재는 우선 계약갱신청구권을 규정한 조항이 “임대인의 사용·수익권을 전면적으로 제한한다고 볼 수 없다”라고 했다. 임차인의 계약갱신 요구가 무제한 인정되는 것이 아니라 행사 기간·횟수 등이 정해져 있다는 이유를 들었다. 임차인은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 계약갱신을 단 한 번 요구할 수 있다. 단서조항에 임대인이 계약갱신 요구를 거절할 수 있는 사유도 규정돼 있어 임대인의 기본권 제한을 완화하는 입법적 장치도 마련돼 있다고 했다.

임대인이 갱신 요구를 거절한 뒤 정당한 사유 없이 제삼자에게 주택을 임대할 경우 세입자의 손해배상청구권을 규정한 조항도 “계약갱신요구 제도의 실효성을 확보하기 위한 것으로, 갱신 거절을 남용하는 임대인에게 이러한 일정한 책임을 묻는 것은 불가피하다”라고 했다.

전월세상한제 역시 “제도의 실효성 확보를 위한 불가피한 규제이며 연간 소비자물가 상승률이나 수도권 전세가격 상승률 등을 고려하면 5% 비율이 지나치게 낮다고 볼 수 없다”라고 했다.

그러면서 “주거 안정은 인간다운 생활을 영위하기 위한 필수불가결한 요소이며, 국가는 경제적 약자인 임차인을 보호하고 사회복지의 증진에 노력할 의무를 지므로 공익이 크다”라며 “반면 임대인의 계약의 자유와 재산권에 대한 제한은 비교적 단기간 이루어져 제한 정도가 크다고 볼 수 없다”라고 했다.