8.31대책, 강남 재건축 ‘약발 받는다’

서울 강남지역의 아파트 값이 재건축 대상 아파트를 중심으로 일제히 하락세를 보이고 있다. 그동안 집값 상승의 ‘도화선’ 역할을 해온 재건축대상 아파트들이 정부의 ‘8·31 부동산대책’에 가장 먼저 고개를 숙이기 시작한 것이다. 이는 재건축대상 아파트는 상대적으로 1가구 2주택자 비율이 높은 데다 2007년부터 45평 미만 고가주택(재건축)에 대한 장기보유특별공제(25~50%)가 폐지됨에 따라 서둘러 아파트를 처분하려는 급매물이 늘고 있기 때문인 것으로 분석됐다.

◇재건축대상 아파트 69% 하락세=2일 재정경제부 등에 따르면 서울 반포, 가락, 개포, 잠실 등 주요 재건축대상 아파트 단지들은 ‘8·31 부동산대책’의 윤곽이 드러난 7월부터 약보합세로 돌아선 뒤 8월에는 급락 조짐까지 나타났다.

국민은행 아파트 시세정보에 따르면 평당 3천만원을 넘어선 서울시내 재건축대상 아파트 단지 중 8월 들어 가격이 떨어진 곳은 전체 16개 단지 중 11개 단지(68.8%)로 나타났다.

개포 주공4단지(13평형)는 올 1월 4억2천만원에서 6월에는 5억8천만원까지 값이 뛰었으나 8월 한달간 4천2백70만원(8.4%) 폭락해 현재는 5억1천만원에 거래되고 있다. 개포 주공1단지(17평형)도 올초 10억3천만원까지 올랐으나 8월들어 5천5백70만원(5.7%)이 떨어지며 실거래가가 9억7천만원으로 내려왔다. 가락 시영1차(17평형)도 한달 사이 3천3백70만원(5.6%) 떨어졌으며, 반포 AID차관아파트(22평형)도 3천2백20만원(4.3%) 내린 7억1천만원에 거래되고 있다.

◇하락세 이어질까=정부의 ‘8·31 부동산대책’의 약발이 강남 재건축대상 아파트에서부터 나타나고 있는 것은 재건축대상 아파트의 실소유자 중에서 2007년부터 양도세 중과 적용을 받는 1가구 2주택자가 많기 때문이라는 분석이다.

특히 시가 6억원 이상 재건축대상 아파트의 경우 지금은 ‘45평 미만 고가주택’으로 분류돼 양도세 신고 때 장기보유특별공제(5년 이상 25%, 10년 이상 50%) 적용을 받았으나 2007년부터는 공제 혜택이 폐지된다. 김영진 내집마련정보사 대표는 “재건축대상 아파트는 개발이익환수제 시행 등으로 예전보다 투자수익이 크게 떨어져 당분간 집값이 약세에서 벗어나기 힘들 것”이라고 말했다. 실제로 개포동 주공1단지의 경우 지난 8월1일에는 1백20만원 떨어지는 데 그쳤으나 15일에는 1천3백50만원, 29일에는 1천6백50만원이 급락하는 등 갈수록 가격 하락폭이 커지는 추세다.

같은 재건축대상 아파트라도 개발이익환수제의 적용을 받는 곳과 이미 분양 승인이 난 곳의 집값 격차도 커지고 있다. 재건축 예정지역인 잠실5단지 34평은 올초 6억3천5백만원에서 10억1천만원까지 올랐으나 개발이익환수 방침이 발표된 이후 8억9천5백만원까지 떨어졌다. 반면 이미 분양 승인이 난 1~4단지는 하락폭이 1천만~2천만원에 그치고 있다.

〈강진구기자〉